土地市场回暖 房企高溢价“抢地”

土地市场回暖 房企高溢价“抢地”

4月19日，住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

土地市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和。主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同。中国的土地市场有城镇国有土地使用权出让市场(亦称"土地一级市场")、城镇国有土地使用权转让市场(亦称"土地二级市场")、土地金融市场、涉外土地市场和土地中介服务市场五种类型。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。

土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场包括土地一级市场和土地二级市场，其中土地一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为;二级市场主要是建设用地使用权的转让、出租和抵押。

“住建部和国务院发展研究中心对今年一季度楼市进行了总结，在肯定全国市场总体平稳的同时，也提到了部分城市近期市场交易过热、土地市场升温等现象。这实际上也说明潜在的购房需求比较大，市场没有想象那么悲观。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对记者表示。

值得关注的是，住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

对于“稳地价”排在三稳之首，严跃进认为，从土地市场的管控看，稳地价依然是主要的。今年全国两会后住建部继续强调了稳地价，但很显然，近期融资环境有所改善，很多房企的资金面开始趋于宽裕，这个时候拿地的积极性会增加。而土地价格是房价的基础，如果土地价格管控不到位，那么房价也容易上涨。所以预计土地市场的管控依然是首要的。

根据中原地产研究中心统计数据显示：4月份以来，多城市土地市场成交活跃，其中武汉、广州、苏州、杭州、无锡等城市卖地超过50亿元。此外，土地市场变化迅速，无锡市在3日内出让3宗住宅土地，吸引了60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。

中原地产首席分析师张大伟昨日对记者表示，在最近市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场明显开始活跃。溢价率上升迅速。虽然一二线城市调控政策严格，对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从总体土地市场看，在三线城市成交额下降情况下，不排除有进一步微调楼市政策。

“而从全国土地市场的情况看，类似合肥、杭州、大连等近期土地市场又所有升温，溢价率超过40%的现象也有明显增加，所以总体上后续管控土地也是有必要的，尤其是随着二线城市人才政策的导入，预计土地市场升温力度会更大。”严跃进表示。