深圳：开发商推盘积极 五月楼市该如何开局？

“小阳春”是自2月底深圳楼市出现回暖迹象以来就频频出现的一个词，而从成交数据层面来看，近期的深圳房地产市场也确实开始进入春天。

由于1、2月份处于春节前后的传统淡季，深圳楼市整体处于冷淡的状态，但在2月末，在利好因素刺激下，此前被压制的需求得到了阶段性的释放，不少观望中的购房者先后入市，使得3月份的成交量明显上涨，各楼盘的到访客户也大大增加，一季度深圳楼市整体成交也因此得到提高。

在深圳房地产信息网披露的数据中发现，今年一季度深圳新房成交了6866套，总成交面积68 .38万平方米，总成交金额达到了369 .82亿元。二手房方面的表现同样不俗，1- 3月累计成交10429套，对应累计成交面积86.99万平方米。

价格方面，深圳楼市的回暖态势也得到了体现，但因为新房受到限价政策的影响，二手房的表现更为明显。根据国家统计局公布的70城房价变动数据，1-3月份，深圳新房价格环比呈小幅下滑态势，同比则为小幅上涨。但二手房的价格变化，无论环比还是同比，却主要表现均为小幅增长，且大于144平方米的豪宅户型，价格同比增长尤为明显。

进入4月份，深圳楼市的热度也仍在持续。4月1日至21日，三个星期里深圳新房累计成交了1717套，成交面积16.38万平方米，二手房成交量已接近3月份整月的数字，为4395套，成交面积约35.75万平方米。

住宅去化周期为14个月

在预售证的获取即新增供应方面，一季度整体也较2017和2018年同期大幅增加，但仍低于2016年同期。有观点指出，随着调控政策的稳定，今年的新房供应有望继续增加;目前全市住宅去化周期为14个月，整体来看，库存压力较小。

据了解，今年以来深圳有23个项目获取了预售证，尤其3月份开始，开发商推盘积极性增加，不仅有刚需大盘、公寓、商业综合体、写字楼还有高端公寓和海景房。这些项目当中有刚取得预售证就推盘的，也有卓能雅苑、阳光粤海少数几年一直未入市的项目。

半岛城邦项目，是深圳今年为数不多的海景豪宅盘，其四期房源于4月10日取得预售证，4月23日正式开盘。推出的599套住宅，开盘当日即去化约460套，去化率超75%，签约金额超过60亿元，该项目整体销售额也因此突破300亿元。

刚需盘销售也不逊色。位于光明的勤诚达正大城一期(7栋)于4月19日取得预售证，第二天就推盘，开盘当天卖出338套。位于龙华观澜的中森公园华府于3月19日取得预售证，4月20日启动转介开盘。

曾被指“捂盘”现楼也入市

除了预售房之外，一些曾被指“捂盘”的现楼也在一季度入市。以位于南山科技园的阳光粤海为例，其前身是粤海门村，属城中村拆迁改造项目，由深圳市阳光华艺房地产有限公司与深圳市南岗实业股份有限公司共同开发。

早在2007年，粤海门村便被列入《南山区2007年度旧改项目前期规划投资计划》。2010年，南山区旧城重建局公示旧改方案，并于次年获得深圳市规划和国土资源委员会批复。截至2013年年底，粤海门村旧改项目签订房屋拆迁安置补偿协议的业主达98%，其余业主因赔偿标准未谈拢，谈判陷入僵局。

经过漫长的博弈，2014年12月15日，阳光粤海花园基坑支护、土石方及桩基础工程开工。在挖掘机的轰鸣声中，粤海门村旧宅倒下，阳光粤海新楼崛起。而在2016年年底，阳光粤海花园就已开放展示中心与样板间，供回迁户参观，目前已基本建成。两年等待，终以现楼入市。

“捂盘”中不得不提的是，卓能雅苑。该盘的开发商是雄伟房地产开发(深圳)有限公司，所属地块宗地号为A 819-0128，深圳市土地房产交易中心信息显示：2004年11月26日，该地块拍卖，雄伟地产出价1次，以2.02亿竞得。2005年4月，该盘取得《建设用地规划许可证》，并于2006年4月取得《建设工程规划许可证》。

公开报道显示，在2005年11月初，该项目开发商与代理商联合在香港举行新闻发布会，宣布进军深圳市场，龙华的项目卓能雅苑是该集团进入深圳的首个项目，项目占地5万多平方米、建筑面积约15.8万平方米，预计2006年初可以展开建筑工程，销售额有望达到6亿。

之后，该项目几经停工，直到2015年12月开盘。2005年6月，中原地产曾出具了一份专项评估报告，该报告显示，该盘地块估值为2 .5亿元，楼面价约5千元/平方米，时至今日，该盘售价已达4万元/平方米，以去年12月1日获批预售的5 .4万平方米计算，升值了18.9亿元。从拿地到开盘历时11年之久，也让外界有质疑“捂盘”的声音。

楼市回暖利好因素

对于开发商纷纷“抢滩”三四月入市，业内人士分析认为，资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等，对于楼市而言，均是利好因素，房地产行业的“回暖”也得益于此。但由于本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，开发商缩短了取得预售证后推盘的时间差，积极入市“收割”这一波去年年底积压的刚需。

缘何如此呢?深圳银行房贷利率的下调是重要原因。从2 0 1 8年1 2月末到今年3月，经过两轮的调整，深圳首套房贷利率已降至基准上浮5%，二套基准上浮10%。在房贷利率下调等政策重大利好刺激下，去年年底观望的市民纷纷入市。

与新盘受政策约束相比，二手房交易更能反映真实市场的情况。其中，换手率也是评判市场活跃度的重要指标。从贝壳找房日前发布的《2019Q 1城市居住报告》中看到，深圳二手房换手率最高，交易量TOP20小区的平均换手率达到0 .76%。原因在于与北上广相比，深圳城市面积最小，存量商品房规模在一线城市中处于垫底位置，但常住人口已经突破1300万。

深圳五月楼市如何开局?

“截至2018年底，深圳年内新增常住人口49.83万人，占同期广东省以及珠三角核心区常住人口增量的60 .1%，至此，深圳 的 总 常 住 人 口 达 到 了1302 .66万人。”这是广东省统计局近日发布的最新数据。

人口是房地产市场的重要支撑点。人口的净流入量大，不仅意味着深圳这座城市的经济发展得到助力，也代表着城市的住房需求仍将不断增加，房地产市场持续发展有了基本的保证，甚至有行业人士将此称为深圳获得了一块“金牌”。

实际上，多年来深圳都是一线城市中人口持续流入数量较高的一座城市，深圳楼市也一直处于供不应求的状态。去年731政策出台之后，深圳楼市曾经历一段低迷期，但在旺盛需求的支撑下，深圳楼市依然在去年末获得了“翘尾”的行情，而经历今年春节前后的传统淡季后，深圳楼市的购房需求，又在央行降准、股市向好、房贷利率下降等利好因素的刺激下，走向了回暖。

曾经观望的购房者开始陆续入市，部分开发商趁机推货抢客，4月23日刚刚高调开盘的蛇口豪宅盘半岛城邦，就看准时机推出了项目四期的599套住宅，仅前期认筹的客户就超过600人，开盘当日销售约460套，去化率超过75%，总签约金额超过60亿元。

得益于这样的“热度”，不少行业人士对即将到来的五一小长假也寄予了厚望。但也有观点认为，在3、4月份消化了一定的市场需求后，五一的深圳楼市或许不会带来很多的“惊喜”。尤其近期来自中央和部委的声音不仅再度强调“房住不炒”，还释放出要对房价和地价波动幅度较大的城市进行预警提示等信号，也让楼市小阳春还能否持续被打上了问号。