什么是房地产信托?房地产信托募资为什么居高不下？

什么是房地产信托?

房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人(委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。

房地产信托募资仍居高不下

信托公司与房地产企业的合作仍在继续。近期北方信托与房地产企业粤泰股份达成全面合作协议，涉及授信规模48亿元。

业内人士表示，房地产信托仍是信托业务重中之重，当前这一传统业务出现向两个方向集中的趋势，一是交易对手继续向百强企业集中，二是项目向热点地区集中。

数据显示，2019年3月份房地产集合信托业务成立规模为569.68亿元，依然处于历史高位。

授信额度调整为48亿元

昨日，粤泰股份公告，该公司与北方信托的《全面合作协议》通过了董事会审议批准。这份涉及48亿元授信金额的合作协议，引起了市场诸多关注，主要有两个焦点。

粤泰股份公告显示，北方信托给予粤泰股份48亿元授信额度，5年期的融资成本不低于11.2%。其中对公司名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层等五个项目，通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。

焦点一是缘何牵手。粤泰股份表示，公司自2018年以来，由于受到多方面因素影响，导致公司现金流动性愈发紧张，从而导致公司出现流动性风险。截至目前，公司存在的借款逾期风险并未消除，本次与北方信托的全面合作，有利于缓解公司流动性紧张，帮助化解公司的逾期借款风险。

有业内人士分析称，“北方信托此前曾为粤泰股份发行过多只信托计划，此番合作理解为北方信托解救粤泰股份于水火之中，不如说这是北方信托的自救。”

焦点二是授信额度调整。4月24日，粤泰股份发布《关于收到重要合同的提示性公告》，从合作内容来看，北方信托将为粤泰股份提供不超过63亿元的授信。仅隔一天，粤泰股份审议通过的全面合作协议出现调整，授信额度调整为48亿元。

据了解，关于就粤泰控股及其一致行动人的股票质押融资、查封的资产开展再融资合作，或其他方式开展投融资合作——规模不超过15亿元的合作内容，最终未出现在双方签订的全面合作协议当中。

房地产信托投资“双集中”

去年四季度至今，信托公司与房地产企业达成上百亿授信额度的合作时有发生。

去年11月，光大信托先后与花样年集团、泰禾集团、福晟集团分别签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议。同期，兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议。

今年3月，平安信托亦与正荣地产牵手，签署了200亿元的战略合作协议。

房地产信托仍是信托业务的重中之重。用益信托数据显示，2019年3月份房地产集合信托业务成立规模为569.68亿元，依然在高位运行。

信托业协会发布的2018年四季度信托公司业务数据显示，受到打破刚兑、资金紧缩等一系列政策的影响，2018年行业集合信托成立规模较2017年下降约8%。但与总体规模变化趋势相反的是，房地产类集合信托规模较2017年增长约36%。

业内人士分析称，房地产信托这一传统业务出现两个方向的集中趋势，一是交易对手继续向百强企业集中，二是项目区域向热点地区集中。前述粤泰股份亦处在热点地区。

数据显示，2019年前两月Top10、Top50、Top100房企销售额的市场占有率分别为40%、77%和92%。业内人士认为，两极分化、强者恒强的新格局下，信托公司更应该选择头部房企进行合作以降低项目风险，榜单中的百强房企自然成为首选。

此外，在因城施策的政策背景下，房地产项目所处的区域显得极为重要。业内人士认为，信托公司应优先选择市场行情较好的区域进行展业。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈的战略地位已相当突出，并将持续释放红利。同时，信托公司应结合“一城一策”评估各城市地产的投资价值。