5月楼市分析：东莞住宅成交保持平稳

东莞二手住宅成交量回升

2019年以来，随着东莞二手房交易税费的调整，购房门槛降低，购房者入市增加，二手住宅成交量出现明显回升趋势。数据显示，今年5月，东莞二手住宅网签面积达38.8万平方米，创下了近两年同期新高。

根据数据显示，2019年5月，东莞二手住宅网签面积38.8万平方米，共3781套，环比4月增长9%，创下近两年同期最高水平。

今年东莞二手房成交量回升趋势明显，已经连续3个月出现环比增加，并且迅速追赶一手房市场。数据显示，今年1月~5月，东莞二手住宅累计网签130.8万平方米，是一手房的81%。该研究院认为，今年东莞二手房与一手房总体成交走势呈同步向上的趋势，不同的是，一手房成交放缓，增长乏力，而二手房市场上升的势头则更强一些。

在成交区域方面，据介绍，5月东南临深片区与城区片区过户量占比最高，在总量中的占比均超过三成。

数据显示，5月东南临深片区二手房过户量1071套，环比下降1.7%;城区片区二手房过户量1020套，环比上升2.8%。过户量涨幅最高的是东部产业园片区，上升13.4%;过户量跌幅最高的是水乡新城片区，下降29.9%。

今年5月东莞全市二手住宅挂牌均价为2.04万元/平方米，环比上涨0.49%。挂牌均价最高的片区依然是东南临深片区，为2.34万元/平方米，滨海片区挂牌均价环比下跌2.03%，为全市跌幅最大的区域。

从挂牌数据来看，目前二手房市场保持理性，从整体市场来看，卖家涨价现象不明显，价格保持稳定。

东莞住宅成交保持平稳

2019年来，东莞一手住宅成交保持平稳。近3个月来，每月网签量均维持在4000套左右，每月网签面积为45万平方米左右。

在楼市调控政策的持续影响下，东莞楼市正在回归理性，市场预期稳定，量价长期保持平稳。

1、成交 临深和滨海片区最突出

数据显示，2019年5月，东莞一手住宅新增供应2942套、约32.61万平方米，相较4月，供应套数和供应面积均有所下降。

在网签方面，2019年5月，东莞一手住宅网签4085套，环比微升3.5%。

近3个月东莞一手住宅网签量都较为稳定，月均网签量维持在4000套左右，市场平稳。

数据显示，5月东莞新房供应量同比和环比均表现出二成到三成的萎缩，成交面积环比略增5%，同比持平，东莞一手住宅连续3个月月成交量稳定在45万平方米上下，表现平稳。

政府“房住不炒”调控方针坚定不移，楼市预期得到了稳定，成交在较长时间内将维持平稳。

在一手住宅市场方面，受到规划利好的影响，临深片区和滨海片区5月表现得最为突出。

数据显示，今年5月，塘厦镇以402套的成交量在全市排名第一，临深片区另外一个主要镇街凤岗亦在前十之内。第二至四名分别为虎门、沙田和厚街，均属于滨海片区。其中塘厦和虎门成交最为抢眼，两镇成交量均在400套上下，总和占全市成交比例近二成。

受规划利好的影响，滨海片区楼市持续升温，今年春节后成交量节节攀升，已经成为当下成交量最大的片区。据合富研究院介绍，2019年5月，滨海片区网签929套，其次为临深片区，网签845套，两大片区总和占全市43%的比重。莞北片区表现出连续两个月的供求双降态势，其他片区相对供求平稳。

2、供应 85~100平方米户型近半

从供应的户型来看，今年1~5月，东莞住宅供应以85~100平方米的户型为主，市场仍然是刚需唱主角。

2019年1~5月，85~100平方米户型供应约5940套，占所有户型比重的43%，连续3年上升。此外，110~120平方米首次改善户型供应比例占17%，同样创下历史最高纪录。据介绍，今年1~5月，85~120平方米户型供应比重高达71%，市场以刚性需求和首次改善需求为主。

不过，随着同面积段产品供应的增加，竞争的压力也越来越大，产品的类型也开始出现变化。

比如，110~120平方米的“小四房”曾经吸引了大量首次改善住房的普通“二孩家庭”购房者，因为这种房型的总价相对更低一些。但随着产品类型的增加，对于更多的改善需求购房者来说，120平方米以下的户型较小，他们更青睐120平方米以上的“大四房”。因此，今年以来，“大四房”产品也开始增多。

与此同时，东莞城市的发展也吸引了大量高端人才，城市中央豪宅也开始出现，户型也越来越丰富。

3、当前库存去化周期为10~11个月

楼市步入理性稳定的新常态

受到供应量减少的影响，截至5月底，东莞住宅库存去化周期为10~11个月，比4月底略有减少。

截至2019年5月底，东莞一手住宅库存面积400多万平方米，较去年同期略少5%，较4月减少3%。按照过去2个月、3个月和6个月的平均去化速度计算，5月底的去库存时间分别为10.2个月、10.3个月和10.7个月，与4月底相比略有减少，总体处于偏低水平，房价受到支撑。

从总体市场来看，3月东莞楼市出现“小阳春”行情，但在接下来的4月~5月，成交回升态势并不明显，总体表现平稳。

一手住宅月成交量连续3个月稳定在45万平方米上下，一定程度上说明市场需求可持续性乏力，另一方面也说明楼市已经走出低迷的阴影，正式步入理性稳定的新常态。市场总体处于供应偏紧的状态，需求有待新品刺激释放。

此外，成交出现分化，有着良好规划利好的滨海片区成交看好，市区也出现供不应求的情况，需求持续外溢;中低价楼盘普遍销售情况良好;品牌房企占有率在持续上升。其他大部分区域的市场仍然呈现平淡状态。