房地产市场上半年实现稳定预期 房地产企业进入精细化竞争阶段

2019年上半年，在“以稳为主”政策基调指引下，房地产市场实现稳定预期。全国商品房成交规模保持稳步增长，销售增速小幅回落，品牌房企实现持续稳健发展。其中，碧桂园、恒大突破3000亿，万科、保利、融创踏入2000亿门槛，共12家企业超千亿。

长期来看，各地政府结合市场实际情况‘因城施策’持续，房地产市场将长期处于平稳健康发展，房企将更加谨慎的进行战略布局。龙头房企将保持稳健高质量的发展势态，头部效应将日趋明显。

根据近日公布的统计数据显示，2019年上半年，共有147家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加9家，合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%。

上半年，由于一二线城市普遍加大了土地供应，大型房企在二线城市拿地力度明显提升，品牌企业拿地表现分化。期内，20家品牌房企累计拿地14914万平方米，同比下降19.5%;累计拿地金额7979亿元，同比下降1.1%。其中，融创等企业拿地规模提升，另有部分企业拿地规模下降。

从拿地结构来看，20家品牌房企上半年在二线城市拿地金额占比为60.6%，较去年全年提高了9.1个百分点，为近七年来的最高值;一线和三四线城市拿地金额占比分别降至13.4%和26.0%。

在调控政策持续下，房企拿地回归理性，行业进入精细化竞争阶段。

从拿地金额来看，上半年多数大型房企积极补仓，其中碧桂园拿地金额近千亿，万科、融创超过600亿，保利、龙湖也在500(含)亿以上。

从融资方面来看，2019年以来，特别是一季度，在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下，多家房企密集融资，融资规模保持增长。与此同时，监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，地产金融政策从严的总基调保持不变。

在此背景下，各大房企积极销售、加速现金回流，重点布局成熟城市群及区域核心城市。上半年，多数企业加快推盘，提高项目周转速度，围绕销售目标狠抓回款，保证资金流动性。

预计下半年房地产企业资金压力会进一步显现。整体来看，2019年上半年，房企调整营销节奏，提高项目周转速度，销售业绩保持增长，其中碧桂园销售额接近4000亿。房企融资环境先松后紧，5月以来金融监管力度加强，融资环境趋紧预期强化。

基于目前政策和市场背景，据分析人士分析预计，下半年房企整体规模步入平稳增长，增速预计放缓至20%左右。房企完成全年销售目标仍有一定压力，预计下半年企业需要着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。