社区商业的发展前景如何?如何规划建设社区商业?

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。

社区商业的发展前景如何?

社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。随着城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定位准确、层次分明、功能完善的社区商业，这对促进地区经济增长，适应消费观念的变化和扩大内需，应对国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。

社区商业是综合消费的有效载体。近年来，北京商业以前所未有的速度发展着，在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高，对保持经济持续、快速发展具有重要的促进作用。城市住宅建设的快速发展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳定提高为基础的多元化消费结构逐步升级。商业的发展要跟着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰好迎合了城市居民这种需要。

据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1/3。2002年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30%;在北京，2002年上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。我市居民的消费方式已越来越倾向于方便、快捷，“就近便利”成为消费者的首选。现在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨无霸型商场，而是一批社区型商场。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。

社区商业是现代人购物的重要场所。社区商业是城区经济发展的重要组成部分。伴随现代商业经济和房地产的高速发展，社区商业已被提到一个重要的议事日程上来。社区商业既是现代城市格局的重要组成部分，又与老百姓日常生活紧密相连。对于居住区和郊县城镇，社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。社区商业的兴起与发展，极大地方便了百姓的生活，人们可以不出社区便可得到生活的享受。社区商业由于离消费者最近，因此它需要负责消费者所有的日常消费需求，提供必备性服务和指导性服务以及娱乐性服务。

由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施奇缺，为社区商业的发展提供了空间;也由于交通不便利，人们对社区商业的依赖性越来越大;同时随着收入水平的提高，人们对服务的多种要求也逐渐显露出来。

城市经济的发展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。商业的发展对房地产业的带动作用也十分明显，良好的商业设施可提高房地产的销售价格，提升社区的档次，这已为许多新建居住区所证实。社区商业的萧条将会直接导致社区物业的贬值，给房产商带来巨大的损失。

社区商业成为新的商业增长点。由于城市空洞化日渐明显，而居民就近消费习惯的形成，使中心商业街空壳化也变得越来越明显，这无疑使内城相对集中的零售业面临困难。另外，近几年迅速发展的超市、便利店取代了百货业态的一些功能，加之零售业态之间、业态之内争夺消费者的竞争越演越烈，一些精明的商家，已从大商场云集、狼烟四起的商战中转战来到社区这一平静的港湾，以寻求更大的发展。

2003年的国内零售市场，大超市、大百货、大卖场势头较旺。就在中外零售巨头纷纷瞄准大型超市、购物中心等大业态，展开激烈竞争的时候，还是有很多零售企业把矛头瞄向了社区这一新的商机。社区的生鲜超市、24小时便利店等，正以一股不可抗拒的冲劲开始抢食国内零售业的市场份额。物美、华润、金象大药房、普蓝德洗染店等一批知名品牌的连锁企业已细雨润无声般在社区悄然地扎根。社区商业已成为服务业中新的经济增长点。发展社区商业，可以方便居民生活，同时促进就业和经济发展。社区商业已成为地区经济发展的重要力量。

如何规划建设社区商业?

当前，社区商业虽然日渐火爆，但也存在不少亟待改善的问题。撇开政府、市场机制、投资者、经营者不说，对于社区商业项目的开发商，在开发和经营社区商业地产时应吸取社区商业以往的经验和教训，以适应经济社会发展的形势和居民需求变化的趋势。

1、注重市场调查，全面掌握情况

商业物业的开发和住宅的开发有相同之处，但也有较大的差异性。衡量商业物业的成败，它的标准除了物业的销售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分市场调查，了解总体情况，明确定位。

2、定性、定位、定量

这项工作一般应该在取得土地以前，作为对土地的开发、使用价值的预测。目前由于僧多粥少，土地取得已经不容易，所以，定性、定位、定量只能在土地取得后补做。定性、定位、定量主要是根据规划局给出的土地使用指标，研究确定配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。

3、开发和商业经营同步

社区商业开发中传统的过时的做法是先开发建设后招商经营，这种开发方式不仅带来巨大的盈利风险，也造成过众多法律问题。目前，成功的社区商业配套开发经验是在规划和设计时，吸取专业策划者和商业经营商的建议，对商业业态的设置布局做好总体安排，一些大型的商业业态要提前选定经营者。

4、建筑形态要符合商业业态组合的要求

现代社区商业与传统社区商业除了在管理和运作方面有较大的差别外，对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的不同要求，设计和建设时应充分考虑使用的需求。如建筑物的外墙应明快简捷，并充分考虑设置广告等可利用价值。

5、与现代居住环境相适应，体现便捷性和亲和力

社区商业的布局和商业设置应按小区建筑，分布形态、消费水平等进行组合，力争达到与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。

6、因地制宜，体现特色

住宅开发市场化后，社区的差异化逐步明显，社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜，既要适应消费需求，又能体现出本社区的特色。

7、权衡长期收益和短期收益的关系

社区商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且社区商业物业所承载的商业运作得越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但社区商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是，目前，仍然有许多开发商将社区商业物业和居住物业用相同的方式同时进行销售，给社区商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营，等商业成熟与形象形成后再出售，这样必然能取得更大的利润收益。