百城卷入抢人大战 城市受关注度被提升 会刺激房地产的发展吗？

百城卷入抢人大战

各大城市纷纷推出人才落户政策。12月9日，58同城、安居客发布《2019人才政策与安居就业报告》。报告指出，2019年新一轮基于“人才抢夺”的“落户大战”拉开帷幕，各大城市纷纷放松人才落户政策，并给予人才更多政策上的支持，同时在购房资格层面也给予人才定向支持。随之，西安、重庆、武汉、成都等城市新房访问热度远高于一线城市，而从同比增速来看，武汉、沈阳、宁波访问热度均超20%。

住宅销售价格

当这些城市为人才敞开怀抱时，城市受关注度也自然被提升。居住方面，据58同城、安居客平台的数据，2019年1月-10月，西安、重庆、武汉、成都等城市新房访问热度远高于一线城市，而从同比增速来看，武汉、沈阳、宁波访问热度均超20%。

从国家统计局住宅销售价格指数来看，2019年1月-10月，西安超越一线城市，新建商品住宅销售价格指数达159.45;二手房住宅销售价格方面，除一线城市外，武汉、南京、杭州价格指数超140。

新一线城市在内的人才落户的各项福利具备较高吸引力，但最终能否让人才真正在这座城市留下来，安居乐业，则还要看城市经济未来的长远发展，以及各类人才和城市发展的契合度。

想要搞好人才落户政策，房子是必不可少的。中研普华研究院的《2018-2023年房地产经纪产业深度调研及发展现状趋势预测报告》显示：

1、存量房交易将占主导

我国各级城市正在梯次进入存量房占主导的交易格局。数据显示，2009年北京一、二手房成交之比为1：1.37，2018年第一季度末该比值达到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比为1：1.58。2015年，深圳二级市场转移登记65931笔，三级市场转移登记147694笔，分别同比增长10.18%、106.82%，一、二手房成交之比为1：2.24。这些数据表明一线城市房地产交易已进入了以存量房交易为主的时代。由于市中心土地的稀缺性，未来其他城市存量房交易占主导也将是必然趋势。存量房时代的到来，将对房地产经纪的行业地位和内部格局造成重要影响。

一是开发商地位弱化，房地产经纪行业地位提高。房地产交易由此前开发商主导的新房交易，逐渐向房地产经纪机构主导的存量房交易过渡，人们对于“房地产”的潜意识将由“房地产开发商”慢慢向“房地产经纪机构”转变，房地产经纪在未来房地产行业将起统领作用。

二是新房代理机构业务量萎缩，房地产代理公司将面临巨大的市场压力。近年来，我国新建商品房规模不断缩小，2017年全国房屋新开工面积同比下降7.0%，竣工面积下降4.4%。增量房市场的萎缩直接影响了新房代理机构的业务量，新房代理机构将加紧向存量房市场转移或渗透，转型升级将是大势所趋。2015年3月，原以新房代理业务为主的北京思源地产，成立了房通网经纪公司，开始涉足二手房经纪业务。与此同时，世联行入股Q房网，并欲借助其平台介入存量房交易市场。同年5月，以新房代理为核心业务的高策地产与主要从事存量房交易的链家地产合并，合并之举表明新房代理机构正在向存量房行业渗透。

2、消费行为趋向网络化

在消费行为网络化的大背景下，房地产经纪行业与互联网正在有机融合。从政府层面，交易网签、市场信息披露、不动产统一登记等制度的陆续实施，提高了房地产交易的安全性。从企业层面，房地产开发类企业的广告发布、客户积累等多依赖于互联网媒体电商平台;房地产中介服务类企业正在使用的各种ERP管理系统、房客源信息发布和搜寻系统、移动APP平台、大数据平台等大大提升了房地产中介行业的服务效率和服务质量。从用户层面，消费者的消费习惯和消费行为逐渐趋向网络化，购房者对网络和移动互联网的接受度和依赖度呈现高速增长，互联网已成为用户搜索房产信息的第一媒介。

网络化消费行为对房地产经纪行业的影响：一是提高信息传播效率，提升营销精准度。互联网时代，经纪行业利用互联网信息平台进行房源发布、搜索和交易配对，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，经纪行业还可以利用大数据定位目标客户，发现客户需求，并通过经纪人的专业服务满足客户的差异化需求，提高营销的精准度。

二是颠覆经纪行业的盈利模式。目前我国房地产经纪行业收入来源较为单一，其主要收入来自于撮合成交所获取的服务佣金。互联网时代下经纪佣金将大幅降低甚至免佣，未来经纪机构的收入更多的来源于其他增值服务和延伸服务。因此，经纪机构将改变收费模式，探索收入来源的多元化，提高盈利空间。

三是催生大型交易撮合平台的诞生。不管在新房代理领域，还是在二手房经纪行业，我国目前的房地产电商平台尚未承担起交易撮合的功能，往往只是企业发布楼盘广告信息的媒介。在新房代理领域，这些电商平台遍布着铺天盖地的楼盘广告。在二手房经纪领域，既有以发布房源广告为主的媒体电商平台，如安居客、搜房网等;也有以单个经纪机构为载体的ERP管理系统，但该系统仅仅是经纪机构对自己的经纪业务和员工进行内部管理的控制系统，缺乏开放性和共享性。而随着互联网技术在经纪行业的深入开发，未来中国房地产经纪行业会出现类似美国REALTOR.com、MLS等大规模的房地产在线信息平台，所有需求方、供给方和经纪方都可以在该平台上进行信息的发布、搜寻和匹配。

四是创新经营模式，加速企业变革步伐。互联网时代，经纪企业将面临经营模式变革，以开店、招人、拉业务为主的传统地铺模式，与新兴的互联网模式正在有机融合，形成线上线下一体的经营模式。一类是传统线下地铺模式正在对接互联网线上平台。如北京伟业、我爱我家等传统经纪机构通过开发APP平台、移动版网站、呼叫中心等实现线上交易服务;链家地产在推行异地扩张的同时，正在积极实施O2O平台化战略;另一类是以搜房网、搜狐网为代表的往昔互联网线上平台大佬正在积极布局线下门店，向线下的二手房市场延伸。

3、资本参与重构市场新秩序

房地产经纪行业是通过人力资本提供信息服务从而获取佣金收入的轻资产行业，其资金密集度低，持有资产相对较少，因此传统经纪行业鲜有大规模的融资活动。但随着房地产经纪行业地位的不断提升，经纪行业正在受到资本市场的青睐。如以房多多、Q房网、爱屋吉屋、搜房网等为代表的互联网经纪机构正在加速融资。2015年9月，房多多完成第3轮融资，搜房网获得IDG、凯雷集团数亿美元的投资。截至2015年底，爱屋吉屋已累计融得3.5亿美元资金。2016年初链家地产完成两轮融资，并已启动上市计划。经纪行业的融资规模不断扩大，融资难度不断降低，对行业发展有如下影响：一是加速企业并购重组，提高行业集中度。

近两年，各地房地产经纪企业获得融资后，加速并购步伐，扩大企业规模，提高市场占有率。链家先后与成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、北京高策机构、杭州盛世管家、重庆大业兴、广州满堂红等达成战略合并协议。2015年3月，58同城宣布并购安居客，世联行投资4.2亿元入股Q房网。二是资本的大量介入将改变房地产经纪行业的生产结构和竞争格局，资本将成为影响行业变化与发展的关键性变量，未来经纪企业之间的竞争将转变成资本和人才的角逐。

存量房交易占主导、消费行为网络化和资本参与这几股力量的叠加将使未来房地产经纪行业的变化与重组更加激烈。

据中国统计局数据显示，2017年中国商品房销售面积累计达169407.82万平方米，较2016年同期增长7.66%。其中，商品住宅销售面积达144788.77万平方米，较2016年同期增长5.3%;办公楼销售面积达4756.21万平方米，较2016年同期增长24.3%;商业营业用房销售面积达12838.14万平方米，较2016年同期增长18.7%。2014-2017年中国商品房销售面积年复合增速达8.9%，到2018年前五月(1-5月)中国商品房销售面积达56409.09万平方米，较2017年同期增长2.9%。

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