海南现房销售制度 现房销售是什么意思?2020年疫情对房地产的影响分析

海南现房销售制度

2020年房地产发展情况如何？据悉，近日海南发布新政，在海南省3月7日的房地产调控新政里，“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”一句话震惊了全国楼市。虽然个别省份和城市采取了现房销售的政策，但预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。

现房销售是什么意思?

现房销售是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

现房销售需要什么手续

1、现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

4、已通过竣工验收。

5、拆迁安置已落实。

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用的条件或者已确定施工进度和交付日期。

7、物业管理方案已落实。

根据建设部1995年颁布、2001年修改的《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房，开发商必须满足以下法定条件：

(1)开发商已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间;

(4)同金融机构已经签订预售款监管协议;

(5)经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。"现房与期房是相对的，今年取消预售制度也是让开发项目开展商品住房现房销售。

2020年中国新型冠状病毒对房地产行业发展有何影响

2020年春节前后，因疫情的急速蔓延，房地产行业休眠，企业销售停摆。这点和其他服务业，诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同，1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。

(一)短期关停售楼处影响明显，房企同期收入大幅下降

疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻;结合房企1月销售数据，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。

图：TOP100房企销售额/亿元

来源：中研普华研究院

(二)疫情打破高周转，考验房企融资能力

房地产是典型的高负债行业，开发商追求极至高周转。很多地产商都在效仿碧桂园，从拿地、融资、设计、建设到开盘，六个月周期，甚至更少时间。高周转的目的是，最大限度地降低库存和利息压力;

现金流是房企赖以生存和持续发展的关键，尤其在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下，销售回款受阻，现金流压力大增及负债水平上升，因此融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，预期未来市场资金成本逐渐走低，央行将在一定程度上释放流动性，未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。

(三)资金充足的房企有望拿地突围

从1月房企拿地情况来看，由于春节错峰，工作日减少，房企拿地力度减小。保利发展、中国铁建、万科等部分资金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影响，销售回款受阻，房企资金得不到有力补充，未来短期内房企整体拿地力度将减小，土地市场或将继续趋冷，但部分资金充足的房企在这过程中能够抓住机遇，以相对较小的竞争压力拿地补库存，以求长期发展。

(四)中研普华总结

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要关注现金流，考虑到一季度经济形势，相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，适当放松房地产调控的可能性大，出台相关政策刺激地产保增长。关注央行政策及地方的房地产调控政策。

中研普华利用多种独创的信息处理技术，对房地产行业市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。欲了解关于中国房地产行业具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2020-2025年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。