2020长租公寓市场现状分析 长租公寓未来发展前景如何？

2020长租公寓市场现状分析

近年来长租公寓市场火爆，然而如今疫情笼罩下的长租公寓行业正经历着“危中寻机”。为了缓解疫情压力，蛋壳、自如、魔方等大部分长租公寓，通过线上看房的手段积极招租，开拓新客源。按照目前的形势预计，长租公寓至少还需要保持账面上有6个月的现金流，才能安全度过艰难期，同时出租率亦要保持不低于80%。

由于传统租房方式存在诸多痛点，而年轻租房群体的对租房体验的要求也更为个性化，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。

我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，在90年代出现了二房东，2008年前后出现品牌公寓企业。2014年以来，资本、社会关注度提高，让行业进入快速发展期，行业进入品牌化时期。到目前我国国内拥有规模公寓企业超过300家。

长租公寓目前主要分布在一、二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。1)根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。2)跟据中国房地产业协会的资料显示，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。3)考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高，具有一定的正溢价率，通过需求测算的租金将更高。

从房间数量上来讲，长租公寓需求大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓，每间租住人数为2人，则1亿租房人群需要1000万间长租公寓，市场仍处于供不应求的态势。

产业现状

我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。至2017年，全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元，每年新增租房规模达1000亿元。近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。相关数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。

据中研产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计数据显示

行业总体市场竞争状况分析

一、长租公寓行业竞争结构分析

从竞争结构来看，目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

图表：2018年我国长租公寓行业竞争结构

资料来源：中研普华产业研究院

二、长租公寓行业集中度分析

目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%;分散式长租公寓市场集中度较高，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

图表：2018年集中式长租公寓市场集中度

资料来源：中研普华产业研究院

市场容量

截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓(约240,052套)和135,200套分散式公寓。分别呈现出投资布局高度集中、市场需求普遍旺盛、产品线日趋丰富、客源差异化细分等特点。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、西安、重庆十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

从租赁式公寓的规模和户型来看，热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下，主流产品为套均面积30.2平方米的开间;分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。从租金收入水平看，北京、上海单套公寓年租金收入超过43,000元，高于全国单套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他热点城市，除深圳(单套公寓年租金收入超30,000元)外，单套公寓年租金收入都低于27,000元。租赁式公寓95%的客群是20-35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业从业人员。

竞争格局

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。代表有：万科集团的泊寓、旭辉集团的领寓国际、保利发展的保利公寓、龙湖集团的冠寓、远洋集团的邦舍以及碧桂园的big+碧家国际社区等。在资金方面，房企系长租公寓有先天优势，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。这对于中小长租公寓企业来说，生存空间必定造成挤压。

长租公寓未来发展前景如何？

在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。在中国，长租公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。随着长租公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。

目前中国长租公寓行业面临四大挑战。第一，重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长，目前国内长租公寓企业在高负债，资金压力大的状态下运营，其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。第二，融资和税收成本相对较高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且税收负担较重，“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。第三，非规模化和非专业化不能存活，长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。然而，目前国内市场上长租公寓企业相对分散难以形成规模经济效应。第四，租期的维稳考验长租公寓企业运营能力，中国目前住房租赁市场上的租期太短，一般分散式长租公寓租期为3-6年，集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，这就造成了长租公寓企业运营成本过高。

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。服务式长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度，即C端去考虑效益，房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过增加黏性，从各种衍生 挖掘额外效益。我目前，我国国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过200多万间。

国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性。前期一次性投入规模较大且集中，而之后有较为稳定的现金流收益。如装修完成后，未来的现金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理费用等，具备贴现融资的基础，但是目前行业大部分企业尚处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利。长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益;对于链家，长租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收，长租公寓的利润几乎为零。因此长租公寓整体盈利模式仍处于探索阶段。盈利模式不明晰也是整个行业的痛点所在。

随着国家相关政策的完善和市场环境的完善，长租公寓将有广阔的发展空间：预计 2017年年底数字会达到400万。预计2020年底，品牌公寓会超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。中研普华利用多种独创的信息处理技术，对长租公寓行业市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。欲了解关于中国长租公寓行业具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。