深圳确认取消商务公寓只租不售原因是什么？对楼市有何影响？我国长租公寓发展现状

2019年接近尾声，深圳房市又迎来大改革，继取消“豪宅税”后，12月12日上午，深圳市住房和建设局发布公告称将取消商务公寓“只租不售”限制。住建部称，2018年去年发布“深四条”规定中商务公寓“只租不售”政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。那么，深圳取消商务公寓只租不售对楼市有何影响？

深圳取消商务公寓只租不售原因是什么

取消商务公寓只租不售是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措。也是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

深圳取消商务公寓只租不售对房产市场有什么影响

据深圳市住房和建设局监测市场反应：因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

另有业内转交表示：取消政策正式落地，商务公寓短期内还不太可能涨价，开发商投资热情上涨之后，供应又会增加，反而会平抑房价。

2018深圳楼市调控政策“深四条”

据悉，深圳市于2018年7月31日出台楼市调控新政“深四条”，规定：开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。后在2018年8月14日发布补充细则，明确7月31日(含7月31日)前的土地可避开此政策。

目前，不仅是深圳，全国仍然坚定不移地坚持房地产调控政策不放松，仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，仍然有条不紊地推进稳地价、稳房价、稳预期工作。

此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来我市将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。

我国长租公寓市场现状

我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，2008年前后出现品牌公寓企业。分析显示,长租公寓目前主要分布在一、二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

长租公寓行业竞争结构分析

从竞争结构来看，目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

长租公寓行业集中度分析

目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%;分散式长租公寓市场集中度较高，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

图表：2018年集中式长租公寓市场集中度

资料来源：中研普华产业研究院

长租公寓行业SWOT分析

优势：

长租公寓行业的投资回报较为稳定，一线城市的出租率较高，深圳为例，2018年深圳平均住房租赁价格虽较2017年下降了3%，但仍达68元每平米。运营成功的长租公寓空置率基本低于10%。

劣势：

目前市场上的大大小小长租公寓运营商已经达300多家，大大小小的地产开放商进入市场，使得整个市场面临着混乱的竞争格局。

风险：

长租公寓行业面临着人才缺失的困境，租房行业的产品升级是一个大趋势，要形成人才构成的专业性需要一定的时间。

机会：

1、流动人口及租房需求持续增大;

2、高端品牌市场占有比例底，有较大的机会空间;

根据中研普华研究院《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示

长租公寓运营管理将成为重点。短期内，由于国内目前租赁市场租金回报整体偏低，对于租赁运营商而言，获得低成本的租赁融资则是重中之重。与成熟的市场(如美国)相比，中国长租公寓项目的融资渠道当下仍很有限。未来，长租公寓要实现规模化发展，必须拓宽融资渠道，加快资产证券化进程，以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。

在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。

在中国，长租公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。

想要了解更多中研普华研究院关于长租公寓行业专业分析，请关注中研普华研究报告《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。