2020商业地产行业发展现状及前景分析

2020商业地产行业发展现状及前景分析

商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费、办公需求等多领域的发展息息相关。当下商业地产现状颇为尴尬，一方面是商业地产交易活跃特别是外资投资行为，另一方面则是商业地产库存问题待解。商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

据中研普华研究咨询报告《2020-2025年中国商业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析

据国家统计局数据，2019年第一季度，除办公楼施工面积和新开工面积同比增加外，办公楼和商业营业用地的房地产开发投资、竣工面积等均同比减少，供给趋紧;办公楼和商业营业用房销售面积和销售额均下降，需求减少;截止2019年3月末，商业地产待售存量较2018年末减少26万平方米，商业地产进入存量消化阶段。

2018年虽然是外资投资国内商业地产的爆发年，但这一年也是国内商业地产行业进入理性调整期的一年，由于地产企业融资渠道受限以及土地政策收紧等多因素影响，全国商办市场投资规模趋缓，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，2018年商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%。

以受资金追捧的写字楼为例，当前一方面是写字楼交易活跃，另一方面却面临着写字楼空置率高的困境。资料显示，2019年第一季度写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占商业地产投资总额的47%，较去年同期大幅提升21个百分点，特别是一线城市的核心增值型写字楼项目受投资者追捧。

写字楼交易活跃伴随着的是其空置率居高。目前一线城市的写字楼空置率最低，北京、上海、深圳、广州的甲级写字楼空置率都在10%以下;杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%;沈阳、重庆、长沙都超过30%;个别三线城市甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

综合来看，全国写字楼平均空置率超过20%，商业营业用房空置率高达30%。尽管目前商业地产库存主要集中在二三线城市，但随着整个社会消费形态的变化与消费的升级，商业地产也面临着前所未有的挑战。

以购物中心为例，2018年各大购物中心普遍遭遇“招商难”，服务内容同质化以及大型连锁品牌拓展缓慢，加之电商冲击以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，运营精细化不足等因素，都成为行业发展的痛点。如何拓展新的商业地产业态也成为了业界共同探讨的话题。

近年来共享、智能、文化体验、多产业融合、大数据等概念逐步渗透到各行业各领域，商业地产也不例外。新型写字楼及商业园区模式受到关注，也给传统的商业地产的转型升级和去库存带来了新的视角和思路。

在房地产调控政策难以放松、住宅市场前景不明的前提下，商业地产异军突起。不少传统的房地产开发企业宣布进军商业地产，与此同时，写字楼和商铺市场发展势头良好。未来商业地产发展持续走向多元化、细分化，以购物中心为核心的城市综合体发展尤其迅猛。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

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