2020商业地产新政 中国商业地产发展情况分析 2020年我国商业地产发展前景预测

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

新冠肺炎疫情对房地产行业影响

短期关停售楼处影响明显，房企同期收入大幅下降

疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻;结合房企1月销售数据，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。

深圳商业地产变天

深圳商业地产变天啦!“商改租”也可以去“库存”?官方发文：商办楼可改造出租房。“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。“商改租”是减少商业用房库存，增加租赁住房供应的有效途径之一。中国租房人口众多，商改租对于租房一族来说也是好事。

据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。只是，在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。

据悉，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)，就《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)公开征求社会公众意见。

根据中研普华研究院《2020-2025年中国商业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

中国房地产行业的整体状况

二、2017年中国商业地产市场发展分析

1.商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著

图表：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017 年，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开发投资额22401 亿元，同比增长0.1%，增幅较2016 年收窄7.4 个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013 年以来首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 个百分点至20.4%，其中商业营业用房的占比下降1.2 个百分点，明显高于办公楼。新开工方面，2017 年商业地产新开工面积26624 万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016 年扩大6.0 个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,为2013 年以来最低水平，较2016 年下降2.3 个百分点。其中，商业营业用房占比下降 1.91.9 个百分点，高于办公楼。

从需求端来看，商业地产销售面积同比 增长两成，幅与 2016 基本持平。在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017 年，全国 商业地产销售面积 17594 万平方米， 同比 增长 20.2%， 增幅与 2016 年基本持平 。商业地产销售面积占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 个百分点至 10.4%。

(2)商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加

图表：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%;较2016年收窄8.6个百分点;共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%;降幅较2016年收窄9.2个百分点;2017年，全国300城商用办公用地楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%，较2016年同期下降1.4个百分点。

图表：2013-2017 一线、二线、三四线城市商办用地成交楼面价变化情况

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

二线城市商办用地成交量价齐升，价格涨幅较大。2017 年，各线城市商办用地成交表现各异，一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%，在各类城市中降幅最大;二线城市商办用地成交面积结束了连续3 年的同比下降趋势，转为同比增长10.7%;三四线城市商办用地成交面积同比连续第4 年下降，降幅为9.5%，较2016 年略有收窄。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价同比均上涨，涨幅均在15%以上，其中二线城市上涨21.7%，涨幅最为明显.

从全国商办用地成交总价前50 地块来看，46 宗来自热点一二线城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各1 宗。一线城市受商办政策调控影响，商办用地成交面积下降明显;部分产业环境好、经济活力强、居民消费水平高的二线城市成为企业商业地产的重要布局点，二线城市土地成交量价齐升，格涨幅明显;而随着交量价齐升，格涨幅明显;而随着 城镇化进 程的持续推城镇化进 程的持续推以及城市群的加快发展， 以及城市群的加快发展， 部分 三四线城市 三四线城市 也拥有较好的商业地产发展潜力也拥有较好的商业地产发展潜力 也拥有较好的商业地产发展潜力 也拥有较好的商业地产发展潜力 也拥有较好的商业地产发展潜力 。

2020我国商业地产发展前景如何

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

想要了解更多关于商业地产行业专业分析，请关注中研普华研究院报告《2020-2025年中国商业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》