北京加强违法群租房治理 2020年北京租房会涨价吗？未来全国租房市场需求预测

为进一步防控疫情传播，2月18日，北京市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作新闻发布会上，北京市住房城乡建设委加强违法群租房治理疫情防控工作，落实房屋租赁中介企业落实疫情防控责任。此前，北京市住房城乡建设委于1月30日印发《关于加强本市租赁中介行业疫情防控的通知》，要求各企业将疫情防控工作纳入社区防控体系，严格落实社区各项防控措施。

一方面，明确各租赁中介企业疫情防控责任人和联系人，主动向所在社区报到，服从社区防控工作安排，积极配合社区摸排往来人员情况，向社区提供出租房屋和承租人动态信息，告知房屋承租人抵京后及时向在京居住地社区报告。另一方面，加强租赁中介企业在京员工疫情防控管理，建立员工健康状况台账，并每日向社区报告，确保所有租赁中介行业的从业人员纳入社区防控管理。

2020年北京租房会涨价吗？

2020年北京对租赁市场整治，如租房供求不等，势必会造成房租涨价，这主要看租房市场情况来定。

群租房整治相关工作要点

1、非亲属关系合租的住房

此次政策明确，对成套出租房中非亲属关系人员共同居住，且人均居住建筑面积标准低于15平方米的房屋，要纳入到整治的重点。一般来说，如果是亲属关系共同居住的，确实会有“挤一挤”的想法，但是如果非亲属关系的合租，还存在人均居住面积过小的，那么就可以认为是群租概念，这对于后续区分亲属合租、陌生人群租等行为是有积极作用的。

2、没有合法来源的住房

对于出租住房没有合法来源的，也将被积极管控。类似住房往往都是违法建筑，比如说农村市场自行搭建和出租的、城市住房没有消防安检的，类似住房自然也不能够流入到租赁市场。而恰是此类住房的群租后果最严重，尤其是治安和消防方面的保障几乎是空白的。

3、主体结构严重改造的住房

此次政策明确，对于房屋的承重构件、抗震措施等方面违规改造的，风险极高，看似增加了居住空间，但其实损害了所在房屋甚至所在楼栋的质量。所以对于此类违法条例标准进行改造的，或者说未经许可进行改造的，都是不允许的，这都是为了确保住房的建筑结构安全。

4、违规出租部分物业的

此次政策明确，对于将厨房、卫生间、阳台和地下室等进行出租的行为要给予重点打击。类似物业本身不具备居住的功能，而且出租以后可能会产生很多风险，比如说地下室本身在光照、空气、消防方面都不具备条件。换而言之，不具备居住功能的物业和户型，本身就不能用于群租等租赁行为过程中。

5、危房项目

此次政策明确对于危险房屋是不能用于居住的。在实际过程中，对于危房的界定有不同的判断。所以一方面建议房东找专业机构进行判断，另一方面也需要用常识来进行判断。对于一些明显会损害租客居住质量、身心健康的，就需要停止出租行为。

6、未办理备案的住房

此次对于群租房的管控，也提及了备案的手段。对于此类租赁住房来说，若是签订合同的，那就需要积极备案，否则租赁行为不合法。这也建议相关租客需要积极督促中介机构去备案，这也有助于对租客形成保障。

7、违反租赁管理的房源

对于租赁企业和中介违法租赁相关政策文件的，主要包括租赁管理办法和经纪管理办法的，那么就需要叫停相关租赁业务和租赁行为。这也需要相关租赁企业等遵循既有的法规条文，在租赁过程中落实合规性。

8、消防不过关的房源

在实际过程中，群租房引起的消防问题是比较多的，所以此次政策明确，对于物业企业没有做好消防管理的，那么也不能进行出租。类似消防方面的管控也是比较关键的，尤其是在电线私下乱接、电瓶车随意充电、不合格电器使用等方面需要管控，这样也有助于保障出租房的安全。

2019年租赁市场现状

90后成为租赁市场的主力军，新一线城市的租客平均年龄在30岁左右，而在一线城市中，由于较高的房价压力，大龄租房人群仍占较高比例。

2019年12月底，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。同时，在发改委“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”的政策引导下，2019年10月以来，海口、昆明、郑州、开封、洛阳等城市相继发布了租房落户新政，带来新需求的同时刺激当地租房市场规范有序发展。

2019年12月，全国大中城市租金挂牌均价为43.70元/平方米/月，环比上涨0.14%，同比上涨0.12%。20城租金连续5月下跌后本月止跌回升，主要是受到热点二线城市租金涨幅较大带动，如苏州、武汉、南京、成都租金月度涨幅均超1%;一线城市受“返乡潮”影响，租金仍处在下降局面，北京租金下降更为明显，租金跌幅为1.1%，其次，深圳环比下降0.76%。12月深圳租金均价94.56元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.76%。

未来全国租房市场需求量分析

受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右。

重点城市供需分析

2016年全国租赁市场整体收入1.1万亿元，预计到2017年全国租房市场整体成交量应该会继续增长，租金涨幅有望达到5%以上。

2017年2月，北京区域通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比1月份增长1倍以上，同比2016年2月也有38.9%的增幅，租赁市场规模进一步扩大;在天津、杭州、南京、武汉等不少城市，租房市场也增势明显，房地产租赁需求持续高位。

租房市场租金走势

图表：2008-2016年我国部分城市房租租金上涨走势图

数据来源：中研普华

平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

想要了解更多关于住房租赁行业专业分析，请关注中研普华研究院报告《2020-2025年中国房屋租赁行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》