2020-2025年中国装配式建筑行业全景调研与发展战略研究咨询报告
近年来随着“商改住”在多地遭到禁止，“商改租”渐成趋势，特别是在租赁市场房源紧缺的一线城市。为进一步支持租赁住房建设，1月9日，深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》公开征求社会公众意见。据悉，商改住政策自2016年国务院39号文、提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房后，至此，已经有包括北京、上海、广州、深圳等地调控收紧，发布政策限制“商改住”。
商改租政策实施的意义
在业内人士看来，“商改租”一方面可以盘活存量闲置商业和办公用房，另一方面增加住房租赁市场供应，随着政策层面的推进，部分城市的“商改租”有望加快落地。
随着“商改租”项目的落地，将更有利于赁房源紧张的城市调整住房结构。
深圳“商改租”政策内容解读
深圳《通知》从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。
1、条件
可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。该类用房需同时满足已办理不动产首次登记且不动产权证所载用途为办公、商业;不存在查封登记等限制转移登记的情形;如果存在抵押登记等他项权益;改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
2、要求改建后只能用作租赁住房，且5年内不能改变租赁住房用途。该类租赁住房不提供学位，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。
3、为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》规定“商改租”项目可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。
哪些地区实施禁止“商改住”提倡“商改租”
2017年深圳市政府提出，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，但并无实施细则。
2018年，上海市在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。
2019年，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划(2019—2022)》(下称《计划》)同样提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。
而在北京，“商改租”也一直在推进中。2019年，据北京市住建委副主任李荣庆透露，北京已初步确定了第一批共计19个商业办公转化、改建租赁住房项目，约可提供房源5400多套。这19个商业办公转化、改建租赁住房项目的初步确定，是北京市不断拓宽渠道提升租赁房源供应，旨在积极维护租赁市场供需平稳。
而随着房价的管控，房租的行情也有所抬高，各地在出台政策管控房价的同时，也严格监管租赁市场的规范，比如深圳，今年就出台了《住房租赁市场管理条例》严禁“房租肆虐上涨”态势出现。
住房租赁市场发展现状及前景分析
多地出台住房租赁市场调控
合肥出台全国最优惠住房租赁税费政策，个人出租三年零税费。
长春则明确3年内新增租赁住房315万平方米，落实租售同权政策。
深圳出台政策规范住房租赁市场，对租金涨幅进行了明确限制。
南京市出台整治租赁机构的详细政策。
佛山则对企业自持商品房屋租赁管理政策进行宣讲，明确企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，不得销售、转让，对外出租单次租期不得超过20年，且不得超过土地出让合同中约定的自持期限。
住房租赁市场发展前景
一线城市二手住宅租金指数逐年上涨。即使如此，租金上涨速度依旧远远低于房价的上涨速度，导致了逐年下降的租金回报率。同时，一线城市租金收入比非常高，租房者愿意支付高额的租金，从侧面可以反映出租房市场的需求非常强烈。
因此，长租公寓应运而生，对客户而言，其主要特点为房源信息真实、租金价格透明。根据住房供应方式，长租公寓可分为分散式和集中式。集中式是运营商对获取的整栋楼宇进行统一改造后出租;分散式是指运营商向分散的个人业主收取房源，改造后出租。目前长租公寓运营商主要分为四个种类：开发商、酒店、房屋中介公司、专门的创业公司，他们通常根据其自身的优势选择不同的供应模式。目前我国长租公寓行业主要有三个盈利点：租金差、服务费、衍生增值服务。
长租公寓是一个前期需要大量沉淀的产品，资金融通的重要性不言而喻。目前长租公寓主要的融资方式为建立资产支持计划、发行公司债和股权融资，其中较多的是建立资产支持专项计划。
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