2020-2025年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告
中国房地产开发商深度研究与“十四五”企业投资风险预测
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
2019年1-12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%; 2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%;商品房销售和待售情况方面，2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%;2019年末，商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加192万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。
受新冠疫情所带来的冲击，全球经济迎来灰暗时刻，失业的人或破产的企业越来越多。大量的企业愈发艰难，经济不可能短期恢复常态，房地产行业也面临巨大的考验。但是从经济发展来看，“十四五”期间，我国房地产市场仍具备良好的发展前景。中国经济需要房地产这一点从来都不会改变，特别是现在由于疫情的影响，导致中国经济出现严重压力的情况下，房地产的稳定是很重要的。中国老百姓80%的财富都在房子身上，在当前的情况下不会让房地产出现大跌，房地产的持续健康发展是中国经济需要的，也是每一个人需要的。
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一、全球房地产开发商行业发展规模分析
仲量联行最新发布的《全球资本流动》报告显示，2019年全球商业房产的投资总额创下历史新高，达到8000亿美元，同比增长4%。在2019年第四季度，全球商业房产跨境投资交易额飙升至1070亿美元，仅次于2017年第四季度的最高交易记录。2019全年跨境交易总额则达到3490亿美元，让区域间资本流动显著增加，资金量达到2540亿美元，远高于1770亿美元的长期平均水平。
图表：2015-2019年全球商业房产投资总额
资料来源：仲量行，戴德梁行
二、全球房地产开发商行业区域格局
1.亚太地区
2019年第四季度，亚太区商业房产投资交易额较2018年同期下降了4%。随着这股放缓趋势，亚太区此前破纪录式的增长步伐将会有所放慢，甚至全球商业房产的投资也将下降。
2.北美地区
北美地区不仅是房地产投资的热门目的地，也是投资资金的重要来源地。2019年，北美地区商业地产投资额达5460亿美元，同比增长17%，预计2020年为5307亿美元，同比下降3%。
3.欧洲
根据第一太平戴维斯(Savills)的数据，2019年欧洲商业房地产投资额达到2190亿欧元，比十年平均水平高出22%，尽管较2018年下降了13%，这是有记录以来的第二高水平。瑞典的发展活动正在为市场提供远期融资机会，2019年增长尤其突出(增长8%)，而在意大利，年底的投资额与2018年持平。库存仍然是投资活动的主要挑战。
目前对欧洲房地产的需求仍然强劲，并继续吸引资本，其中50%为跨境。但是，经济放缓和地缘政治的不确定性加强了人们对有质量活动的主要市场和二级市场对质量的有意识的关注。总体而言，欧洲的投资者需求仍集中在写字楼上，占2019年对商业地产投资总额的41%。
三、全球房地产开发商行业未来趋势预测
一、低收益环境中，房地产仍具较强保值增值功能
2019年，全球各地政府债券收益率呈下降趋势，很多国家的长期国债收益率甚至都处于历史低点。但是，相较于大多数其他类别的资产，房地产仍具有一定程度的溢价，也使得未来房地产投资依旧有更大优势。
2019年第三季度，全球房地产投资交易较为活跃，交易量同比增长13%，达到2050亿美元;在2019年前9个月，全球房地产总交易额则为5500亿美元，比2018年同期增长了约1%。可见，尽管目前机构投资者的态度愈发谨慎，但2020年我们仍可看到大量投资者进入房地产行业。
从区域角度来看，未来亚太区的房地产投资市场活跃度也呈上升趋势。2019年第三季度交易量同比增长18%，达到了420亿美元;2019年前三个季度的交易量则达到了历史最高水平，总计1280亿美元，较去年同期增长了10%。而推动这一增长趋势的主要因素则在于：中国——其2019年前三季度总交易额同比增长率达到了56%的水平。
2020年，虽然受到全球市场不确定性、贸易战及经济放缓等因素的影响，房地产投资将面临一定的考验，但是，科技发展、社会变革及人口结构变化都将为房地产投资带来新的机遇。
二、办公楼供应量增长，租赁交易或将有所放缓
2020年，全球办公楼开发活动达到顶峰，预计新建办公面积将接近1900万平方米。一方面这将为租户提供更多选择，另一方面，鉴于竣工量的回升，预计2020年全球办公楼市场空置率将出现上升，至2020年底或将达到11.7%;此外，这还将导致2020年全球30个主要市场中的优质办公楼租金增长率进一步放缓至1.5%左右。
根据仲量联行对全球96个国家及市场的数据统计，2019年前三季度的全球办公楼租赁交易量较去年下降了3%。预计这一趋势仍将持续，2020年全球交易量或将进一步放缓近10%。
尽管由于经济不确定性等大环境的影响，办公楼租赁市场有放缓迹象，但租户需求仍具备一定弹性。预计未来，金融机构、专业服务机构及科技企业仍是办公需求的主要驱动力，而来源于灵活办公服务供应商的需求占比将会很小。
三、“最后一英里交付竞赛”推动物流市场需求升级
电子商务企业及传统零售商正在上演“最后一英里交付竞赛”，他们皆亟需以更快速度将其产品提供给消费者。这一态势将转化为新的需求——企业需重构供应链，转向全渠道分销模式，并升级物流仓储空间以提高效率——这将有助于推动全球物流地产建设规模达到更高水平。虽然供应规模将面临大幅上升，但由于净吸纳量和预租率亦处于高位，因此未来物流市场的空置率仍可保持相同水平，甚至出现下降。
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