2020物流地产市场规模及企业竞争格局分析

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。

据中研研究院《2020-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》

2020物流地产市场投资及企业竞争格局分析

北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着2011年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。由此，传统物流公司和电商企业(阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等)也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。

另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目相比，房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据状况物流仓储设施在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，物流地产利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。这也是我国的物流地产商们需要向国际物流地产商学习之处。因此，物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。

国内高端仓储设施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中国物流地产投资发展报告》中指出，中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大，我国人均高标准物流设施面积约合0.015平米，较美国的人均1.17平米相差约77倍;人均通用仓储面积，美国为5.55平米，中国则为0.66平米，相差约7.4倍。

2020年上半年，疫情防控取得显著成效，物流运行延续恢复态势，物流需求结构进一步优化，特别是民生领域物流持续向好。物流市场规模水平持续提升，物流成本稳中有降。上半年，全国社会物流总额为123.4万亿元，按可比价格计算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7个百分点，比一季度收窄6.9个百分点，降幅连续四个月收窄。上半年物流业总收入4.6万亿元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2个百分点，比一季度收窄9.4个百分点。二季度物流业总收入规模比一季度增加0.8万亿元。

我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。

我国社会物流总额达到298.0万亿元，同比增长5.9%，增速比2018年回落0.5个百分点。与同期GDP相比，物流地产社会物流总额增速已连续多年低于GDP增速。

2020年，中国智能物流系统市场规模超过1200亿元，未来几年行业增速有望保持在15%以上。物流行业的智能化，对于中国物流行业提高利润、降低物流成本具有积极的推动作用。近年来，中国大力支持发展智能物流，并出台了一系列利好政策。2017年以来，中国相继出台了《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》《新一代人工智能发展规划》等多个文件，推进物流产业自动化升级。在国家政策的鼓励推动下，中国的智能物流发展迅猛。2018年9月26日，菜鸟联盟宣布与快递企业合作上线物流视频云监控系统，显著降低了人力成本，提高了物流运行效率。除了云监控系统，可减少末端人力成本输出的智能快递柜也越来越普及。国家出台政策鼓励建设智能末端服务设施，同时将智能快递柜纳入公共服务设施规划，大力推动以智能快递柜为代表的智能终端的落地和建设。数据显示，截至2017年底，全国智能快递柜市场规模达107亿元，相比2012年增长243%。预计到2020年，中国快递柜市场规模会超过180亿元。

未来物流地产行业将如何发展?请关注中研普华研究院报告《2020-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。