融创服务香港上市融资92亿港元 物业管理板块平均市盈率达到30倍

物业管理百强企业中增速第一的龙头企业融创服务近日在香港上市，发行获得了机构投资者的多倍强劲认购，得到腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本四大豪华基石投资者鼎力支持，最终公司定价11.6港元，绿鞋后融资规模将达到92亿港元，创下目前物管上市公司融资规模新高。

上市首日，融创服务开盘价11.6港元，市值近350亿港元，在物管行业中名列前茅。在物业板块近期整体承压下行的情况下，融创服务的成功发行，显示出拥有强大母公司优势、具备行业整合能力和核心竞争力的龙头企业仍然获得投资者长期看好。

融创服务行政总裁曹鸿玲表示，“感谢投资者一直以来对融创服务的支持与认可。融创服务将以上市为新起点，在持续夯实、提升高品质服务能力的基础上，进一步深耕已有核心城市，扩大规模、提升密度和在非住服务业态上进一步发展，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展‘线上+线下’的客户运营能力。”

根据中研普华《2020-2025年版物业管理产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》分析：

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

创立16年，融创服务在母公司融创中国的全力支持下高速发展，截至2020年9月30日，公司合约建筑面积2.47亿平方米;在管建筑面积1.16亿平方米。

2017-2019年，融创服务营业收入分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率59.5%;同期利润分别为0.43亿、0.98亿和2.70亿，年复合增长率为150.7%。今年上半年，公司延续高增长趋势，营业收入17.9亿，同比增长52.9%;同期利润2.51亿，同比上涨367.6%。

根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

物业服务行业发展

后疫情时代，社会经济与人们生活水平的提升，让物业服务行业的重要性受到重新审视，市场将之视作下一条“黄金赛道”，未来，具备核心竞争优势、拥有高度确定增长前景的头部公司，将迎来最好的发展时机。

近年来，我国相继出台了一系列规范物业管理行业发展的政策。针对管理安全问题，国家加强了物业管理行业监管，提高行业进入门槛，鼓励资金雄厚的企业进入，把责任明确到责任主体，提高安全质量，加大监管力度，推动行业规范化。

随着中国城镇化速度加快，物业管理行业的在管面积也在逐步提升。如图显示，物业管理行业的在管面积从2017年的195亿平方米增至2019年的239亿平方米，年复合增长率为10.7%。原因是中国商品房的数量急剧增长，物业管理行业也在扩大其规模以匹配急速增长的建筑面积。

物业管理行业发展趋势

业务层面上看，以碧桂园服务、雅生活为代表的头部物企，因其强劲的盈利能力备受市场青睐;保利物业，以及未上市的万科物业，则试图超越“物业”概念本身，以城市服务重塑行业价值。

物管行业虽然仍处于规模高增长阶段，但主营业务对于大股东的过度依赖，增值服务中的关联交易过多，又让高增长的价值大打折扣。随着物业股数量越来越多，一些盈利虽高但过度依赖母公司输送的企业，将必然回归理性估值体系;而能重塑中国社区和城市的服务生态的企业，也终将脱颖而出。

10月份成功上市的4家物企，有3家股价破发，其中第一服务上市首日跌约27%，刷新纪录。

龙头物企保利物业，如今股价已较今年5月份的高点跌去近四成。物业股当下境遇，与去年跑赢大盘、疫情下仍然上涨态势形成鲜明对比。短短几个月，市场对物业股的态度发生逆转。

从根源上讲，市场给予物业板块的高估值，才是吸引房企入局的核心因素。目前，百强房企平均市盈率约10倍，而物业板块平均市盈率达到30倍，典型如碧桂园服务，目前市盈率超50倍，总市值超千亿港元。

想了解更详实的物业管理行业分析请点击中研普华出版的《2020-2025年版物业管理产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》