2020-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告
物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
近年来，国内电商行业迅速发展，网络购物市场始终保持高增速。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，因此其在仓储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张。
物流地产的租户主要是零售商、第三方物流、高端制造三大类，其中零售商包括快消品、电商以及零售与快餐行业;高端制造主要由汽车、电子、机械制造以及医药、医疗器械制造业构成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求，其中电商需求是最主要构成。
第三方物流规模增长，集约化、现代化物流设施的应用，必然要求提升仓储体量和处理效率，一些旧式仓储将被高端仓库逐步替代。我们梳理了顺丰、圆通、申通三家快递企业的仓储设施情况，租赁房屋面积占总面积的比重分别是88.24%、72.18%、62.62%，租赁瑕疵房屋面积占总租赁面积的占比分别为47.58%、31.53%、20.23%。其中瑕疵房屋一般为年代久远或集体用地、国有土地划拨等权属不明的厂房、旧式仓库。可见，第三方物流企业仓储置换进程仍将持续，将进一步推动物流地产行业发展。
国内物流地产主要具有以下三个特点：(一)投入高，且回收周期长。众所周知，物流地产投资的规模比较大，一般是在10万平方米左右的投资规模。在这其中，抛开所需要的土地成本后，以国际化单层仓库建设为例，其成本每平方米约为1800-2400元，按10万平方米计，仅仓库建造成本就高达1.8-2.4亿元，建设现代化多层仓库的成本更高。同时，虽然物流地产开发周期比较短，但由于多数物流地产项目的经营模式主要以租赁为主，所以投资回收周期相对比较长。(二)优质物流设施回报比较高。相关数据显示，我国优质仓储物业平均租金处于不断上涨的趋势，且有关仓储物业投资的回报率处在7%-8%左右的区间，明显高于写字楼和高档住宅，在物业市场中具有比较优势。(三)进入门槛明显提高。随着近几年我国社会经济的不断发展，物流地产已经逐渐形成垄断竞争的格局。而在此环境下，物流市场也已具备整合效应的网络功能。在具体发展中，因受到多方因素的影响，特别是土地获取、招商困难等，导致国内物流行业进入门槛显著提高。
在国际上，我国“一带一路”倡议引起国内外各方关注，这其中也不乏国内外资本对“一带一路”沿线交通枢纽区域物流地产的狂热。初期，主要是基建互通，金融互通，产业对接等资产建设;后期，则是逐步显现的区域经济一体化。在初期“通路通航”中，就离不开交通运输行业，例如港口、公路、铁路、物流等，交通枢纽的形成，以及商贸交流中心的产生，都为物流地产的发展带来了机遇。在国内，随着一线城市地价的上升，一些条件成熟的二三线城市也将成为物流地产投资的目标。
一方面，大型跨国企业看好区域经济发展，看重物流地产投资回报稳定，不断扩张物流地产版图;另一方面，本土综合性企业看重土地升值，以多元化发展为由投资物流地产。面对国际上成熟的物流地产企业，以及我国紧追其后大有赶超之势的综合性企业，物流地产市场必将迎来前所未有的激烈竞争。
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2020-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告
