2020物流地产行业发展现状及前景分析

2020物流地产行业发展现状及前景分析

电商爆发、零售变革和高端制造三大下游需求成为推动现代物流地产行业的主要力量，同时也迎合了我国消费升级与制造业转型的趋势;与之对应的，物流地产企业的主要客户包括流通企业、第三方物流企业以及生产汽车零部件、医药医疗器械、电子产品等的制造企业等。

近年来，国内电商行业迅速发展，网络购物市场始终保持高增速。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，因此其在仓储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张。

物流地产的租户主要是零售商、第三方物流、高端制造三大类，其中零售商包括快消品、电商以及零售与快餐行业;高端制造主要由汽车、电子、机械制造以及医药、医疗器械制造业构成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求，其中电商需求是最主要构成。

第三方物流规模增长，集约化、现代化物流设施的应用，必然要求提升仓储体量和处理效率，一些旧式仓储将被高端仓库逐步替代。我们梳理了顺丰、圆通、申通三家快递企业的仓储设施情况，租赁房屋面积占总面积的比重分别是88.24%、72.18%、62.62%，租赁瑕疵房屋面积占总租赁面积的占比分别为47.58%、31.53%、20.23%。其中瑕疵房屋一般为年代久远或集体用地、国有土地划拨等权属不明的厂房、旧式仓库。可见，第三方物流企业仓储置换进程仍将持续，将进一步推动物流地产行业发展。

据中研普华研究报告《2019-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析

国内物流地产主要具有以下三个特点：(一)投入高，且回收周期长。众所周知，物流地产投资的规模比较大，一般是在10万平方米左右的投资规模。在这其中，抛开所需要的土地成本后，以国际化单层仓库建设为例，其成本每平方米约为1800-2400元，按10万平方米计，仅仓库建造成本就高达1.8-2.4亿元，建设现代化多层仓库的成本更高。同时，虽然物流地产开发周期比较短，但由于多数物流地产项目的经营模式主要以租赁为主，所以投资回收周期相对比较长。(二)优质物流设施回报比较高。相关数据显示，我国优质仓储物业平均租金处于不断上涨的趋势，且有关仓储物业投资的回报率处在7%-8%左右的区间，明显高于写字楼和高档住宅，在物业市场中具有比较优势。(三)进入门槛明显提高。随着近几年我国社会经济的不断发展，物流地产已经逐渐形成垄断竞争的格局。而在此环境下，物流市场也已具备整合效应的网络功能。在具体发展中，因受到多方因素的影响，特别是土地获取、招商困难等，导致国内物流行业进入门槛显著提高。

在国际上，我国“一带一路”倡议引起国内外各方关注，这其中也不乏国内外资本对“一带一路”沿线交通枢纽区域物流地产的狂热。初期，主要是基建互通，金融互通，产业对接等资产建设;后期，则是逐步显现的区域经济一体化。在初期“通路通航”中，就离不开交通运输行业，例如港口、公路、铁路、物流等，交通枢纽的形成，以及商贸交流中心的产生，都为物流地产的发展带来了机遇。在国内，随着一线城市地价的上升，一些条件成熟的二三线城市也将成为物流地产投资的目标。

一方面，大型跨国企业看好区域经济发展，看重物流地产投资回报稳定，不断扩张物流地产版图;另一方面，本土综合性企业看重土地升值，以多元化发展为由投资物流地产。面对国际上成熟的物流地产企业，以及我国紧追其后大有赶超之势的综合性企业，物流地产市场必将迎来前所未有的激烈竞争。

物流地产的发展也存在需要改进的地方。例如市场需求供给问题，物流地产与园区的区分，不同性质企业的竞争，土地使用以及人才发展等问题，这些问题都将成为物流地产发展的障碍。

与旺盛的需求相比，我国高端仓储设施供给明显不足。从人均面积来看，我国人均通用仓库面积约0.72平方米，远不及美国的5.55平方米 (2015年数据) ，人均高标仓库面积0.02平方米，同样落后于美国人均0.66平方米的水平 (2015年数据) 。预计至2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米，与需求量之间的缺口巨大，高标仓库设施严重不足。

在供不应求的矛盾下，近年来物流地产行业的空置率持续下降，租金稳步提升。2018年第一季度全国主要城市高标仓库新增供应量90万平方米，主要集中在华西和华东区域，平均空置率延续2014年以来的下降趋势，下降2个百分点至10.8%的历史低位;物流仓储项目租金自2010年以来持续处于上涨通道，且一二线城市租金分化逐渐分明，在2018年第一季度一线城市高标仓库的平均租金大幅上涨4.5%，二线城市高标仓库平均租金增长1.6%。从投资回报率上看，北京、上海、VIP等一线城市物流仓储设施投资净回报率6%~8%，要明显高于商业地产的4%~5%和住宅地产的2%~3%。由此可得，物流地产行业具有较好的投资价值。

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