加快完善长租房政策 2021年住房租赁市场投资前景如何？

中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年要抓好的重点任务之一，特别提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，各地方、各部门加大培育和发展住房租赁市场的政策支持力度，社会资本也积极投入到租赁领域，以长租公寓为代表的规模化、机构化租赁企业发展速度很快。

住房租赁市场发展存在较大短板，根本原因是我国住房体系长期偏向于“重购轻租”。1998年深化住房制度改革以来，我国房地产市场以买卖为主，住房租赁市场处在自发性发展状态，租赁立法滞后，金融、土地、税收等政策体系不健全，大中城市有效供应不足、市场秩序混乱、租赁品质不高、租购不同权等问题突出，租赁市场在解决城镇居民特别是新市民住房问题上的作用没有充分发挥。

近期租赁平台资金断裂的消息不断，一些房东不愿意将房源转租给第三方平台，希望直接将房源出租给租户。

机构数据显示，截至10月底，全国20个大中城市住房租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，降幅较9月扩大1.25个百分点;同比下降2.48%;租金均价连续7个月下滑。其中，10月一线城市租金均价为90.93元/平方米/月，环比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均价分别环比下跌2.82%、0.99%。重点二线城市10月租金均价为34.13元/平方米/月，环比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全国20个大中城市中租金均价上涨的城市仅3个，相较于9月减少6个，平均涨幅为1.11%，涨幅收窄0.03个百分点;下跌城市达17个，较9月增加7个，平均跌幅1.54%，跌幅扩大0.66个百分点。10月租金环比上涨前三位的城市为武汉、泉州、郑州;环比跌幅居前的城市为北京、成都、三亚、大连、天津。整体看，租金水平均呈下滑态势。

行业规范方面，提出直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平;出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案等。

针对“高进低出”和“长收短付”运营模式，征求意见提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

从趋势看，“十四五”期间仍是我国城镇化较快推进的阶段，农业转移人口、新就业大学生等新市民向城市群和中心城市流动的态势没有变化。这些城市往往房价高，新市民群体短期内主要通过租赁市场来解决阶段性的住房需求问题，租赁需求会保持旺盛态势。想了解更详实的中国住房租赁行业分析请点击中研普华出版的《2020-2025年中国住房租赁行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》。