每年新增租房规模达1000亿元 政府解决大城市住房租赁市场突出问题

3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时表示，保障好群众住房需求。其中，在解决好大城市住房突出问题时明确提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

在去年年底召开的中央经济工作会议上，针对解决好大城市住房突出问题时曾明确提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策;土地供应要向租赁住房建设倾斜;要降低租赁住房税费负担，整顿租赁住房市场秩序等。

根据中研普华出版的《2021-2025年中国住房租赁行业竞争分析及发展前景预测报告》显示：

我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。至2017年，全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元，每年新增租房规模达1000亿元。

近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。相关数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。

市场容量

截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓(约240,052套)和135,200套分散式公寓。分别呈现出投资布局高度集中、市场需求普遍旺盛、产品线日趋丰富、客源差异化细分等特点。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、西安、重庆十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

从租赁式公寓的规模和户型来看，热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下，主流产品为套均面积30.2平方米的开间;分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。从租金收入水平看，北京、上海单套公寓年租金收入超过43,000元，高于全国单套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他热点城市，除深圳(单套公寓年租金收入超30,000元)外，单套公寓年租金收入都低于27,000元。租赁式公寓95%的客群是20-35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业从业人员。

竞争格局

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。代表有：万科集团的泊寓、旭辉集团的领寓国际、保利发展的保利公寓、龙湖集团的冠寓、远洋集团的邦舍以及碧桂园的big+碧家国际社区等。在资金方面，房企系长租公寓有先天优势，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。这对于中小长租公寓企业来说，生存空间必定造成挤压。

发展前景

在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。在中国，长租公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。随着长租公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。

欲了解更详实的中国住房租赁行业发展前景分析请点击中研普华报告《2021-2025年中国住房租赁行业竞争分析及发展前景预测报告》