2018年天津房价走势预测 2018年天津哪里的房子最值得买
近日，天津市人民政府公布了一批天津城市用地的规划，主要为农用地转用土地征收的批复。
也就是说，将土地性质由原先的农用地转变为建设用地，用于建设住宅、商服、城建等。
都说天津地图每一个月就要重新印刷一次，确实，高速发展的城区建设让天津版图分分钟就大变样。
此次，天津市政府公开的这一批新规划，又即将会有一大批项目要“上马”。
纳尼?东丽华明镇要建污水处理厂!
天津市政府公示：同意将华明街贯庄村农用地2.84万平米(不含耕地)转为建设用地;并且同意征收华明街贯庄村集体土地2.84万平米，以上批准用地，用于东丽区东丽湖南部污水处理厂(一期)项目建设。
污水处理厂?在华明镇建?是的，东丽区政府确实明确公示了要用贯庄村2.8万平米的土地来建造。
贯庄村涉及的土地范围是比较大的，然而污水处理厂的具体位置并没有明示，大概率来说，是不会建在居住区内的，很有可能是在华明镇北侧的地块内。
区域内新房项目很多，如建邦时代汇、大唐印象、雪优花园、华润橡树湾等。这几年各区都在飞速发展，华明镇也着实没有什么起色。
不过，也不要过于紧张，如今的污水处理厂已经是现代先进技术与环保工程的有机结合，属于国家节能减排战略性的新兴产业。
津南区还有4宗宅地即将挂牌。
天津市政府公示，同意将八里台镇八里台村农用地7.38万平米转为建设用地，同时同意征收八里台镇八里台村集体土地8.64万平米，以上批准用地，用于住宅项目的建设，但不得用于别墅类项目的建设。
由于四至不清，所以大体位置应该是在天津碧桂园项目的西侧，未来这里将会建造住宅项目。
此外，八里台镇今年还有一个大工程：津南文化中心来啦!
津南区文化中心位于八里台镇津港公路和八二公路交口东南侧，建筑规模约7万平方米。
分为两期实施建设，一期建设文化馆、博物馆、美术馆、科技馆、配套商业楼等设施;二期建设图书馆、新闻中心、小剧院以及文化广场等设施。
截至目前，一期项目土建工程基本完成，正在实施外檐干挂石材等外部装修工程，计划于2018年年底前基本完成水、电等设备安装，争取2019年6月竣工。
二期项目正在进行建筑方案设计，计划年内开工建设，力争2018年年底前框架主体封顶，2019年年底竣工。
天津市政府公示：同意将咸水沽镇王家场村、耀华村、吴家稻地村农用地14.86万平米转为建设用地，此外，同意征收双河镇南房子村和咸水沽王家场村、耀华村、吴家稻地村集体土地18万平米。
并将225人又农业户口转为非农业户口，以上用地将用于建造住宅、商服项目。
2018年刚开年，津南区在土地市场上就表现的非常活跃，先是雅居乐和景瑞分别摘得海教园两地块，楼面价约12000元/平米。
之后又“上架”两宗咸水沽地块，其中津南(挂)2017-08号地块就是此次公示中南房子村的农用地转建设用地地块。
挂牌总价15.04亿元，纯住宅起始楼面价9890元/平米;最高限价总价17.3亿元，最高限价楼面价11376元/平米，该地块将于4月13出让。
另外一宗津南(挂)2017-05号地块位于咸水沽第七小学西侧，根据公告要求，该地块需要符合海绵城市、绿色建筑和装配式建筑的建设要求，也就是说未来不是毛坯交房。
该地块起始价为158600万元，起始楼面价8238元/平米，当挂牌竞买报价达到最高限价182400万元时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划租赁住房建筑面积阶段。自持规划住房建筑面积上限为183100平米。该地块将于4月4日出让。
而据津南区政府公示来看，王家场村、耀华村、吴家稻地村还将有三宗地块出让，目前还没有挂牌公示。不过现在就能看出来，未来咸水沽板块会更加“热闹”。
咸水沽往北方向就是国家会展中心，目前津南区已完成国家会展中心的涉及大部分项目的拆迁工作，正在加快推进地铁1号东延线李楼站、机场大道站、东沽路站、咸水沽北站的四条配套临时道路建设。
北辰铁东路板块规划大曝光!
还有60宗地块未出让 未来会有76所学校。
刘园、瑞景板块是北辰区前几年发展比较好的区域，地铁1号线的开通迅速带动了板块的价值提升，而大型居住区的聚集使区域内居住氛围大幅提高。
近一两年刘园、瑞景板块新房项目“约等于空白”，目前只有天房璟悦府项目在售。而现在北辰区的所有目光都“一路向东”，铁东路板块已经成为炙手可热的置业热土了。
并且这个板块正是国家规划的京津城际第二铁路北辰沿线地区(环内部分)，再加上今年二季度地铁5号线即将通车，未来这里将会是“第二个刘园”。
可能很多购房者去铁东路板块看房感觉周边住宅不是很多，跟刘园还差得远呢!确实，现在这个板块仍处于起步期，但是未来的新房数量可不可小觑，看完此版块的规划就清楚了。
整个铁东路板块目前有8个新房项目：诺丁郡、融创御园、北辰红星国际广场、金侨宸公馆、正荣府、融创臻园、金地艺城华府、恒大御景湾。
有4宗地块：九昌延吉道地块、中粮高峰路地块、华润朝阳路地块、星河龙门东道地块。
整个板块一共规划有幼儿园39所、小学13所、中学24所，共76所学校，学区规模很大。
此外，除了先有的住宅项目，板块内还有60宗地块未挂牌待出让，未来新房市场的火热可想而知。
北辰区目前面临的最大问题就是工业拆改，从地图上就可以看出，很多待出让的地块目前都是老旧工厂，这个漫长的过程确实需要等待。
但是，每一个新兴区域的崛起都会经历这个过程，重要的是3点：
1、这个区域有轨道交通。地铁5号线的运行会辐射到很多居住区，京津第二城际的建成必然将天津与北京更加紧密连接，人口的涌入将会为板块注入新活力。
2、这个区域有产业。有产业的地方就会有人生活，北辰科技园作为北辰现在最重要的新型科技产业园区，会对区域的生活结构形成有力支撑。
3、这个区域有原始居民。铁东路板块其实就是最早的北仓镇，镇上的居民已经形成了自己的生活圈，所以未来的生活氛围不用担心。
当然，这样整改天津的地图，也是为了发展更多的居民区，供更多人选择!
那么您知道吗?天津上涨最快的板块竟然是......
近五年时间，是很多买房人感觉房价飞涨的一个阶段，仿佛还没来得及奋斗，就已经被高房价甩得远远。
回首再看当初2万+的新八大里和天拖，1万+的中山路和新梅江，1万以下的张家窝和咸水沽..……多少人为自己的错过懊恼不已。
而今年，天津房价格局面临新的变数，2万+、3万+地块伺机上市，楼市调控风声不绝于耳，这一年，房价何去何从，你还会再"错过"吗?
最高涨幅172%，天津近五年中北镇房价涨最猛
备注：此次365数据调查组调查对象为市内六区和环城四区近5年左右的新房，包括2014年至今一直有在售房源以及近期开盘的新项目(不包含公寓及别墅)。
通过比较2014年和2018年天津热门板块均价数据，发现房价涨幅排序依次是：中北镇>后广场>辛庄>天拖>新梅江>中山门>金钟河>海河东路>北仓>杨柳青>张家窝>华明镇>东丽湖>张贵庄>卫国道>新八大里>双港>海教园>中山路>海河沿线>小站>开发区>瑞景>咸水沽>奥体南>解放北路>南口路>丁字沽>梅江
中北镇板块
中北镇板块房价上涨172%，之所以上涨最猛原因主要有：
1、中北镇由于发展起步早，早期项目已经清盘，近年内在售住宅项目仅有正荣润璟湾和雲锦世家，正荣润璟湾已于去年10月售罄;
2、交通便利，地铁公交都涵盖，配套成熟，有医院、文化中心、体育中心、娱乐中心和商业区等配套，其中区域内还有不少大型休闲娱乐场所。
2016年中北镇土地接连出让，华侨城、龙湖相继进驻，目前华侨城地块住宅产品由万科操盘，打造翡翠系产品，案名华侨城万科翡翠嘉和，外展及售楼处已经开放，预计32000元/平米。
后广场板块
后广场板块新盘近年来主要有东亚风尚国际以及富豪新开门项目，市区盘周边配套交通好，再加上数量少，后期没有新项目进驻，房价必然上涨。
辛庄板块
辛庄板块在地理位置上衔接双港与海河教育园区板块，亦是连接天津主城区与滨海新区的核心地带，凭借区位优势，吸引了不少知名房企进驻，也获得了很多刚需购房者的青睐。
新濠、深特、兆恒、赢聚、新业五大商业广场相继开业，尤其是永旺购物中心的进驻，更是提高区域价值。
天拖板块
天拖板块作为南开区近期比较火热的板块，区域内配套设施成熟，融创中心及天房天拖建成更加带动了区域内的居住氛围，地铁6号线的开通，增添了区域内的交通优势，区域价值随之提升。
3月22日，天拖二期地块挂牌，楼面价达33000元/平米，除了区位优势之外，跟市区土地资源稀缺也有很大关系。
而房价上涨较慢的板块则是奥体南、解放北路、南口路、丁字沽、梅江。
解放北路板块
解放北路的招商津湾天玺14年开盘价格就达40000元/平米，属于市区高端盘，上涨幅度比较小;
南口路板块
南口路板块新盘财富绿道丹庭及天房天泰、奥体南的融侨观澜及万科东第、丁字沽的北岸中心、梅江板块的天房樾梅江这几个项目开盘时间均为2016年，之前板块内并无在售新项目，首开价格较高，再加上限购、限价、限贷等一系列的调控政策，房价上涨幅度不大。
另外，2014-2018年都有新盘在售，涨幅较慢的板块是小站、东丽开发区、咸水沽等。
小站板块
小站板块距离市区远，区域内物美超市、华润万家等也都陆续接入生活区，可满足日常采购，但就大型商业仍是空白，再加上地铁也并未"临幸"此地，房价涨幅也因此受到严格限制。
东丽开发区板块
东丽开发区板块内楼盘上市量稀缺，以个盘之力很难带动整个板块的房价，仅靠轻轨9号线及新业广场配套利好，房价上涨动力不及其它新兴板块。
五大热门板块房价变迁 首付提高了一倍多。
张家窝近5年时间发生的变化较大，不止体现在房价涨幅达到51.1%，还体现在买房门槛上。
从2014年总价110万，首付30万即可买入，到现在总价200万，首付需要63万，买房难度上涨。
从总价上看，张家窝新房并没有"高不可及"，但因为目前在售项目主推产品为户型较大的洋房或者叠拼。
例如联发红郡及中骏雍景府项目，洋房户型在110平米左右，总价基本早200万以上，拦下了很多刚需买房人。万科翡翠大道项目的入市，使刚需购房者离这个板块越来越远。
新梅江从1字头仍不被接受的窘境，到现在逼近4万大翻身，新梅江房价用近5年时间上涨了108%，翻了一倍多。
新梅江锦秀里目前是区域的置业门槛，前期均价37400元/平米，最小户型85平米，总价310万多;仁恒公园世纪入市后，不知道3字头房价会不会失守。
以生态宜居为主要卖点的新梅江板块，除已投入使用的1号线和建设中的6号线，未来还规划建设11号线、10号线与7号线三条轨道线路。
区域内将规划投建2所中学、6所小学、12所幼儿园。河西一幼、河西中心小学、第二实验中学等作为首批投建的项目，与住宅同步投入建设。
新梅江未来还将建设三级大型综合性医院，为区域内居民提供就医便利，人们对这个板块的预期发生巨大改变，导致规划未动，房价先行。
咸水沽区域范围广，包含楼盘众多，但多为刚需盘，近五年来房价涨幅45.3%。
随着金地、新城、恒大、龙湖、蓝光等房企的相继进驻，改善盘逐渐出现，别墅、洋房等产品成为主打，一定程度上会拉高区域房价，再加上大型商业及地铁规划，长期来看，咸水沽升值潜力很大。
海河教育园近5年房价涨势也是比较迅猛，在津南个板块中涨幅位居第二，仅次于辛庄。
从11500元/平米到20000元/平米左右，涨幅高达73.9%，而个别楼盘别墅房源超过3万/平米，例龙湖天宸原著联排别墅户型面积为210、235平米(建面)，价格区间28500-35000万元/套。
但这个房价目前的接受度并不算太高，主要因为区域内除了各大高校以及学区配套外，还没有完全发展起来，周边交通也仍待改善。
从购房门槛看，由于海河教育园主推改善型产品，目前100平米以下的小户型房源不多，例如鲁能泰山7号叠拼主推148平米上叠、158平米下叠，均价24000元/平米;洋房主推125平米(建面)户型，均价22000元/平米。
中山路板块是河北区近些年发展较快的板块，属于河北区最为成熟的板块之一。
板块配套完善，不仅有地铁3、6号线及规划中的4号线经过，昆纬路站、北站站等多站公交，几十条公交线路网密布，为居民出行提供便利。
区域内新房项目集中，包括首创大都滙、天津诺德中心、富贾花园，远一些便是河北区最大体量的中国铁建国际城、天房中山路，多盘相争，各有所长。
而这几各项目多为城市综合体，目前商业在建，未来将不断丰富区域配套。在教育资源方面，幼儿园、小学、中学皆有设立，与河北区内其他区域相比，颇具优势。
从2014年的19500元/平米，到现在的33000元/平米，近5年时间中山路板块均价上涨了69.2%。二手房市场热度也居高不下，目前普遍报价和成交都在3万左右。
备注：以板块均以首付3成，户型100平米为例计算，价格均为区域大概均价，仅供参考
近五年天津房价布局完成质变!4大变化正在发生。
对比2014/2015年和2018年天津房价梯队图：
1、刚需门槛抬高。
2014年1万/平米以下的刚需房源还有不少选择，东丽湖、华明镇、张家窝、小镇都可以选择;2018年，刚需门槛抬高到1万/平以上，甚至2万/平，并且楼盘选择越来越少。
2、多个板块脱刚。
2014年张家窝、卫国道、海教园等还能买到一些1万出头的刚需房，2018年这些板块也基本告别刚需，张家窝、海教园、辛庄纷纷在2万左右徘徊，卫国道的路劲太阳城均价已经在29200元/平米。
3、房价天花板上涨。
2014年3万+的楼盘在天津屈指可数，2018年房价天花板涨到4万+，并且是全面破4万，解放北路、天拖、海河沿线、水上公园等板块越来越多的楼盘冲破4万，甚至5万。
4、新兴区域起点高。
短短5年，天津又崛起不少新城区。比如西青南奥体、北辰北仓以及津滨大道等。而这些新城区几乎从第一个楼盘上市起就告别刚需，目前这些板块全部站上3万+的梯队。
例如万科东第和融侨观澜首开价格在28000元/平米，目前万科东第均价37000元/平米、融侨观澜价格34000元/平米;融创城首开则达30000元/平米，目前小高层均价为33000元/平米。
备注：部分板块，如梅江、奥体南等因无新房源在售，故未在2014/2015的阶梯图中体现
天津刚需买房门槛不断提高，而位置越来越远
目前主城单价在2万以内的在售楼盘仅20多个。待入市的那些楼盘，大多数都是土拍中的高地价地块，未来也更多将以改善型房源为主。刚需买房人正面临困境也越来越大。
不过受到限价政策影响，天津很多楼盘，尤其是高价地项目上市意愿并不高，加推时间也成谜，市区楼盘加推步伐也在放慢，改善型购房人的可选性也越来越少。
根据最新的供销比数据可以看出来，从2017年以来天津新房的上市量就屡屡缩水，2018年1、2月份供销更是处于低位，不过楼市多变，今年究竟有哪些新盘要入市或加推，哪些楼盘卖得好，还要打个问号。
