北京住房限购政策2019 北京二手房价格走势

两年成交量跌了94%

在严格的限购政策下，中原地产的统计数据显示，新政后的第二个月——2017年4月，北京商住房的成交数量仅为194套，这较之前每个月数千套的成交量，跌幅超过95%，而成交均价从2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元，下跌幅度接近20%。

对于两年之前的那次限购，北京某中介公司的小王至今还记忆犹新，小王所在的门店就在某商住楼盘，当天下午自己还在协调几名客户和房东之间的首付以及贷款等相关事宜，晚上新政就出台了，这让小王特别郁闷，几名客户他跟了不少时间了，已经到了最后的阶段，但随着限购政策的出台，客户全都放弃购买了。

记者注意到，在上述中原地产的统计数据中，从2017年4月后，北京商住房的成交量就没有突破过4位数，有不少月份甚至只有几十套的成交量，其中最低的为2018年2月，成交量仅为27套。而成交均价最低的是2018年6月，仅为每平方米20084元。

经济学家宋清辉指出，对于北京商住房这个市场来说，房价如此下降，让很多人始料未及。“有的投资者想按原购房价出售房产，基本就是有价无市”。

中原地产研究中心统计数据显示：从2017年3月26日开始，北京针对商住公寓类房源限购执行24个月，截止今年3月25日，网签只有6550套,成交量暴跌94%。

房主选择低价出售或继续出租

对于没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

张雪就选择了继续出租。她的商住房在通州临河里，60平方米的房子一个月的租金是5500元，这比去年高了一点，“如果要带注册地址，还要再贵一些”。

尽管商住房出租的价格并不低，但李芳算了一笔账后，还是放弃了。李芳看的房子是不到50平方米的平层，差不多每平方米35000元，连税费算下来要支付差不多180万，每个月租金6500元，一年78000万，除去物业、取暖等各类费用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，确实不合算。”

不过，记者在一些中介门店获得的信息显示，目前有不少客户都用公司名义购买了商住房。“现在注册公司很容易，购房也对公司没限制，所以公司买房很方便”。

按照目前施行的标准，房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%，土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，而土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说，如果一套商住房的总价为200万元，那么一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。

不过也有中介提醒，按照目前的政策来说，2017年6月之前的商住房，可以卖给公司，也可以卖给个人。但2017年6月之后的商住房，就只能卖给公司，不能卖给个人了，“这样的话，交易的时候会比较麻烦，想买商住房还是二手房比较合适”。

专家解析

整体市场全面萎缩

数据显示，在过去两年，北京商住房合计网签只有167.89亿，而在调控前两年，这一数字高达1943.99亿。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，“从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35%。”张大伟说。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新的交易风险又会放大，因为开发商自己都在担心是否可以抛售，这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说，有时候宁可不买或者宁可让房价涨，也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产”。

合硕机构首席分析师郭毅则认为，随着未来小户型商住类产品库存的逐渐减少，此类产品的稀缺性会逐渐体现。郭毅说，未来的商办类产品基本上都以大户型为主，注定了小户型的商办类产品会越来越少，现在小户型商办类产品的价格并不高，所以还是具有很好的投资价值。

而宋清辉则认为，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交价持续下跌的情况属于正常现象。