学区房和学位房有什么区别?购买或租赁学位房要预防哪些风险？

一、学区房和学位房的定义

学区房只指政府证据生源情况来划分的，如果业主迁入“学区房”，那么他们的子女可以根据规定入读户口所在地分配的学校;

学位房是指开发商通过与学校签订相关的协议或者合同达成合作关系，业主买房后会获得一些学校的“学位”，业主的子女在入读指定的学校不需要参加考试、电脑派位;也就是说只要你有购房合同或者房产证就可以在相应的学校上学。

学位房指的是孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产，以使得孩子得到该学校的学位。

值得注意的是，买了学位房不一定能得到该校的学位，还要看查明所购买的房子是否学位已经被占用，如果被占用，那么即使你购得了房子却依然没有不能得到这个学校的学位，因此，家长们在给孩子购买学位房时，一定要记得查清楚该房子的学位使用情况和原户主是否已经将户口迁出等。购买学位房大多是家长们的无奈之举，很多家庭已经有了房子，但为了给孩子上更好的学校，得到更好的教育资源而不得已购买学位房。很多家庭都是购买了学位房而并不入住，还是住在自己原有的房子内。因此，在大城市中出售学位房成为很大的经济链。

二、学区房好还是学位房好

学区房受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，所以其实也是有风险的，也就是说，可能你买房子的时候，这套房子还是这个学校的学区房，但是当你还在要上学的时候有可能这个小区又被划到了另外一个学校的片区;而学位房是开发商给业主的承诺，购房后就有资格入读该学校，所以一般来讲学位房相对来说比学区房更靠谱一点。

三、注意事项

1、绝大部分开发商在签订购房合同的时候不会在合同上写明关于上学的事情，也就是说只是口头承诺，保证学位或者是学区房，这种承诺是不具备法律校应的

2、在购买二手房时，需要关注想要购买的房子的上学名额是否被占用，首先看原房主的户口是否已经迁走，其次看原房主的小孩是否已经完成小学六年的学业，如已完成，基本上是有名额的。建议大家最好是去到学校咨询名额问题，因为中介有可能为了成交隐瞒名额被占用的事实。

3、不知道大家有没有发现，现在越来越多的开发商在建一个楼盘的时候会自建一个学校，并且这些学校都会命名为XX小学XX校区，都是挂的城市排名前列的小学名字，从而达到快速销售楼盘的目的。但是实际上可能这学校跟所谓的本部一点关系都没有。

深圳购买或租赁学位房被骗事例

近日，深圳论坛上一篇求助帖引起大家关注。发帖人称自家房产学位被租客和中介恶意串通骗走， 无法追回 。

据帖子内容了解到，该业主的房子2017年8月出租，因租客着急用学位，自家小孩暂时用不上，又盲目相信中介和租客，与租客签订了租赁合同，租期2年，租客租住满一年后，其小孩成功申请入学，租客退租，但此时学位已被锁定，导致业主小孩可能无法正常申请入学。

帖子一出，不少网友支招，有的建议业主走法律程序，同时告知教育局实际情况，请求锁定房屋学位。有的建议业主协商，以免耽误自家小孩申请入学;也有网友表示无奈，表示但凡业主留点心，去教育局网站查询，了解一下学位申请情况，就不会被租客和中介忽悠。

其实，在一线城市，学位是几乎每位家长的痛。为了给孩子尽可能的争取到优质教育资源，许多家长从打算买房时就仔细考量学位这一重要因素。好学位在开发商看来，意味着高价+热销。

很多时候，开发商或中介过度追求热销会铺天盖地的宣传学位，放大学位利好，很少提示学位风险，以至于部分消费者盲目做出判断。

规划变动 名校梦或碎

近期，深业东岭楼王单位7B即将现楼推出，但其已经入住的其他栋业主拉起横幅，控诉开发商的种种问题。

其中就包括学校问题。业主庞女士表示，当时买这里，是因为开发商及中介说可以就读翠园中学(本部)，未来还会规划建一所九年一贯制学校，由翠园集团承办，现在规划中的学校变成了3年制的黄贝中学，而且配建的幼儿园引进普林斯顿幼儿园，学费一年15.8万，如此高昂的幼儿园学费，很多家庭难以承受。

根据罗湖区教育学区划分信息显示，目前，深业东岭片区的学校，小学是靖轩小学(排名比较靠后)，中学是翠园中学。该片区学位紧张，正在建设的黄贝中学规模为36班/1800学位初级中学，位于深业东岭东北方向，2021年将投入使用，根据就近入学的原则，届时深业东岭业的小学生将入读黄贝中学。

并不是所有公寓 都可申请入学

近期同样因为学位“火”起来的还有景田公寓传麒景苑。该楼盘去年10月开盘，销售并不理想，市场上几乎没有声音，今年启动转介，531套公寓再次推出，引起市场波动，推售前几天，各大中介开始极力宣传蓄客，过渡宣传此公寓积分可上名校-福田外国语。

目前，深圳只有罗湖、福田、南山三个区允许使用商务公寓申请学位，根据福田区招生政策，在学校报名地段有商务公寓特殊类房产，且儿童入户该房产，可以积70分;如果儿童未落户该房产，积65分。2018年福田区外国语学校录取最低积分72.3分，人数400多人。按照2018年的情况，买该公寓有可能申请到名校，但是每年录取积分是变动的，如果学位过度紧张，取消公寓申请入学也是极有可能。

学位太紧张 家门口的学校也有可能上不了

去年4月份，部分颐安麓园二期业主申请入读附近的公办学校依山郡小学时却被告知麓园二期不在规划招生范围之内。此消息一出，不少刚交了购房定金的消费者向开发商提出退定金，无法就近入学的业主们通过各种渠道投诉开发商。

据了解，由于该项目所在地块学校尚未开建，周边学区的公办学校承载力已经饱和，已不能保障自身学区的购房类就读，龙岗区就近统筹安排到区内有承载力的公办学校。

开发商及销售人员故意回避学位紧张，没有跟消费者说明可能风险，造成了被业主投诉，被潜在消费者退定的尴尬局面。

大房换小房，天价学位房值不值的买?

很多父母终究逃不过学位房的“魔力”。有房一族的家长也焦虑，学位不好，卖大房换小房，只求好学位 。加杠杆身负巨债买套小点的名校学位房也是不少家长的选择。部分名校学位房价格非常坚挺，一直呈上涨趋势。

一业内人士表示“学位房绝大部分属于二手房，学位房本身就有很强的刚需，对深圳来说，学位房源仍然稀缺。”

2018年底罗湖名校——螺岭外国语实验学校发布学位申请公告，对申请学位房产提出补充要求，要求房屋面积小于或等于30平的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。

虽然这份公告最后被紧急取消，但也说明了，学区房有政策风险，应多考虑政策变化的风险。

事实上，有些家长在名校问题上有些盲目。目前，深圳很多学校设施设备的配置、师资力量的配置基本达到了均衡优质发展。

买不起房 租房上学

数据显示，深圳的生源中有一半以上通过租房方式入学。在深圳在公办入学施行按片区划分学区的积分入学政策，租房上学同样享受同等的教育资源。

租房也可能上名校，但名校学位比较紧张。租赁学位房一定要谨慎，以防学被骗。

一直以来，深圳对教育比较重视，持续关注质量提升与内涵发展。 “十三五”期间，全市将计划完成近170所义务教育学校新改扩建任务，新增学位21万个以上，比“十二五”规划的10.7万个增加近1倍。

购买或租赁学位房 要防这些风险

购买或租赁学位房，家长一定要留心眼，多去官方网站或政府相关部门了解各区的最新政策或动态，不要完盲目相信中介，不要过分追求名校。

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，“学位房”引起的纠纷很多，家长购买或租赁学位房，要注意防范以下风险：

第一，学位房的划分有可能会微调，家长要去学校和教育部门核实，以免花了钱却申请不到学位。

第二，即使有合同也不一定能申请到学位。知名度越高的学校学位越紧张，各学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，根据是否有户籍、是否有房、买房或租房时间等，将申请者划分为A、B、C、D几类，按照优先顺序录取，如果是非户籍又租房的，排在后面未必能被录取。

第三，有的学校规定，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，会出现原业主已迁走、学位仍被占用的情况。业主要防范风险，如有孩子近几年需要入学，不要盲目与他人签订合同。

第四，有的学校每学期都要求家长提供合法的《租赁合同》和纳税的《房屋租赁管理费》发票，《劳动保障卡》(或《职工社会保险证》)的有效证件等。因此假合同也会有“穿帮”的风险。