什么是二手房交易?购买二手房需要当心哪几种情况？二手房交易的注意事项有哪些?

自房地产市场变得稳定以来，二手房市场比新房市场更加焦虑。新房房价逐渐稳定，而二手房房价却保持下跌，在这种情况下，二手房市场将迎来更大的抛售幅度。因此一些购房者会想要购买一些看起来比较便宜、似乎更加划算的二手房，但是，二手房再便宜也得当心，这几种情况下买了房也未必属于你。

什么是二手房交易?

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。

二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

购买二手房需要当心哪几种情况？

1、二手房仍处于租赁期中。二手房与新房不一样，多数情况下，房主不想让他们的房屋闲置，因此他们通常选择将房屋出租赚取一定的收入，但是根据我国的相关法律法规，当二手房交易不得和已经生效的租赁协议相冲突，并且租客具有优先权，换句话说，如果房东想要出售这套住房，他必须同租客进行商量要求租客搬出这套房子，否则必须等到租赁协议到期之后才能让租客搬出，在租客搬出之前，尽管已经签订了合同，新房主也暂时不能完全拥有这套房子。

2、房子拥有多个产权人。今天的年轻人买房会说他们想在房产证添加上自己的房子，夫妻双方成为房子的共同产权人，对于这种拥有多个产权人的房屋，必须经过全部的产权人的同意，房子哦才只能允许出售，购房合同才能生效，在不通知其他产权人的情况下就擅自出售房屋，这笔交易实际上是无效的，购房者即使支付了房款，也无法获得产权。

3、房子仍然处于抵押状态。仍在抵押状态的房子必须先偿还贷款，这里提到的二手房实际上是一种我们经常谈论的房子，也就是说，仍在偿还贷款的二手房是否能买到它。理论上，这个二手房可以买，但原房主需要还清银行贷款才能解除原来的抵押状态，如果该房屋仍然处于抵押状态，那么您与房主签订的二手房合同是无效的，因为此时房屋的产权依然归银行所有，购房者无法获得房子的产权。

最后，除了以上几种类型的二手房可能不是自己的，当你买二手房时，你也会遇到原房主隐瞒房子质量的情况，如果您在购买二手房时发现隐瞒房屋质量问题，可以依法要求赔偿，不要忍气吞声。

二手房交易的注意事项有哪些?

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

(10)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。