专家分析楼市：下半年楼市调控主基调仍是“稳”

2019年，在中央“房住不炒”调控精神指导下，各地继续因城施策、一城一策，落实城市政府主体责任。特别是3月份出现的楼市“小阳春”引起了警觉，高层频繁喊话稳定市场预期，热点城市被住建部预警提示，地方政府密集收紧调控政策，使得持续了两个月的“小阳春”有所退烧，房价、销售等多项房地产指标明显降温，整体市场趋于平稳。

业内人士认为，“因城施策”是未来长久的大的政策方向，各地政策可选但“稳房价、稳地价、稳预期”的目标不能变，“房住不炒”新定位不是管短期，而是管长远，管政策，不仅仅是对末端购房者的要求，而是对住房房地产全产业链的要求。在这样的背景下，全国房地产市场下半年或震荡式降温并逐渐趋稳，未来房企需走高质量发展之路。

频繁喊话密集调控为市场降温

虽然年初楼市延续了去年底的低迷，市场对今年预期并不乐观，但在部分城市房地产调控政策出现微调、央行多次降准后信贷边际放松、多地放宽落户限制的背景下，市场预期开始发生变化，部分前期房价调整幅度较大的一二线城市前期积压的需求开始释放。

3月份，全国房价上涨城市数量增加，二手房价格全面上涨，部分城市量价齐升，房地产开发投资和销售指标增速均有明显反弹，同时，部分二线城市土地市场升温，“地王”再现，而且典型房企的融资总额也出现大规模反弹。这种“小阳春”现象延续到了4月份，而二线城市土地市场的火爆行情更是持续到了5月份。

3月开始的房地产“小阳春”引起了警觉，高层开始频繁“喊话”稳定预期并出手调控。仅4月19日一天就两度重申“房住不炒”定位，住建部更是在1个月之内两次对房价、地价波动幅度较大的共10个城市进行预警提示;在大城市放宽落户限制引发调控放松猜想后，国家发改委明确回应称“放宽落户不等于放松对房地产的调控”;当房企密集融资、在二线城市疯狂抢地后，央行明确表示“房地产调控和房地产金融政策的取向没变”，银保监会进一步发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。

与此同时，各地政府及时落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，合肥、长沙、西安、南京、丹东、苏州、杭州等热点城市均收紧了调控政策，苏州更是10天内三度加码调控。

据统计，4、5月份各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过百次。正是在政策高压下，年初资金宽松导致的全国楼市“小阳春”在5月份开始明显降温，继房地产投资、销售等多指标增速明显回落后，全国二手房价格涨幅全面放缓。

数据显示，二季度重点城市二手房市场月均成交量比3月减少21.5%。

调控基调不变

上半年，高层频繁喊话并出手调控或出于对房地产金融风险的担忧，银保监会主席郭树清日前在陆家嘴金融论坛上直指居民家庭负债率过高、房地产业过度融资等问题，又为当前的房地产市场泼了一盆冷水。

对于下半年的政策走向，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，下半年政策面基本上保持平稳，一城一策会继续落实，但是对于全国主要城市的房价、地价控制目标还是不变的，凡是有比较热的城市就会受到警示或约谈，从而被迫进一步收紧政策。

另外，大部分弱二线、三四线城市的房价、地价也有控制目标，但是相对宽松一点，而且这类城市下半年楼市降温之后，地方政府调控政策可能会稳中略松。

值得注意的是，近期三四线城市湖北恩施市房协发出房价“止跌令”，被认为反映出政府部门“托市”的思路。在中原地产首席分析师张大伟看来，整体楼市政策以稳定为主，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。

对于下半年的市场走势，杨红旭认为，全国房地产市场下半年或是震荡式降温态势，全国新房、二手房销售的量能相比今年二季度“小阳春”会有萎缩，即成交量会萎缩，价格稳中趋跌，同时又有分化，东部地区有些城市楼市降温两年左右了，价格有一定下跌的城市会企稳，像厦门、北京、上海、环京地区下半年是企稳筑底状态，全国大部分城市下半年应该是探底状态。