长租公寓的运营模式是怎样的?为什么利润可观的长租市场不继续扩张规模?

前段时间，长租公寓作为房地产市场新兴行业时，风头一时无两。但是短短一年时间，这个新兴行业并没有持续发展，不少运营商因投资问题而倒闭。这到底是怎么回事呢?

长租公寓市场凸显“一九格局”是什么意思?

根据数据显示，2018年共发生了49起长租公寓的投资事件，下半年比上半年下降了47%。据不完全统计，2018年至今，已有10多家长租公寓倒闭。

2019年1-7月，仅11家长租公寓品牌获得融资，同比下降了70%。而这能融到钱的11家长租公寓中，自如、蛋壳、窝趣、魔方、链家网以及乡墅早已经是长租公寓里的知名头部品牌。

2019年上半年，自如和蛋壳公寓分别以5亿美元的融资金额傲视其他超过90%的融资企业。

长租公寓的运营模式是怎样的?

一是开发运营，公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”;

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费;

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益;

四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

为什么利润可观的长租市场不继续扩张规模?

在长租市场里，绝大部分的运营商都没有指望能凭租赁赚钱，长租公寓只是给他们带来快速融资、上市的机会，最后套现退出。

如果运营商通过“高进低出”的方式扩大长租市场的规模，后果只会是但运营商把租赁者的租金用完，又没有资本进入的话，长租公寓只会等待爆仓。