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广州房屋成交量分析及广州二手房成交情况分析

WuZhiCong2019/9/3

据中研产业研究院发布的《2019-2025年广州家装行业市场深度调研与发展前景预测报告》统计数据显示

一、广州新房成交情况分析

2018年广州楼市成交量大幅下降，其中一手房成交量(按网签宗数计算)同比下降18.9%，网签面积创下最近8年的新低，而广州的楼价统计显示，截止12月末，广州一手销售均价为27200元/㎡。一手房均价则稳中略涨，涨幅为5%。

图表：2014-2018年广州一手房网签对比

数据来源：中研普华产业研究院整理

由于从2017年开始楼市调控，导致广州部分一手房网签速度较慢，部分原本在2017年成交、应该计入当年成交量的房源被延迟至2018年网签，相应被计入2018年成交量，因此中原对这部分异常数据进行调整。

在数据调整前，其监控的阳光家缘2018年一手房成交宗数为89982宗，同比上升1.7%，但经过调整后的数据为76056宗，同比下降18.9%。

至于一手房成交量同比大降的原因，一是从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表现均不理想，2017年3.30调控直接导致了2018年成交量下降，二是2018年大部分时间一手楼盘面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响，购房者观望气氛浓。

在成交均价方面，由于楼市调控措施导致网签价格难以反映市场真实情况，采取替代方法，通过对全市各区热点项目的销售均价进行统计分析，得出数据是2018年12月末广州一手销售均价为27200元/㎡，比2017年同期涨3%，在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格。

由于2018年春节假期较晚(2月中下旬)，不少买家3月中才陆续回流。导致一季度表现疲软，维持每月50万㎡的成交低位，传统旺季“3月小阳春”无显著特征。4、5月对比一季度略有改善，但由于楼市调控以及开发商推货节奏放缓影响，市场表现一般。此后从6月-9月份成交量较年初增加，到了10月中旬广州市住建委公布了调控优化措施，在此期间各区都在等待优化措施落地，导致10、11月成交大幅减少，直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分释放，表现出“翘尾行情”。

大户型小户型热，中户型冷

从户型占比的变化情况看，2018年年初占比达50%的90-120㎡单位(中户型)成交量逐渐降低至42%;而90㎡以下单位(小户型)成交占比突破三成，120㎡以上大户型亦受到买家追捧。

这一定程度上反映了随着购房单价提高，更多买家愿意选择“小户型，低总价”项目入手，而资金充足的买家大多选择大户型单位;另一方面，对于房企而言，增加小户型单位，并加强对叠拼、复式产品的研发供应可视为对近年“高地价”的一种应对措施，表现了房企希望通过推出低总价、实用率高的单位降低楼价对买家购置意愿的影响。

新发预售证楼盘面积创近4年新高

广州2018年新发放预售证的一手楼面积达1086.45万㎡，创近4年新高。另一方面，由于成交面积下降，2018年出现自2014年以来的又一次“供大于求”。分区域看，2018年荔湾供应面积达105.74万㎡，成为老城区中供应量最大的区域，该区热门板块广钢新城迎来推货潮。如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市。整个广钢板块2018年供应73.05万㎡住宅，占荔湾总供应量的70%。

二、广州二手房成交情况分析

2018年的广州二手楼市处于深度调整通道，皆因年初给予购房客的外助力并不高，信贷规模的收紧和实际审批利率的提高，令不少准买家的入市步伐被延缓。

1、2014-2018年广州二手住宅过户走势

按照广州住建局的数据统计，广州2018全年二手房是成交120391套(其中广州二手房住宅是102384套)。

二手市场由于近年限购限售调控深入，信贷环境收紧，经济下行信心不足等因素影响，一定程度降低了置业迫切性。乐有家研究中心数据统计显示，近5年广州二手住宅成交量先升后降。成交高峰出现在2016年与2017年，过户量均突破10万套，2017年广州二手住宅过户高达134957套，与2014年相比则上涨了169.82%。2018年政策影响依旧，过户量回落至102384套。

过户均价方面，近5年广州二手住宅价格基本徘徊在2.3万-2.6万元/㎡之间，价格相对平稳。2014年至2016年间上涨较快，2018年较2016年有所下滑，平均每平方米下降119元。

图表：2014-2018年广州二手房住宅过户走势