雄安首宗地块30亿 花落雄安集团 上市地块起拍价怎么算出来的？

我国人口众多，土地资源有限，所以土地出让金很贵。雄安集团竞得雄安新区首宗地块，雄安新区公共资源交易服务平台信息显示，雄安集团城市发展投资有限公司竞得雄安新区首宗国有建设用地，成交价30亿元。那么上市地块起拍价怎么算出来的？基准地价和土地出让金怎么算？

上市地块起拍价怎么算出来的？

作为土地估价师，评估地价是我们的工作，这可能听起来高大上，颇为神秘。不过，对于我们而言，只是日常的工作而已。

上市地块，专业术语叫做拟出让宗地，方式不仅仅是拍卖，还包括招标、协议、挂牌。

起拍价只是国土部门委托土地评估机构对拟出让宗地进行地价评估所得到的出让参考价格的基础上通过集体决策商定的拍卖出让起价，一般是整数，地价单位一般采用万元。

评估机构会根据宗地的用途、容积率、规划限制条件等和宗地所在地区的社会经济状况，依据《城镇土地估价规程》等估价技术规范进行地价评估，还需要根据当前的用地政策和房地产市场状况进行最后的地价调整，确定评估的地价，提交土地估价报告供出让方参考。

基准地价和土地出让金怎么算？

土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

基准地价基本公式：

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj (58)

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数