产业园是干什么的？产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。中国产业园的建设与发展起步较晚，改革开放后，从1984年起，中国在14个沿海开放城市先后建立了经济技术开发区，拉开了中国产业园开发建设的序幕，并带来了全国产业园建设的热潮。但该阶段的产业园以制造业为主，例如，各种经济技术开发区、工业园区、科技园区、农业园区、化工园区等，是以粗放型产业为主体的传统产业园。
据中研产业研究院的研究报告《2020-2025年中国产业园行业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析
2020产业园行业现状分析
从20世纪90年代末开始，随着科学技术的不断发展，国民经济产业类型由传统纺织、煤炭、钢铁、机械等工业产业逐渐向以先进制造业、生物医药制造、高新技术产业等新兴产业转变，中国产业园的规划和建设逐渐向精细化、专业化的方向发展，出现了以现代产业为主体集聚的软件园、电子商务园、特色小镇、创意文化园等，是以现代产业为主体的现代产业园。
总体来看，现代产业园是城市产业结构的重要构成部分，是集新体制、新技术、新产业、新经济为一体的创业中心和经济单元，具有生产高效化、技术集约化、管理企业化、节能环保化、功能多样化、效益最大化等特点。因此，现代产业园是具有资产统一经营管理产业综合体。例如，特色小镇、科技园区、物流园区、创意产业园等。
产业园行业市场容量
截至目前，全国共有219家国家级经开区和168家国家级高新区，省级开发区2052家。监测数据显示，2018年12月11日至2019年1月10日，全国新建/建成/拟建园区超160个。其中华东地区以30、23、16个的新建/建成/拟建园区数量占据绝对领先地位。而三北地区则整体建设数量较少。从园区产业布局来看，基本集中在新兴战略产业以及现代农业，反映了园区建设受国家政策引导性非常强。我国国家级产业园区呈现东部园区先发优势明显，中西部园区发力赶超的局面。随着中西部地区的发展与开放、长江经济带建设、“一带一路”建设的推进，东部、中部、西部的产业园区分布格局进一步优化，中西部地区园区赶超势头强劲。
2018年，国家级产业园区中，中部和西部的占比达到新高，分别为30%和21%。在中关村、上海张江、杭州、深圳等东部高新区持续引领发展的同时，武汉、成都、西安、合肥等中西部高新区的创新能力继续处于全国前列，在国家高新区中发挥引领和示范作用。另外，在批复数量和经济规模持续增长的情况下，我国国家级产业园区整体规模占全国GDP的比重持续提升。不过，近年来在供给侧结构性改革持续推进下，国家级产业园区的GDP的增速放缓，但仍远高于我国GDP的增速。数据显示，2012年到2018年，我国国家级产业园区GDP平均增速为13.43%，远高于我国同期GDP7.23%的增速。
从产业园区的功能构建上来看，由过去的工业园区、高新技术开发区到现在的产业集聚区，也是因势利导地利用了企业自身的功能构建，企业集中布局，资源集约利用，集聚效应凸显，辐射带动能力更强，不仅能够发挥产业链的效益，也能缩减中间生产成本，进而实现价值的最大化。“更加注重使市场在资源配置中起决定性作用”，无论是国内产业转移和国际产业转移，归根结底还是应以市场和企业为主导，对于政府来说，要积极转变角色，从过去的“包办婚姻”思维中跳跃出来，转向推进平台建设、机制体制创新、服务提升和创新环境培育上，着力提高行政效率，强化“软环境”和“硬环境”建设，吸引技术、人才、信息、资本等要素集聚，创造更有利于企业生存、发展、创新的条件。十九大报告给中国产业地产发展指明方向，继续支持产业转型升级，提高发展水平，促进产业迈向全球价值链中高端，将培育若干世界级先进制造业集群，另外区域协调发展、乡村振兴发展等战略实施，为产业地产的发展的趋于选择起到一定指导性作用。
近两年，随着科技产业革命的深化以及国家战略政策的频繁调整，中国产业园区的发展已经进入到4.0的产业综合体阶段，并在产业内核、运营模式等方面呈现出全新的特征及发展趋势。在4.0阶段，园区的发展特别强调了产业与城市之间的关系，科技服务产业是天然的园区城市化发展产业内核选择，以“园”兴“城”，以“城”促“园”的产城一体化发展模式，在“十三五”期间，将对打造城市经济新内核，新型城镇化建设等方面起到巨大作用。中国产业地产将进入协同发展阶段，转型升级仍然是主要目标，区域产业地产发展将出现结构化差异，管理服务智慧化，实现产业集群化，越来越多的企业扎堆进入产业地产领域，经济新常态下的“新城建设”新趋势，产业地产将进入规划主导发展阶段，新形式下“特色小镇”也将更有特色，重心逐渐布局二三线城市，提高土地利用效率。
2020产业园行业面临问题
当前，中国经济正面临着进一步转型升级的挑战，产业园区作为经济增长的重要驱动源，也遇到不少新的问题。(1)主业不够突出。目前，中国产业园区数量较多，产业特色不鲜明，同质化问题严重，相互之间竞争激烈，产业空间与市场容量严重不足，造成资源浪费。(2)服务手段单一。不少产业园区服务主要集中在传统的租赁服务和物业管理方面，招商思路停留在传统的房租减免和税收优惠，未能充分挖掘企业多方面的需求，建立起有效的公共服务共享机制和支撑体系。(3)产业层次不高。不少产业园区片面追求企业数量，忽视企业的技术含量、能耗环保和效益贡献。缺乏行业龙头企业，企业科研能力普遍较弱，产品科技含量和附加值不高，大都处于价值链的中低端，很难形成行业发展高地。(4)关键资源不足。不少园区内产业模式和产业供应链条尚不完整，缺乏产业发展的核心技术、资质认定、第三方检测等关键资源，不能有效形成园区产业发展的集聚效应。(5)缺乏人本思维。缺乏科学规划和人本思维，过于关注项目的落户和进度，而忽视发展的第一资源——人的需求，不能适应当前新经济、新业态、新模式条件下创新、创业企业对人才的需求。
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