建议取消商品房预售制度 十四五国家将继续严格执行各项房地产调控措施

近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议。以套内面积售房，可以较好地维护业主权益，打压无良开发商操作的空间。按套内面积计价，最大限度地减少房地产交易面积纠纷。“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”为此，今年两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

重庆套内计价政策

其实，重庆套内计价政策，已经实行了近二十年。2002年6月，重庆以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并将予以重罚。

近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，引发社会各界高度关注。

商品房预售制度，俗称“期房”。这一制度最早出现于香港，最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城市化进程。1994年，内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

全国房市进入长期调整期，2015年全国商品房销售面积120648万平方米，比上年减少8.2%，其中住宅销售面积增长15.3%。全国商品房销售额85228亿元，增长21.3%，其中住宅销售额增长22.6%。12月末，全国商品房待售面积47215万平方米，同比增长25.1%。

2020年6月，海南作出决定：坚决破除“房地产依赖症” ，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。从2013年1-3月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的19%，利用外资占比低于1%，自筹资金占38%，其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比不到1%，自筹资金占35%，其他资金占49%。

国家统计局2月23日公布了2021年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，国家统计局表示，1月份，房地产市场运行总体平稳，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大，同比涨幅有扩有落。

1月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.2%和9.6%，涨幅比上月分别扩大0.3个和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和2.5%，涨幅比上月分别扩大0.1个和0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

十四五国家将继续严格执行各项调控措施

房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。

两会政府工作报告坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。10月18日，十九大报告中，针对房地产市场平稳健康发展，提出“房子是用来住的、不是用来炒”的基调，坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

中研普华研究院撰写的商品房行业研究报告依据全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息等公布和提供的大量资料和数据，客观、多角度地对市场进行了分析研究。报告在总结中国行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。未来商品房行业将如何发展?请点击查看中研普华研究院报告《2021-2026年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》。