- 2015-2020年中国城市综合体行业市场供需预测及投资潜力研究咨询报告
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报告编号：1251987
出版日期：2015年9月
报告页码：290页
图表数量：78个
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通过统计全国20个重点城市的综合体存量可以得出，北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；而上海、广州、成都的综台体存量介于500-1000万平方米；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。此外，针对全国20个重点城市的综合体已育情况和未来增量预计后可以发现，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015底年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。
2014年内，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1,000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1,200个左右。1.5线城市（介于一线和二线城市之间的城市）综合体规模发展势头最为迅猛。据统计，至2015年底，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有四个，其中三个属于1.5线城市。
针对全国综合体项目进行的调查发现，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。从城市角度分析，综合体数量的增长趋势与面积增长趋势基本保持一致。由此可见；城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势，未来3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，城市综合体的综合体在促进城市经济发展和运营等方面有重要作用。由于一线城市房地产开发的空间有限，前几年很多房地产企业转战二三线城市进行跨区域拓展，随着二三线城市进入大规模开发后，人口消费能力支撑有限，因此，未来需关注部分城市过度超前发展的风险。
本报告依据中国国家统计局及多种相关报刊杂志的基础信息等公布提供的数据支持，通过相关市场研究的工具、理论和模型，由中研普华的资深专家和研究人员的分析，报告主要分析了我国城市综合体发展现状及开发模式；城市综合体典型项目分析；城市综合体一二三线城市投资机会；城市综合体领先开发企业的经营状况；城市综合体项目的投资状况及发展前景等。让您全面、准确地把握整个市场的走向和发展趋势，从而在竞争中赢得先机。
第一部分 行业环境透视
第一章 城市综合体发展环境分析 1
第一节 城市综合体定义及类别 1
一、城市综合体的定义 1
1、城市综合体定义 1
2、城市综合体特征 1
3、城市综合体分类 3
4、城市综合体发展历程 4
5、城市综合体价值 6
二、城市综合体发展阶段分析 7
1、雏形阶段分析 7
2、早期开发阶段 7
3、大规模孕育阶段 7
4、快速扩张阶段 7
第二节 城市综合体发展环境分析 9
一、城市综合体经济环境分析 9
1、中国GDP增长情况分析 9
2、工业经济发展形势分析 10
3、全国居民收入情况 12
4、交通、邮电和旅游 14
5、工业发展形势 15
6、固定资产投资情况 18
7、财政收支状况 21
8、金融情况 25
9、对外贸易&进出口 26
二、城市综合体的政策环境分析 30
1、房地产调控政策及其影响 30
2、信贷政策及其影响分析 31
3、税收政策及其影响分析 32
4、土地政策及其影响分析 43
5、货币政策及其影响分析 46
6、规划政策及其影响分析 46
7、产业政策及其影响分析 49
第三节 中国城市建设发展状况分析 50
一、中国城镇化进程状况分析 50
1、中国城镇发展的历史进程 50
2、中国城镇化发展现状分析 51
3、城市在国民经济中的作用 55
二、中国城市发展规模情况分析 57
1、中国城市数量规模分析 57
2、城市土地面积统计情况 57
3、城市人口统计情况分析 58
三、中国城市建设投资状况分析 59
第二部分 行业深度分析
第二章 中国城市综合体开发规模及模式分析 60
第一节 中国城市综合体产业发展状况 60
一、城市综合体发展状况分析 60
二、城市综合体存量市场分析 62
1、城市综合体存量市场规模 62
2、城市综合体存量区域属性 64
3、已开业城市综合体物业组合 65
三、城市综合体增量市场分析 66
1、城市综合体增量市场规模 66
2、城市综合体增量市场预估 66
3、城市综合体增长特征分析 66
四、城市综合体发展的必然性 68
五、城市综合体发展存在问题 69
六、城市综合体发展机遇及挑战 69
第二节 中国城市综合体产业开发模式 71
一、城市综合体开发要素分析 71
1、城市综合体开发要点 71
2、城市综合体开发优势 73
3、城市综合体开发要素 76
4、城市综合体开发标准 77
二、城市综合体发展途径分析 78
三、城市综合体开发模式分析 78
1、商务驱动模式分析 78
2、商业驱动模式分析 79
3、住宅驱动模式分析 79
4、文化驱动模式分析 80
5、休闲旅游驱动模式分析 80
6、娱乐驱动模式分析 81
7、会展驱动模式分析 81
8、复合驱动模式分析 81
四、城市综合体开发商投资模式 82
第三节 中国城市综合体典型运营模式 83
一、万达城市综合体模式 83
1、万达综合体建设模式 83
2、万达集团品牌策略 86
二、华润城市综合体模式 88
1、华润综合体建设模式 88
2、华润置地发展策略 96
三、世茂城市综合体模式 99
1、战略布局分析 99
2、高品质精致化分析 100
3、世茂百货资源平台分析 101
4、世茂“二八”法则分析 102
四、宝龙城市综合体模式 103
1、物业运营特点分析 103
2、创新业态组合分析 105
五、南京中商城市综合体模式 105
1、商业模式发展状况 105
2、项目模式运作分析 106
3、企业模式转型优势 106
六、SOHO中国城市综合体模式 106
1、商业模式基本特征 106
2、商业模式运营特点 107
3、企业盈利模式分析 108
4、企业已建项目统计 108
5、企业资本扩张策略 108
第三章 国内外城市综合体经典项目运营分析 110
第一节 国际城市综合体经典项目分析 110
一、日本六本木 110
1、项目情况简介 110
2、项目运营分析 110
二、法国拉德芳斯 111
1、项目情况简介 111
2、项目运营分析 111
三、纽约时代广场 113
1、项目情况简介 113
2、项目运营分析 114
四、德国波茨坦广场 115
1、项目情况简介 115
2、项目运营分析 115
五、英国金丝雀码头 116
1、项目情况简介 116
2、项目运营分析 117
六、日本博多运河城 118
1、项目情况简介 118
2、项目运营分析 119
七、纽约洛克菲勒中心 122
1、项目情况简介 122
2、项目运营分析 122
第二节 国内城市综合体经典项目分析 123
一、深圳华润中心 123
1、项目情况简介 123
2、项目运营分析 124
二、北京国贸中心 124
1、项目情况简介 124
2、项目运营分析 126
三、香港太古广场 126
1、项目情况简介 126
2、项目运营分析 127
四、上海新天地 128
1、项目情况简介 128
2、项目运营分析 129
五、广州天河城 129
1、项目情况简介 129
2、项目运营分析 129
六、广州白云万达广场 130
1、项目情况简介 130
2、项目运营分析 131
七、北京西单中粮大悦城 132
1、项目情况简介 132
2、项目运营分析 132
八、烟台新天地都市广场 133
1、项目情况简介 133
2、项目运营分析 133
九、徐州中央国际广场 134
1、项目情况简介 134
第四章 城市综合体区域市场投资机会分析 137
第一节 线城市投资机会分析 137
一、北京城市综合体投资机会分析 137
1、城市建设与发展规划分析 137
2、城市消费能力及潜力分析 140
3、城市综合体体量规模分析 141
4、城市综合体投资机会分析 142
5、城市综合体建设动态分析 142
二、上海城市综合体投资机会分析 145
1、城市建设与发展规划分析 145
2、城市消费能力及潜力分析 147
3、城市综合体体量规模分析 147
4、城市综合体投资机会分析 148
5、城市综合体建设动态分析 148
三、广州城市综合体投资机会分析 148
1、城市建设与发展规划分析 148
2、城市消费能力及潜力分析 150
3、城市综合体体量规模分析 151
4、城市综合体投资机会分析 151
5、城市综合体建设动态分析 151
四、深圳城市综合体投资机会分析 152
1、城市建设与发展规划分析 152
2、城市消费能力及潜力分析 153
3、城市综合体体量规模分析 153
4、城市综合体投资机会分析 153
5、城市综合体建设动态分析 153
第二节 二线城市投资机会分析 154
一、成都城市综合体投资机会分析 154
1、城市建设与发展规划分析 154
2、城市消费能力及潜力分析 156
3、城市综合体体量规模分析 156
4、城市综合体投资机会分析 156
5、城市综合体建设动态分析 157
二、沈阳城市综合体投资机会分析 157
1、城市建设与发展规划分析 157
2、城市消费能力及潜力分析 159
3、城市综合体体量规模分析 159
4、城市综合体投资机会分析 159
5、城市综合体建设动态分析 160
三、天津城市综合体投资机会分析 160
1、城市建设与发展规划分析 160
2、城市消费能力及潜力分析 166
3、城市综合体体量规模分析 166
4、城市综合体投资机会分析 166
5、城市综合体建设动态分析 167
四、其他优势二线城市综合体分析 167
1、武汉市城市综合体市场分析 167
2、南京市城市综合体市场分析 168
3、苏州市城市综合体市场分析 169
4、西安市城市综合体市场分析 169
5、重庆市城市综合体市场分析 170
6、贵阳市城市综合体市场分析 170
第三节 三线城市投资机会分析 172
一、常州城市综合体投资机会分析 172
1、城市建设与发展规划分析 172
2、城市消费能力及潜力分析 173
3、城市综合体体量规模分析 174
4、城市综合体投资机会分析 174
5、城市综合体建设动态分析 174
二、绍兴城市综合体投资机会分析 174
1、城市建设与发展规划分析 174
2、城市消费能力及潜力分析 175
3、城市综合体体量规模分析 175
4、城市综合体发展前景分析 176
5、城市综合体建设动态分析 176
第三部分 行业竞争格局
第五章 中国城市综合体优势开发商分析 178
第一节 万科企业股份有限公司 178
一、企业基本情况 178
二、企业主营业务结构 178
三、企业经营情况分析 180
四、企业经济指标分析 181
五、企业城市综合体项目 183
第二节 大连万达集团股份有限公司 184
一、企业基本情况 184
二、企业主营业务情况 184
三、企业经营情况分析 187
四、企业城市综合体项目 187
五、企业万达广场扩张计划 188
第三节 华润置地有限公司 189
一、企业基本情况 189
二、企业主营业务情况 189
三、企业经营情况分析 189
四、企业经济指标分析 190
五、企业城市综合体项目 192
第四节 宝龙地产控股有限公司 192
一、企业基本情况 192
二、企业主营业务情况 193
三、企业经营情况分析 193
四、企业经济指标分析 195
五、企业城市综合体项目 196
第五节 SOHO中国有限公司 197
一、企业基本情况 197
二、企业主营业务情况 197
三、企业经营情况分析 198
四、企业经济指标分析 199
五、企业城市综合体项目 200
第六节 恒隆地产有限公司 201
一、企业基本情况 201
二、企业主营业务情况 202
三、企业经营情况分析 202
四、企业经济指标分析 203
五、企业城市综合体项目 205
第七节 保利房地产（集团）股份有限公司 206
一、企业基本情况 206
二、企业主营业务结构 207
三、企业经营情况分析 208
四、企业经济指标分析 211
五、企业城市综合体项目 213
第八节 招商局地产控股股份有限公司 213
一、企业基本情况 213
二、企业主营业务结构 214
三、企业经营情况分析 214
四、企业经济指标分析 215
五、企业城市综合体项目 217
第九节 金地（集团）股份有限公司 218
一、企业基本情况 218
二、企业主营业务情况 220
三、企业经营情况分析 220
四、企业经济指标分析 222
五、企业城市综合体项目 224
第十节 新华联不动产股份有限公司 227
一、企业基本情况 227
二、企业主营业务结构 227
三、企业经营情况分析 228
四、企业经济指标分析 229
五、企业城市综合体项目 232
第十一节 上海世茂股份有限公司 234
一、企业基本情况 234
二、企业主营业务结构 234
三、企业经营情况分析 234
四、企业经济指标分析 236
五、企业城市综合体项目 239
第十二节 文峰大世界连锁发展股份有限公司 240
一、企业基本情况 240
二、企业主营业务结构 240
三、企业经营情况分析 240
四、企业经济指标分析 243
五、城市综合体优势新秀 245
第四部分 行业发展前景
第六章 2015-2020年城市综合体发展前景及趋势分析 247
第一节 2015-2020年城市综合体发展前景分析 247
一、城市综合体行业的生命周期 247
二、城市综合体行业的发展前景 248
三、城市综合体开发商投资规划 250
第二节 2015-2020年城市综合体发展趋势分析 251
一、一二线城市综合体发展趋势 251
二、三四线城市综合体发展趋势 252
三、开发商城市综合体战略布局趋势 253
四、海外资本城市综合体布局趋势 255
五、城市综合体发展总体趋势 256
第三节 2015-2020年城市综合体繁荣发展因素分析 259
一、城市化进程推动行业发展 259
二、消费能量推动综合体发展 259
三、餐饮及零售驱动行业发展 260
四、政府对城市综合体的力推 260
五、消费升级趋势明显 261
六、产业结构变化因素 261
第七章 2015-2020年城市综合体投资机会及风险分析 264
第一节 2015-2020年城市综合体开发核心要素分析 264
一、城市综合体项目经济效益 264
二、城市综合体项目投资特性 265
三、商业综合体发展的成功要素 267
第二节 2015-2020年城市综合体投资收益分析 268
一、城市综合体盈利模式分析 268
二、城市综合体投资成本构成 269
三、城市综合体的投资回报率 270
第三节 2015-2020年城市综合体项目投资风险分析 271
一、城市综合体开发各阶段风险识别 271
二、城市综合体投资风险特征分析 273
三、城市综合体项目主要投资风险 274
第四节 2015-2020年城市综合体投资对策建议 275
一、政府推进城市综合体投资开发建议 275
二、城市综合体开发商投资建议 276
三、城市综合体商铺投资建议 278
四、城市综合体投资者建议 280
图表目录
图表：城市综合体发展历程 9
图表：2012-2014年国内生产总值及增长速度 10
图表：2014年居民消费价格比2013年涨跌幅度 11
图表：2012-2014年社会消费品零售总额 12
图表：2014年按收入来源分全国居民人均可支配收入占比 13
图表：2014年各种运输方式完成货物运输量及其增长速度 15
图表：2014年各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度 15
图表：2013-2014Q3全国规模以上工业增加值及增长速度 16
图表：2014年主要工业产品产量及其增长速度 17
图表：2012-2014年社会固定资产投资 19
图表：2014年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度 20
图表：2014年固定资产投资新增主要生产与运营能力 20
图表：2012-2014年全国一般公共财政收入 21
图表：2012-2014年国家外汇储备 24
图表：2014年年末全部金融机构本外币存贷款余额及其增长速度 25
图表：2012-2014年中国对外贸易进出口总额 27
图表：2014年货物进出口总额及其增长速度 27
图表：2014年主要商品出口数量、金额及其增长速度 28
图表：2012-2014年中国对外贸易进出口总额 28
图表：2014年货物进出口总额及其增长速度 29
图表：2014年主要商品出口数量、金额及其增长速度 29
图表：2014年年末人口数及其构成 58
图表：2011-2015年我国城市综合体数量走势图 63
图表：我国各城市城市综合体面积构成 63
图表：我国各城市城市综合体区域分布构成 64
图表：深圳城市综合体物业组合 65
图表：杭州城市综合体物业组合 65
图表：综合体5大开发模式及典型案例 82
图表：万达地产盈利模式的精髓 84
图表：2014-2015年万科企业盈利能力分析 181
图表：2014-2015年万科企业债偿能力分析 182
图表：2014-2015年万科企业营运能力分析 182
图表：2014-2015年华润置地经营利润表 190
图表：2014-2015年华润置地经营资产负债表 190
图表：2014-2015年华润置地营运能力分析 191
图表：2014-2015年宝龙地产经营利润表 195
图表：2014-2015年宝龙地产经营资产负债表 195
图表：2014-2015年宝龙地产经营现金流量表 196
图表：2014-2015年SOHO企业经营利润表 199
图表：2014-2015年SOHO企业经营资产负债表 199
图表：2014-2015年SOHO企业经营现金流量表 200
图表：2014-2015年恒隆地产经营利润表 203
图表：2014-2015年恒隆地产经营资产负债表 203
图表：2014-2015年恒隆地产经营现金流量表 204
图表：2014-2015年保利房地产盈利能力分析 211
图表：2014-2015年保利房地产成长能力分析 211
图表：2014-2015年保利房地产运营能力分析 212
图表：2014-2015年保利房地产债偿能力分析 212
图表：2014-2015年招商局置地经营利润表 215
图表：2014-2015年招商局置地经营资产负债表 216
图表：2014-2015年招商局置地经营现金流量表 216
图表：2014-2015年金地集团盈利能力分析 222
图表：2014-2015年金地集团成长能力分析 222
图表：2014-2015年金地集团债偿能力分析 223
图表：2014-2015年金地集团运营能力分析 223
图表：2014-2015年新华联成长能力分析 229
图表：2014-2015年新华联盈利能力分析 230
图表：2014-2015年新华联债偿能力分析 230
图表：2014-2015年新华联运营能力分析 231
图表：2014-2015年上海世茂股份盈利能力分析 236
图表：2014-2015年上海世茂股份成长能力分析 237
图表：2014-2015年上海世茂股份债偿能力分析 237
图表：2014-2015年上海世茂股份运营能力分析 238
图表：2014-2015年文峰大世界盈利能力分析 243
图表：2014-2015年文峰大世界债偿能力分析 244
图表：2014-2015年文峰大世界运营能力分析 244
图表：2014-2015年文峰大世界成长能力分析 245
图表：城市综合体开发过程 271
