第一部分 产业环境透视

第一章 写字楼的相关概述      1

第一节 商业地产的相关介绍     1

一、商业地产的定义    1

二、商业地产的分类    1

三、商业地产的模式    2

四、商业地产发展规模分级       4

第二节 写字楼概念的阐释  4

一、写字楼的定义       4

二、写字楼的作用       4

三、写字楼的特点       4

四、写字楼与商务公寓的区别    6

第三节 写字楼的分类  6

一、按建筑面积划分    6

二、按使用功能划分    7

三、按现代化程度划分       7

四、按综合条件划分    7

第四节 写字楼物业档次的划分标准  7

一、顶级物业（国际写字楼）    7

二、高档物业（甲级写字楼）    9

三、中档物业（乙级写字楼）    10

四、低档物业（丙级写字楼）    10

第二章 2016-2018年中国写字楼市场的发展环境分析    12

第一节 国内外宏观经济环境分析     12

一、全球经济发展形势       12

二、中国经济运行现状       13

三、经济发展趋势分析       19

第二节 中国房地产行业的整体状况  20

一、2016年中国房地产行业发展分析     20

二、2017年中国房地产行业发展分析     26

三、2018年中国房地产市场发展动态     33

第三节 中国商业地产市场的发展现状     39

一、2016年中国商业地产市场发展分析  39

二、2017年中国商业地产市场发展分析  41

三、2018年中国商业地产市场发展动态  45

第二部分 行业发展动态

第三章 2016-2018年中国写字楼行业的发展     47

第一节 中国写字楼市场发展回顾     47

一、中国写字楼市场走势分析    47

二、中国写字楼开发投资概况    47

三、中国写字楼市场销售概况    47

第二节 2016年中国写字楼市场分析       48

一、2016年中国写字楼开发投资概况     48

二、2016年中国写字楼市场销售概况     48

三、2016年中国写字楼市场表现平稳     48

第三节 2017年中国写字楼市场分析       51

一、2017年中国写字楼市场销售规模     51

二、2017年中国写字楼市场走势情况     51

三、2017年中国写字楼市场发展动态     52

第四节 2016-2018年中国写字楼市场的需求概况 52

一、差异化的市场需求       52

二、大型公司对写字楼的选择    53

三、写字楼的地理因素及品质因素    54

四、写字楼物业评估    54

五、写字楼总部经济的需求       55

第五节 中国写字楼市场存在的主要问题  55

一、市场的结构失衡问题    55

二、租赁管理方面的问题    56

三、与城市发展的协调问题       56

四、城市规划与之相协调的问题       56

第六节 中国写字楼市场发展的对策  57

一、加强市场管理营造公平的市场环境    57

二、建立完整的市场引导机制    57

三、取消企业自建房实现完全市场化       57

四、注重开发与市场需求之间的合理协调       58

第四章 2016-2018年北京写字楼市场分析  59

第一节 北京写字楼市场发展概况     59

一、北京写字楼市场运行情况    59

二、北京写字楼市场供应情况    59

三、北京写字楼市场需求情况    62

第二节 2016-2017年北京写字楼市场发展分析     62

一、2016年北京写字楼市场供需分析     62

二、2016年北京写字楼租赁市场分析     68

三、2016年北京写字楼销售市场分析     69

四、2017年北京写字楼市场发展状况     70

五、2017年北京写字楼市场动态分析     72

第三节 北京市南城写字楼市场发展解析  72

一、南城概述及范围    72

二、广安门商务区写字楼市场现状及展望       73

三、新世界商务区写字楼市场现状及展望       76

四、丽泽商务区写字楼市场现状及展望    78

第四节 北京市写字楼市场未来发展分析  80

一、北京写字楼市场发展趋势预测    80

二、北京综合体写字楼市场投资潜力大    80

三、北京市中央政务区写字楼市场开拓空间大       81

第五章 2016-2018年上海写字楼市场分析  83

第一节 上海写字楼市场的综述  83

一、上海写字楼市场的分布概况       83

二、上海写字楼区域分布的影响因素       87

三、上海写字楼市场的交易共性       90

第二节 2016年上海写字楼市场分析       90

一、2016年上海写字楼整体成交状况     90

二、2016年上海写字楼区县成交状况     91

三、2016年上海写字楼新增供应状况     91

四、2016年上海写字楼热销项目分析     91

第三节 2017年上海写字楼市场分析       92

一、2017年上海写字楼市场供应分析     92

二、2017年上海写字楼市场价格分析     92

三、2017年上海写字楼市场发展状况     92

第四节 上海写字楼市场投资分析     93

一、上海写字楼市场投资现状    93

二、上海写字楼市场投资资金结构    94

三、上海写字楼市场存在诸多商机    94

四、上海次中心商务区写字楼投资市场较活跃       94

五、上海高档写字楼市场具有投资潜力    97

第五节 上海写字楼市场未来发展趋势     97

一、上海写字楼市场发展前景展望    97

二、上海写字楼市场发展走势预测    98

三、未来上海写字楼市场发展走向    98

第六章 2016-2018年深圳写字楼市场分析  99

第一节 深圳写字楼发展综述     99

一、深圳写字楼市场发展历程    99

二、深圳写字楼市场发展态势    101

三、深圳市写字楼市场注入新活力    104

四、深圳写字楼市场迎来发展良机    105

五、深圳写字楼市场投资潜力凸显    106

第二节 2016年深圳写字楼市场分析       107

一、2016年深圳写字楼市场供应分析     107

二、2016年深圳写字楼市场成交分析     108

三、2016年深圳写字楼成交价格分析     108

四、2016年深圳写字楼成交特点分析     109

第三节 2017年深圳写字楼市场分析       110

一、2017年深圳写字楼新增预售情况     110

二、2017年深圳写字楼市场成交分析     110

三、2017年深圳写字楼市场均价分析     110

第四节 2016-2018年深圳写字楼市场热点区域分析     111

一、罗湖人民南商圈    111

二、福田中心区    111

三、宝安中心区    112

四、南山后海片区       112

五、龙岗cbd商务区  112

第五节 深圳写字楼市场发展趋势及前景  112

一、深圳写字楼市场前景展望    112

二、深圳写字楼市场供应趋势分析    114

三、深圳写字楼市场发展方向    115

第七章 2016-2018年广州写字楼市场分析  116

第一节 广州写字楼市场发展回顾     116

一、广州写字楼市场总体概况    116

二、广州写字楼市场供应情况    116

三、广州写字楼市场需求情况    116

第二节 2016-2017年广州写字楼市场发展分析     117

一、2016年广州写字楼市场整体表现     117

二、2016年广州写字楼市场价格走势     118

三、2016年广州写字楼市场供应分析     118

四、2016年广州写字楼市场成交分析     118

五、2017年广州写字楼市场发展状况     118

六、2017年广州写字楼市场动态分析     119

第三节 广州写字楼投资分析及展望  120

一、广州二手写字楼市场投资动态    120

二、广州写字楼市场投资状况    120

三、广州写字楼市场的投资建议       120

四、广州写字楼市场发展趋势分析    121

第八章 2016-2018年天津写字楼市场分析  122

第一节 天津写字楼市场发展概况     122

一、天津写字楼市场供应概况    122

二、天津写字楼市场需求情况    122

第二节 2016-2017年天津写字楼市场发展分析     125

一、2016年天津写字楼市场发展状况     125

二、2016年天津写字楼市场热点分析     125

三、2017年天津写字楼市场整体分析     125

四、2017年天津写字楼市场发展动态     126

第三节 2016-2018年天津写字楼市场的发展特征与动向     126

一、写字楼市场的高端化    126

二、综合型写字楼渐成市场主流       127

三、中心城区商务写字楼获政府资金支持       127

第四节 天津写字楼市场投资分析     127

一、天津写字楼市场投资价值分析    127

二、天津写字楼市场投资优势显现    128

三、天津写字楼的投资特性       128

四、天津高端写字楼市场投资收益好于住宅    130

五、天津滨海新区写字楼市场投资分析    130

第九章 2016-2018年其他城市写字楼市场分析 131

第一节 南京  131

一、南京写字楼市场发展回顾    131

二、2016年南京写字楼市场发展概况     132

三、2017年南京写字楼市场发展状况     132

四、2018年南京写字楼市场发展动态     134

五、南京写字楼市场的投资前景分析       135

第二节 青岛  135

一、2016年青岛写字楼市场发展概述     135

二、2017年青岛写字楼市场发展概况     136

三、2018年青岛写字楼市场发展动态     137

四、青岛写字楼市场发展趋势分析    137

五、青岛开发区高端写字楼投资前景及收益分析    138

第三节 重庆  139

一、2016年重庆写字楼市场发展分析     139

二、2017年重庆写字楼市场发展状况     139

三、2018年重庆写字楼市场发展动态     140

四、重庆写字楼市场发展趋势简析    140

五、重庆写字楼市场发展前景展望    141

第四节 武汉  142

一、武汉写字楼市场发展状况综述    142

二、2016年武汉写字楼市场发展概况     142

三、2017年武汉写字楼市场发展状况     143

四、2018年武汉写字楼市场发展动态     143

五、武汉写字楼市场发展趋势分析    144

第五节 成都  144

一、成都写字楼市场发展回顾    144

二、2016年成都写字楼市场销售分析     145

三、2016年成都写字楼租赁市场分析     146

四、2017年成都写字楼市场发展状况     146

五、2018年成都写字楼市场发展动态     147

第六节 西安  147

一、西安写字楼市场主要特点分析    147

二、西安写字楼市场发展走势分析    148

三、2016年西安写字楼市场运行状况     148

四、2017年西安写字楼市场发展状况     149

五、2018年西安写字楼市场发展动态     150

六、西安写字楼市场发展趋势分析    151

第七节 呼和浩特  154

一、呼和浩特写字楼发展逐渐升级    154

二、呼和浩特写字楼迈向新时代       154

三、呼和浩特写字楼区位是价值基点       155

四、呼和浩特写字楼市场升值潜力看好    155

第三部分 行业营销透视

第十章 2016-2018年写字楼市场营销分析  156

第一节 写字楼需求变化的模型研究  156

一、行业景气程度       156

二、人数规模及组织架构    156

三、对价格/租金的接受程度及敏感程度   158

四、对客户及下游资源供应商的依赖程度       158

五、员工居住地点与办公场所的通勤成本       158

六、形象要求       159

七、政策影响       160

第二节 写字楼营销特征分析     160

一、形象差异化是写字楼营销的终点       160

二、客户定位应遵循四项原则    161

三、商业与写字楼关系的六项原则    161

四、价格策略三点考虑       162

五、主动出击是最重要的营销手段    162

第三节 写字楼销售的一般推广过程及方法     163

一、写字楼销售的一般阶段划分       163

二、写字楼的一般销售方式       164

三、写字楼销售推广的一般运用       165

第四节 写字楼出租的一般推广过程及方法     168

一、不同档次写字楼出租的经营方式       168

二、写字楼出租推广的一般运用       169

三、写字楼出租的促销       170

第五节 写字楼市场企业大客户销售策略分析  171

一、注重企业客户信息采集及潜在客户跟踪    171

二、强调客户决策人的公关管理       172

三、强调销售团队的组织与协调       172

四、提升客户服务及销售工具与项目档次配套       172

五、实现移动销售及对营造客户商圈的支持    173

第十一章 2016-2018年写字楼物业管理分析     174

第一节 写字楼物业管理相关概述     174

一、写字楼物业特点    174

二、写字楼物业管理的特征       174

三、写字楼物业管理的内容       176

四、写字楼物业管理的要求       184

第二节 中国物业管理发展的概况     186

一、中国物业管理发展状况综述       186

二、中国物业管理的发展模式分析    186

三、中国物业管理行业结构简析       189

四、中国物业管理的市场经济特点    190

第三节 写字楼物业管理成本的精益控制分析  193

一、写字楼物业管理企业成本构成    193

二、成本临界点控制    193

三、能源成本的精益控制    194

四、人力成本的精益控制    195

第四节 写字楼物业管理的策略分析  195

一、写字楼物业管理水平提升的对策       195

二、写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径    196

三、写字楼物业管理服务的核心价值       197

四、写字楼物业管理的品牌化战略    197

第四部分 市场投资分析

第十二章 2016-2018年写字楼市场投资分析     201

第一节 2016-2018年写字楼市场投资现状     201

一、写字楼投资者的类型及特点       201

二、投资资金持续流入写字楼市场    201

三、我国写字楼投资呈现新特点       202

四、写字楼投资市场仍旧升温    202

五、写字楼投资已成为房地产投资的金矿       202

六、中小投资者踊跃介入写字楼投资       203

第二节 写字楼市场投资前景及机会  203

一、中国写字楼市场投资前景广阔    203

二、优势写字楼是最适宜投资的方向       204

三、投资回报高小户性写字楼成新宠       204

四、新型写字楼产品日渐受投资市场青睐       204

第三节 写字楼市场的投资风险  204

一、风险概述及识别方法    204

二、写字楼的投资过程与风险    204

三、写字楼投资风险的产生因素       205

四、写字楼投资者须警惕持有风险    206

第四节 写字楼市场投资风险的规避  206

一、写字楼投资风险防范的一般内容       206

二、项目准备阶段风险防范       207

三、项目实施阶段风险防范       207

四、经营阶段风险防范       208

五、管理服务阶段风险防范       209

第五节 写字楼市场的投资建议  210

一、写字楼投资的四大要点分析       210

二、投资写字楼需注意的问题    211

三、中小投资者投资写字楼切忌盲目       212

四、个人投资写字楼的八个要点       212

第十三章 2016-2018年房地产及写字楼行业融资分析    215

第一节 2016-2018年中国房地产行业的融资概况 215

一、中国房地产融资现状分析    215

二、中国房地产融资渠道分析    215

三、中国房地产融资的模式分析       217

四、房地产上市公司主要以公司债方式募集资金    218

五、信托创新房地产直接融资模式    218

第二节 房地产上市企业资本市场融资方式比较     220

一、资本市场融资方式比较       220

二、资本市场融资结构分析       221

三、比较之后得出的结论分析    222

第三节 2016-2018年中国写字楼市场融资概况     223

一、中国写字楼市场融资面临诸多困境    223

二、国外基金进入中国写字楼市场仍有瓶颈    225

三、上市融资方式不适合写字楼开发商    225

四、信托方式成为写字楼开发的融资途径       226

第四节 中国房地产融资存在的问题及对策     227

一、中国房地产企业融资存在的问题       227

二、中国房地产信托存在的主要问题       227

三、中国房地产企业融资对策分析    228

四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议    229

第五节 房地产企业提升融资能力的对策建议  231

一、提高房地产企业内源融资能力    231

二、提高房地产企业权益融资能力    231

三、提高房地产企业合作融资能力    232

四、提高房地产企业负债融资能力    232

第五部分 法规前景分析

第十四章 2016-2018年中国房地产市场政策法规背景分析   233

第一节 2016年中国房地产行业政策分析       233

一、中央调控注重稳定       233

二、限购政策基本放开       233

三、长效机制突破前行       234

四、相关财税政策分析       234

第二节 2017年中国房地产行业政策分析       236

一、确立政策利好基调       236

二、不动产登记工作推进    237

三、相关财税政策分析       237

第三节 2018年中国房地产行业政策分析       239

一、进一步加快去库存       239

二、供给侧改革工作推进    239

三、财税政策动态分析       240

第四节 中国房地产行业相关法律法规介绍     240

一、中华人民共和国土地管理法       240

二、中华人民共和国城市房地产管理法    241

三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定    241

四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法       242

五、中华人民共和国物权法       242

六、中华人民共和国建筑法       242

七、物业管理条例       243

第十五章 中研普华对中国写字楼市场的前景趋势预测   244

第一节 中国商业地产市场的发展前景及趋势  244

一、中国商业地产市场前景展望       244

二、中国商业地产市场发展趋势预测       244

三、未来中国商业地产的特点及面临的挑战    244

四、未来商业地产将向城市综合体转型    245

第二节 写字楼市场前景趋势分析     246

一、中国写字楼具有长期可持续发展潜力       246

二、中国写字楼市场发展趋势分析    247

三、中国写字楼细分化发展方向分析       247

四、未来写字楼的三种发展类型       248

五、个性化写字楼将成为未来市场的趋势       249

六、未来我国高档写字楼建设状况    249

七、生态办公需求将成为写字楼发展的新趋势       251

第三节 中研普华对2019-2025年中国写字楼市场规模预测 253

一、普华对2019-2025年中国写字楼投资额预测  253

二、普华对2019-2025年中国写字楼销售面积预测      253

三、中研普华对2019-2025年中国写字楼销售额预测  254

图表目录

图表：2016年全国房地产开发投资增速  21

图表：2016年全国房地产开发企业土地购置面积增速  22

图表：2016年全国商品房销售面积及销售额增速  23

图表：2016年全国房地产开发企业本年到位资金增速  24

图表：2016年全国房地产开发和销售情况     25

图表：2016年东中西部地区房地产开发投资情况  26

图表：2016年东中西部地区房地产销售情况  26

图表：2017年全国房地产开发投资增速  27

图表：2017年全国房地产开发企业土地购置面积增速  28

图表：2017年全国商品房销售面积及销售额增速  29

图表：全国房地产开发企业本年到位资金增速       30

图表：2017年国房景气指数     31

图表：2017年全国房地产开发和销售情况     32

图表：2017年东中西部地区房地产开发投资情况  32

图表：2017年东中西部地区房地产销售情况  33

图表：2018年全国房地产开发投资增速  33

图表：2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速  34

图表：2018年全国房地产销售面积及销售额增速  35

图表：2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速  36

图表：2018年国房景气指数     37

图表：2018年全国房地产开发和销售情况     38

图表：2018年东中西部地区房地产开发投资情况  38

图表：2018年东中西部地区房地产销售情况  39

图表：2012-2016年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比。   39

图表：2012-2016年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速   40

图表：2012-2016年全国商办用地推出及成交面积       41

图表：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速   42

图表：2013-2017年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比       42

图表：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积   43

图表：2013-2017一线、二线、三四线城市商办用地成交规划建筑面积情况及同比       44

图表：2013-2017一线、二线、三四线城市商办用地成交楼面价变化情况       44

图表：2013-2018年1-11月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速     45

图表：2016年写字楼开发投资情况  48

图表：2016年中国写字楼市场销售情况  48

图表：2017年中国写字楼市场销售情况  51

图表：2010-2016年上海甲级写字楼租金指数和售价指数   90

图表：2017年上海各版块写字楼成交价格     92

图表：2017年上海市写字楼项目状况     93

图表：写字楼项目投资方    94

图表：租赁非中央商务区甲级办公楼租户列举       97

图表：2017年第三季度深圳甲级写字楼存量及租金     111

图表：2016年核心区甲级写字楼新增供应、净吸纳量与空置率  117

图表：2017年各区写字楼成交分布表     119

图表：2016-2017年南京各区域交易成交分布表   133

图表：2013-2017年度成交面积对比       134

图表：2011年-2017年重庆甲级写字楼市场供应及需求      140

图表：2016年限购政策的变化表     233

图表：中研普华对2019-2025年中国写字楼投资额预测表  253

图表：中研普华对2019-2025年中国写字楼销售面积预测表      253

图表：中研普华对2019-2025年中国写字楼销售额预测表  254