第一章 产业园区发展综述 1
第一节 产业园区的定义 1
一、产业园区的概念 1
二、产业园区的分类 1
三、产业园区的优势 2
四、产业园区与城市经济发展的相关性分析 3
第二节 产业园区功能定位与生命周期 7
一、混合型产业园区的生命周期特征 7
二、专业型产业园区的生命周期特征 8
第三节 产业园区市场环境分析 8
一、宏观经济形势 8
二、工业经济情况 14
三、相关政策规划 16
四、土地使用政策 24
五、土地利用现状 28
六、市场环境对产业园区发展的影响 31
第二章 中国产业园区发展分析 33
第一节 中国产业园区发展状况分析 33
一、中国产业园区发展阶段 33
二、中国产业园区发展现状 33
三、新冠肺炎疫情对产业园区发展的影响 34
四、中国产业园区发展规模 35
五、产业园区主要排行分析 36
第二节 产业园区的发展模式 38
一、自发成长型产业园区 38
二、资源驱动型产业园区 38
三、规划引导型产业园区 38
四、产业转移型产业园区 39
第三节 产业园区盈利模式 39
一、土地收益 39
二、房地产开发收益 40
三、有偿出让无形资源收益 40
四、入园企业经营税收 40
五、园区运营管理服务收益 40
六、自投项目经营收益 40
第四节 产业园区核心竞争力 41
一、资源整合能力 41
二、运营管理能力 42
三、社会经济效应 42
第三章 中国产业园区开发运营管理分析 44
第一节 产业园区建设关联群体分析 44
一、地方政府 44
二、传统房地产企业 44
三、商业地产企业 44
四、工业地产企业 44
五、产业地产企业 45
六、园区内企业 45
第二节 产业园区建设与投资主体分析 45
一、房地产行业与产业园区建设相关性分析 45
二、各类地产行业运行分析 50
第三节 产业园区开发模式分析 55
一、“园中园”开发模式 55
二、“市场化”开发模式 55
三、“行政特区”开发模式 55
四、“官助民办”开发模式 55
第四节 产业园区的运营管理分析 56
一、产业园区的两类基本运营模式 56
二、对工业园区实行科学规划和管理 56
三、产业园区的运营与开发建议 57
四、提升产业园区运营效率的三要素 58
第五节 产业园区运营案例分析 58
一、国际产业园区运营经验分析 58
二、国内产业园区运营现状分析 62
第四章 中国经济技术开发区发展分析 66
第一节 经济技术开发区发展综述 66
一、中国经济技术开发区简介 66
二、中国经济技术开发区特点 67
三、经济技术开发区成功基本要素 68
第二节 经济技术开发区运营模式分析 71
一、经济技术开发区功能模式分析 71
二、经济技术开发区组织模式分析 78
三、经济技术开发区融资模式分析 82
第三节 经济技术开发区运营现状分析 84
一、国家级经济技术开发区规模以上工业总产值 84
二、国家级经济技术开发区财政与税收收入 84
三、国家级经济技术开发区进出口总额 84
四、国家级经济技术开发区实际利用外资额 84
五、国家级经济技术开发区新增内资企业注册资本 85
六、国家级经济技术开发区固定资产投资 85
第四节 经济技术开发区建设投资吸引力分析 86
一、经济技术开发区建设需求分析 86
二、经济技术开发区土地供给分析 86
第五节 经济技术开发区投资策略分析 87
一、经济技术开发区核心竞争力分析 87
二、经济技术开发区竞争策略分析 87
三、经济技术开发区招商模式分析 90
四、经济技术开发区招商引资策略 92
第五章 中国高新技术产业园发展分析 96
第一节 高新技术产业园发展综述 96
一、高新技术产业园的概念 96
二、高新技术产业园的构成 98
三、高新技术产业园的产业领域 99
四、高新技术产业园的基本特征 99
第二节 高新技术产业园运营模式分析 100
一、高新技术产业园建园模式分析 100
二、高新技术产业园管理模式分析 102
三、高新技术产业园融资模式分析 103
第三节 高新技术产业园运营现状分析 107
一、国家高新技术产业开发区企业数 107
二、国家高新技术产业开发区从业人员 107
三、国家高新技术产业开发区总收入 107
四、国家高新技术产业开发区总产值 107
五、国家高新技术产业开发区净利润 107
六、国家高新技术产业开发区实交税金 108
七、国家高新技术产业开发区年出口额 108
第四节 高新技术产业园建设投资吸引力分析 108
一、高新技术产业园建设需求分析 108
二、高新技术产业园土地供给分析 108
第五节 高新技术产业园投资策略分析 110
一、高新技术产业园发展策略分析 110
二、高新技术产业园招商策略分析 111
第六章 中国科技园区发展分析 113
第一节 科技园区发展综述 113
一、科技园区的定义 113
二、科技园区的分类 113
三、与地产开发运营的关系 114
第二节 科技园区运营模式分析 115
一、科技园区创建模式 115
二、科技园区管理模式 116
三、科技园区盈利模式 117
第三节 科技园区运营现状分析 118
一、科技园区建设规模 118
二、科技园区建设效益 119
三、科技园区运营现状 120
第四节 科技园区建设投资吸引力分析 120
一、科技园区建设需求分析 120
二、科技园区土地供给分析 121
第五节 科技园区投资策略分析 122
一、科技园区建设进展与趋势 122
二、科技园区建设投资特性分析 125
三、科技园区投资机会及策略分析 127
四、科技园区投资风险及防范分析 128
第七章 中国工业园区发展分析 131
第一节 工业园区发展综述 131
一、工业园区的定义 131
二、工业园区的分类 131
三、与地产开发运营的关系 131
第二节 工业园区运营模式分析 132
一、工业园区创建模式 132
二、工业园区管理模式 133
三、工业园区盈利模式 134
四、重点领域工业园区投资运营分析 135
第三节 工业园区运营现状分析 145
一、工业园区建设规模 145
二、工业园区建设效益 147
三、工业园区运营现状 148
第四节 工业园区建设投资吸引力分析 149
一、工业园区建设需求分析 149
二、工业园区土地供给分析 149
第五节 工业园区投资策略分析 151
一、工业园区建设进展与趋势 151
二、工业园区建设投资特性分析 152
三、工业园区投资机会及策略分析 153
四、工业园区投资风险及防范分析 154
第八章 中国文化（创意）产业园区发展分析 156
第一节 文化（创意）产业园区发展综述 156
一、文化（创意）产业园区的定义 156
二、文化（创意）产业园区的分类 156
三、与地产开发运营的关系 158
第二节 文化（创意）产业园区运营模式分析 159
一、文化（创意）产业园区创建模式 159
二、文化（创意）产业园区管理模式 160
三、文化（创意）产业园区盈利模式 160
四、文化（创意）产业园区重点领域投资运营分析 163
第三节 文化（创意）产业园区运营现状分析 166
一、文化（创意）产业园区建设规模 166
二、文化（创意）产业园区建设效益 168
三、文化（创意）产业园区运营现状 169
第四节 文化（创意）产业园区建设投资吸引力分析 172
一、文化（创意）产业园区建设需求分析 172
二、文化（创意）产业园区土地供给分析 173
第五节 文化（创意）产业园区投资策略分析 176
一、文化（创意）产业园区建设进展与趋势 176
二、文化（创意）产业园区建设投资特性分析 177
三、文化（创意）产业园区投资机会及策略分析 179
四、文化（创意）产业园区投资风险及防范分析 182
第九章 中国产业基地发展分析 184
第一节 产业基地发展综述 184
一、产业基地概念 184
二、产业基地主要分类 184
第二节 产业基地运营模式分析 185
一、产业基地创建模式 185
二、产业基地管理模式 187
三、产业基地盈利模式 188
第三节 产业基地运营现状分析 193
一、产业基地建设规模 193
二、产业基地建设效益 194
三、产业基地运营现状 194
第四节 产业基地建设投资吸引力分析 196
一、产业基地建设需求分析 196
二、产业基地土地供给分析 197
第五节 产业基地投资策略分析 197
一、产业基地建设进展与趋势 197
二、产业基地建设投资特性分析 198
三、产业基地投资机会及策略分析 199
四、产业基地投资风险及防范分析 200
第十章 中国其他重点产业园区发展分析 201
第一节 中国总部经济园发展分析 201
一、总部经济园发展综述 201
二、总部经济园运营模式分析 202
三、总部经济园运营现状分析 207
四、总部经济园建设投资吸引力分析 213
五、总部经济园投资策略分析 217
第二节 中国物流园区发展分析 233
一、物流园区发展综述 233
二、物流园区运营模式分析 234
三、物流园区运营现状分析 238
四、物流园区建设投资吸引力分析 241
五、物流园区投资策略分析 243
第三节 中国农业产业园区发展分析 250
一、现代农业园区发展综述 250
二、现代农业园区运营模式分析 257
三、现代农业园区运营现状分析 262
四、现代农业园区建设投资吸引力分析 265
五、现代农业园区投资策略分析 267
第四节 中国特色产业园发展分析 273
一、特色产业园发展综述 273
二、特色产业园运作要点分析 274
三、六大特色产业园案例分析 276
四、特色产业园投资策略分析 281
第五节 中国产业新城发展分析 284
一、产业新城发展综述 284
二、产业新城运营模式分析 287
三、产业新城运营现状分析 294
四、产业新城运营投资策略分析 301
第十一章 产业园区区域市场分析 113
第一节 浙江省产业园区布局及产业规划 314
一、地区土地利用分析 314
二、地区城市定位及产业发展方向 318
三、地区产业园区布局与规划 319
四、地区产业园区细分市场投资分析 320
五、地区产业园区发展机遇分析 322
六、地区产业园区投资风险分析 323
第二节 辽宁省产业园区布局及产业规划 324
一、地区土地利用分析 324
二、地区城市定位及产业发展方向 325
三、地区产业园区布局与规划 326
四、地区产业园区细分市场投资分析 326
五、地区产业园区发展机遇分析 328
六、地区产业园区投资风险分析 329
第三节 四川省产业园区布局及产业规划 330
一、地区土地利用分析 330
二、地区城市定位及产业发展方向 331
三、地区产业园区布局与规划 332
四、地区产业园区细分市场投资分析 332
五、地区产业园区发展机遇分析 333
六、地区产业园区投资风险分析 334
第四节 湖南省产业园区布局及产业规划 335
一、地区土地利用分析 335
二、地区城市定位及产业发展方向 336
三、地区产业园区布局与规划 337
四、地区产业园区细分市场投资分析 338
五、地区产业园区发展机遇分析 339
六、地区产业园区投资风险分析 341
第五节 贵州省产业园区布局及产业规划 342
一、地区土地利用分析 342
二、地区城市定位及产业发展方向 343
三、地区产业园区布局与规划 344
四、地区产业园区细分市场投资分析 348
五、地区产业园区发展机遇分析 349
六、地区产业园区投资风险分析 350
第六节 广东省产业园区布局及产业规划 351
一、地区土地利用分析 351
二、地区城市定位及产业发展方向 351
三、地区产业园区布局与规划 351
四、地区产业园区细分市场投资分析 353
五、地区产业园区发展机遇分析 354
六、地区产业园区投资风险分析 355
第七节 广西区产业园区布局及产业规划 355
一、地区土地利用分析 355
二、地区城市定位及产业发展方向 356
三、地区产业园区布局与规划 358
四、地区产业园区细分市场投资分析 358
五、地区产业园区发展机遇分析 359
六、地区产业园区投资风险分析 361
第八节 安徽省产业园区布局及产业规划 361
一、地区土地利用分析 361
二、地区城市定位及产业发展方向 366
三、地区产业园区布局与规划 366
四、地区产业园区细分市场投资分析 367
五、地区产业园区发展机遇分析 367
六、地区产业园区投资风险分析 369
第九节 江苏省产业园区布局及产业规划 369
一、地区土地利用分析 369
二、地区城市定位及产业发展方向 370
三、地区产业园区布局与规划 370
四、地区产业园区细分市场投资分析 371
五、地区产业园区发展机遇分析 372
六、地区产业园区投资风险分析 372
第十二章 重点产业园区及开发企业经营形势分析 373
第一节 产业园区建设行业领先企业经营分析 373
一、北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 373
二、北京联东投资（集团）有限公司 377
三、五矿（营口）产业园发展有限公司 384
四、天安数码城（集团）有限公司 393
五、津通集团有限公司 400
六、昆山平谦国际工业地产开发有限公司 405
七、华夏幸福基业股份有限公司北京管理咨询分公司 409
八、浙江省再生资源集团有限公司 413
九、石狮市信德隆建设发展有限公司 417
十、深圳市中兴国际投资有限公司 420
十一、广东浙商联合投资控股有限公司 427
十二、中海信科技开发（深圳）有限公司 429
第二节 政府主导运营的产业园经营分析 435
一、广东惠州工业园区 435
二、广东软件科学园 443
三、广州高新技术产业开发区民营科技园 447
四、沭阳软件产业园 456
五、东莞松山湖科技产业园区 463
六、辽宁专用车生产基地 470
七、泰州医药高新技术产业开发区 474
八、包头国家稀土高新技术产业开发区 482
九、中山火炬高新技术产业开发区 494
十、陕西航空经济技术开发区 500
十一、宁波石化经济技术开发区 510
十二、德州经济技术开发区 518
第三节 产业园区行业的传统地产及其他企业分析 530
一、广州富力地产股份有限公司 530
二、远洋集团控股有限公司 532
三、广东珠江投资股份有限公司 537
四、上海绿地商业（集团）有限公司 544
五、天津泰达集团有限公司 548
六、青岛海尔产城创集团有限公司 552
第十三章 2021-2025年产业园区前景趋势预测 558
第一节 2021-2025年产业园区市场发展前景 558
一、2021-2025年产业园区市场发展前景展望 558
二、2021-2025年产业园区细分行业发展前景 560
第二节 2021-2025年产业园区市场发展趋势预测 567
一、2021-2025年产业园区行业发展趋势 567
二、2021-2025年产业园细分市场发展趋势 568
第三节 产业园区发展的问题及对策 577
一、产业园区规划存在的问题及对策 577
二、产业园区发展存在的问题及对策 579
第四节 园区4.0——产业园区未来的发展方向 580
一、园区4.0时代的到来 580
二、园区4.0的规划路径 581
三、园区4.0的发展路径 582
第五节 产业园区转型创新的路径分析 583
一、开发主体市场化 583
二、产业定位不断更新 584
三、要素配置软性化 584
四、产业发展生态化 584
五、园区产品迭代化 584
六、基础配套社区化 585
七、园区服务中介化 585
八、园区政策个性化 585
九、招商体系专业化 585
十、盈利模式多样化 585
十一、融资渠道多样化 586
十二、园区竞争平台化 586
十三、投资参与跨界化 586
十四、产业园区虚拟化 586
第十四章 2021-2025年产业园区投资价值评估分析 587
第一节 产业园区的盈利环节与模式 587
一、园区盈利的背景与意义 587
二、园区盈利环节与模式分析 587
三、提升园区盈利能力的对策建议 589
第二节 投资价值综合分析体系 590
一、产业园投资模型指标设计的原则 590
二、产业园投资模型指标体系的建立 590
三、产业园投资评价模型的建立 592
第三节 产业园投资决策影响因素 593
一、项目决策的柔性因素分析 593
二、项目投资的不可逆性分析 594
三、项目的不确定性因素分析 595
第十五章 2021-2025年产业园区投资机会与风险 596
第一节 产业园区投资形势分析 596
一、产业园区具有良好的投资价值 596
二、“十三五”期间全国兴起产业园投资热潮 596
三、高新区转型下的投资机会分析 598
第二节 产业园区建设融资分析 599
一、企业融资模式 599
二、项目融资模式 603
三、其他融资模式 609
第三节 2021-2025年产业园区投资机会 613
一、产业园投资吸引力 613
二、产业园区域投资潜力分析 615
三、疫情过后产业园建设把握新基建投资风口 616
第四节 2021-2025年产业园区投资风险及防范 617
一、市场风险 617
二、经营风险 617
三、政策风险 618
四、人才技术风险 618
第五节 中国产业园区行业投资建议 618
一、产业园区主要投资建议 618
二、中国产业园区融资分析 622
第十六章 中国产业园区招商策略分析 625
第一节 产业园区的招商流程介绍 625
一、确立目标 625
二、广泛搜集各方面资料 625
三、制订各类招商方案 626
四、比较选择各类招商方案 626
第二节 产业园区建设行业招商分析 627
一、企业入园行为分析 627
二、产业园区招商环境 628
三、产业园区招商定位 630
四、产业园区招商标准 630
五、产业园区招商方式 631
第三节 产业园区的招商策略探究 633
一、定位策略 633
二、价格策略 634
三、合作方式策略 635
四、广告宣传策略 635
五、跟踪服务策略 635
第四节 开发区招商引资策略 636
一、中国开发区招商策略 636
二、开发区招商引资营销策略 639
三、开发区招商引资发展策略 640
四、开发区服务外包策略分析 641
第十七章 中国产业园区投融资及运营策略分析 647
第一节 产业园主要投资模式 647
一、产业园开发模式 647
二、产业地产商模式 648
三、综合运作模式 648
第二节 产业园建设融资渠道分析 649
一、产业园建设行业发展的难题：资金与管理 649
二、资金与管理产业地产的资本特点 652
三、目前国内主要融资渠道 652
四、多元化的融资发展方向分析 653
第三节 提升产业园投资环境竞争力的对策措施 653
一、促进产业集群方面 653
二、完善生产要素方面 657
三、拓展需求条件方面 657
四、主导企业发展方面 657
五、品牌营销推广方面 658
第四节 中国产业园资产证券化的新模式 658
一、产业园当前面临的核心问题 658
二、产业园发展运营新模式 660
三、中国产业园资产证券化推进建议 663
第五节 中研普华产业园运营建议 664
一、运营策略建议 664
二、管理策略建议 669
图表目录
图表：产业园区生命周期图 6
图表：产业园区自我救赎时机 7
图表：政府部门、非金融企业部门、居民部门、实体经济部门杠杆率走势 10
图表：不同群体的城镇调查失业率走势分化 11
图表：民营企业融资成本与央企和地方国企的比较 12
图表：2018—2019年我国进出口同比累计增长走势 12
图表：2019年产业园土地均价排名 37
图表：2019年园区投资强度排行 37
图表：2019年产业园园区税收要求排行 37
图表：高新技术产业园区七大功能之间的关系 99
图表：高新园区循环成长的过程 101
图表：工业园区运营模式对比分析表 134
图表：项目用地面积优惠 150
图表：工业园区土地使用出让价格的优惠政策 151
图表：混合型文化创意产业园区分布图 166
图表：外生型战略性新兴产业基地形成机理 185
图表：制度创新的作用机理 193
图表：天津总部基地开发主体性质 218
图表：天津总部基地开发企业业务范围情况 219
图表：上海总部基地开发主体性质 219
图表：上海总部基地开发主体业务经营范围情况 220
图表：天津总部基地项目分布 221
图表：上海总部基地项目分布 221
图表：天津中心城区与城市郊区土地供应情况 222
图表：上海中心城区与城市郊区土地供应情况 222
图表：天津总部基地项目入驻企业类型分布 223
图表：上海总部基地项目进驻企业类型分布 224
图表：天津总部基地项目产品类型 225
图表：天津总部基地典型案例——滨海国际企业大道 225
图表：上海总部基地项目产品类型 226
图表：津沪总部基地项目功能分区情况 227
图表：国外总部基地发展历程 228
图表：资金实力、运营能力与盈利模式的关系示意 229
图表：天津总部基地盈利模式分析 229
图表：上海总部基地盈利模式分析 230
图表：2018年国家现代农业产业园创建名单 254
图表：产业新城发展路径分析 287
图表：产业新城生产要素聚集阶段发展模式分析 288
图表：产业新城产业主导阶段发展模式分析 288
图表：产业新城创新突破阶段发展模式分析 289
图表：产业新城财富凝聚阶段发展模式分析 289
图表：产业新城开发规模规划原则 290
图表：产业新城开发次序与规模平衡分析 290
图表：产业园区现所处阶段示意 302
图表：围绕r&d产业化的平台建设 303
图表：生态型宜居城市的开发要素 304
图表：产业公共服务平台的作用 305
图表：产业公共服务平台体系建设的三个层次 305
图表：产业园运营存在的矛盾 308
图表：园区开发机制的有效整合 308
图表：园区开发的误区 309
图表：产业的定位策略 309
图表：经营规则的设计 310
图表：园区构架解决方案 310
图表：产业园招商的各个环节 311
图表：服务与园区价值的关系 311
图表：园区运营创新示意图 312
图表：浙江省各市土地产出情况比较 316
图表：开发区（园区）主要经济指标对经济的贡献份额 318
图表：四川省土地资源利用现状结构表 330
图表：安徽省开发区分类规划建设用地构成表 365
图表：安徽省开发区道路标准 365
图表：安徽省土地使用税最低税额表（税额单位：元/平方米?年） 366
图表：五矿（营口）产业园发展有限公司组织结构 385
图表：浙江省再生资源集团有限公司组织结构 414
图表：浙江省再生资源集团有限公司主营业务 414
图表：中海信科技开发（深圳）有限公司组织结构 430
图表：东莞松山湖科技产业园产业规划 469
图表：宁波石化经济技术开发区发展规划 516
图表：2017—2019年富力地产成长能力指标 531
图表：2017—2019年远洋集团成长能力指标 534
图表：广东珠江投资股份有限公司组织构架 538
图表：广东珠江投资股份有限公司产业布局分析 543
图表：广东珠江投资股份有限公司产品布局 544
图表：2017—2019年绿地控股成长能力指标 546
图表：天津泰达集团有限公司组织结构 550
图表：2017—2019年青岛海尔成长能力指标 553
图表：科技与现代农业的关系 563
图表：技术商品化的过程 563
图表：农业园区技术来源 564
图表：现代农业园区规划与建设的“四因理论” 564
图表：现代农业的发展路径 564
图表：现代农业优势分析 565
图表：现代农业园产业链多样化示意图 565
图表：现代农业的基本特征（1）——台湾农业 566
图表：模糊综合评定法（1） 592
图表：模糊综合评定法（2） 593
图表：联合发展模式举例 608
图表：由项目发起人独立地安排融资及承担融资责任图解 610
图表：一个以上的项目发起人成立单一目的子公司参与合资项目图解 611
图表：生产支付融资结构 612
图表：现代设计服务产业链 642
图表：“基金+reits”产业园运营投资模式 662
图表：“基金+reits”下产业园主体四个渠道获得盈利收入表 662
