林明彦、罗臻毓：商业地产需要更专业化经营管理
观点地产网 2016/5/27 责任编辑:JiangHaiDan
初夏，深圳南山区南海大道。在5月下旬封顶节点，深圳来福士筹备了一场隆重的封顶暨周年庆典仪式，凯德集团总裁兼首席执行官林明彦、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓出席。
在商业地产领域，凯德是中国国内开发商学习频率最高的企业之一。它长于房地产基金管理，通过资产证券化摆脱投资物业长期持有的沉淀压力，信心满满地涉足中国市场。其中“来福士”综合体被视为其开疆拓土的旗舰品牌，目前中国共有八座，每一座都必须保证成功率。
跨越大半个中国来到深圳，林明彦、罗臻毓两人坐在了观点地产新媒体等数家媒体面前，聊起宏观经济形势，“来福士”的发展规划，以及房地产市场兴起的资产证券化热。
他们自称谨慎的乐观者，为中国作为世界第二大经济体的长期发展格局感到乐观。尽管短期内中国的投资回报率面临下降压力，但凯德背后的基金投资者们仍长期看好。在这种情况下，供给侧结构性改革实际上更符合企业本身的发展。
他们用“发展商朋友”形容中国市场的同行，认为同一区域有几个综合体能提振商业氛围。不过他们也直言，中国的开发商暂时仍主要集中于债券层面的证券化，这种融资手段并非长期安排。未来若境内政策条件允许，未来凯德也计划在此筹备融资平台，发行上市房地产信托基金。
持有物业需证券化
“中国国内的商业地产可能面临着需要更专业化的经营管理，主要是竞争更加激烈所导致的。”被问及对中国的商业地产看法时，罗臻毓现场发表了他的看法。
他表示，商业地产供应量增加，以及电商带来的冲击，会倒逼开发商在竞争格局下进行经营理念的创新，包括打通线上线下等。包括凯德目前也制定“互联网战略”，推出凯德购物星2.0等产品。
同时从长远来看，物业大量散售带来的风险是巨大的，因为不符合商业提高经营水准资金需求的支撑，由此带来的商业地产风险比住宅更高，在未来也不可持续。
长期持有物业则引发老生常谈的问题，商业地产具备投资大、回报周期长等特点，对资金高度依赖。罗臻毓坦承，长期持有意味着整体成本过高，诸如深圳来福士的投资也在70亿以上，靠租金回报收回成本需要耗时15-20年。
而开发商若要大举拓展规模，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个语境下轻资产也成为过去数年来开发商的探索路径。
林明彦以凯德为例介绍称，凯德在新加坡拥有多支房地产信托基金，将旗下回报稳定的项目进行资产打包，回笼的资金则用于投入新的发展项目，以此实现规模效应。
具体而言，观点地产新媒体了解，“凯德模式”通过“投资管理+房地产金融平台+招商运营”，将项目打包装入私募基金或信托基金（REITs）。待项目运营稳定并实现资产增值，凯德以REITs的方式退出，获得基础管理费及额外收入等收益的同时，实现循环投资。
2015年，凯德集团营业利润约合人民币38.3亿，同比增长16.8%；税后净利约合49.8亿，这其中，营业利润占比高达77%。该公司称，在过去四年间，营业利润稳步提升且每年都占到全年净利2/3以上。
截止目前，凯德旗下共管理5支房地产信托（REITs）和15支私募基金，管理资产总值逾3000亿。其中注资中国业务的房地产投资信托有2支，资产总值297亿。
盼在华拥有融资平台
“凯德们”的成功，让中国开发商开始陆续探索解决资金压力的轻资产运作模式，并降低商业地产风险。
这方面典型的案例是，2015年万科与鹏华基金合作推行前海万科REITs，华侨城成立“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以及近期世茂、保利也尝试非住宅业务资产证券化。
对此林明彦直言，目前中国上市企业的尝试主要集中于债券方向的证券化，国内基金的投资倾向短期，债券到期后向债券投资者偿还金额，无法完全满足周期较长的商业地产需求。“证券化做长期安排，还是要和长期投资者合作。”
实际上，尽管万科等开发商在商业地产资产证券化方面做了探索，由于中国没有标准的REITs可以推行，高品质且定价合理的基础资产相对稀缺，风险利率较高，税收的优惠和税制的设计上吸引力不足等因素，都是客观存在的障碍。
不过，林明彦仍表达了在中国境内拥有融资平台的渴望。他表示，凯德要在中国继续发展，长期而言最合适的方式是在此有上市的融资平台。
观点地产新媒体了解，截止2015年，凯德在中国的资产增至人民币1026亿，占集团总资产47%。以来福士为例，目前北京、上海、深圳等八座来福士价值逾620亿。中国作为凯德最重要的战略市场之一，寻求最合理的证券化渠道也被提上日程。
“凯德可能在中国境内上市一支房地产信托基金，现在暂时还不能考虑，因为现在条件不允许。公司会在条件允许的情况下考虑这个方案。”
根据林明彦的观点，中国作为世界第二大经济体，GDP增速6%-7%较欧美一些国家为高。目前中国宏观经济增速放缓，需要谨慎乐观。而供给侧结构性改革方向的制定，将倒逼开发商反思是否供应了优质的产品，从而提高经营水平。
因此他的结论是，未来无论是从资金的需求看，还是投资的需求看，中国的商业市场仍有相当不错的前景。
基于长期看好，罗臻毓还透露，目前凯德在广州、深圳都有拿地的计划，计划通过不同渠道获取合适的收购机会。
以下是凯德集团总裁兼首席执行官林明彦、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受采访的文字实录：
现场提问：中国不同城市间出现房地产市场分化，对于开发商有怎样的影响？现在中国大力推行供给侧结构性改革，站在开发商的角度看这有什么利弊？
林明彦：中国市场很大，不能完全当作一个整体来看待，所以分化是必然的。有些城市的供给和需求关系平衡，市场的表现可能为上扬。有些城市供给多于需求，这种情况下，市场一般会开始往下走。
供给侧结构性改革方向的制定，其实对房地产乃至对整个中国经济的发展，我觉得也是必要的。为什么这样讲？我们现在看需求，以前可能更多的是关注大量供应，政策支持以及需求提高。现在也要关心到供给本身是否能提供优质的产品，或者更满足客户需求的产品。
在这种情况下，供给侧结构性改革实际上更符合企业本身的发展，因为企业发展到一定程度需要提高产品质量、产品功能，更好地符合市场需求。
现场提问：说到城市分化，凯德来福士广场除了广州外，目前在其它一线城市均有布局，这种布局出于什么考量？怎么看待广州市场？
罗臻毓：“来福士”综合体品牌重点在一线城市以及主要二线城市打造。在华现有的八个来福士，两个在上海，一个在北京、一个在深圳，其它包括杭州、宁波、成都和重庆。广州的确是例外，其实凯德也在寻找适合的地段来做来福士。从数据来看，广州是适合做来福士的。
现场提问：未来3-5年，凯德在中国的规划是怎样的？
罗臻毓：凯德专注于“五大城市群”，包括以北京、天津为主华北城市群，以上海、苏州、宁波、杭州为主的华东城市群，以深圳、广州为主的华南城市群，西南以成都、重庆为主，中部则以武汉为主。公司资产超过90%是在一线和主要二线城市，往前走，还是这样的战略布局。
当然，凯德也倡导“一个凯德、综合体开发”的策略，可以更好地利用核心力量。公司既能盖办公楼、商场、住宅，也做服务公寓，而且不只是建造，也运营这些项目。如果做综合体项目，更能带出核心竞争力，在市场上更能占一席之地。
现场提问：深圳市场去年供不应求，对于它以后发展的前景怎么看？接下来凯德在深圳市场有没有继续拿地或收购的计划？
罗臻毓：肯定有的。深圳也就是凯德“五大城市群”的主要城市之一，在华南主要就是深圳和广州。公司一直以来都是看好深圳的，近期也看到深圳因为房价上升有点快，所以政府也出台了一些政策。
深圳也是全国排名靠前的创新城市，发展到现在，转型聚集很多科技型企业，凯德看好整个城市的发展。具体到南山区域，有很多创新科技企业驻扎，这些企业是带动整个深圳特别是南山区经济发展的主要因素。另外，南山区有很多大学，深圳11所大学有8座在这里，每年都有很多毕业生留在深圳。从房地产的角度来讲，这批人对住宅、商场、办公楼肯定有需求。
有没有计划增加项目？答案是有的，凯德会通过不同渠道拿比较好的项目。公司在深圳的几大区域在寻找机会，包括龙岗、大鹏都有关注。不只是商业项目，住宅或者综合体也在考量之中。但在一个区域里，公司还是要看比较好的地段，不能贸然地选择。
现场提问：目前有哪些项目在谈，可否透露一下？
罗臻毓：我一透露了，明天就没得谈了。在适当的时候公司肯定会让你们知道的。
现场提问：在深圳，包括万象天地等项目也属于城市级别的综合体，和凯德来福士也同处于南山区，市场竞争不可避免。您怎么看待这个问题？
罗臻毓：一个人有时也太孤独。南山区已经发展成深圳人比较向往的居住地，从区域整体商业的布局来讲，有几个综合体带动发展，更能够使这里成为商业和消费的中心。
南山区的市场需求是可以容纳几个综合体同时存在的，这里周边3公里就有百万人口的居住规模。当然，也希望深圳的朋友会从罗湖、福田搭便利的地铁过来购物，这里的商圈达到一定规模，更能吸引其它区域的消费者。
现场提问：包括保利、万达、万科等国内大型房企陆续涉足商业地产，和它们的产品相比，凯德来福士的核心竞争力在哪里？
罗臻毓：企业各有不同的管理理念和定位。来福士定位是中高端商场和甲级办公楼，可能配套雅诗阁服务公寓，有些项目还有酒店。可能凯德的竞争力和运作模式跟其它发展商是有分别的，比如深圳万象城，它定位以奢侈品牌为主，深圳来福士广场则引进一批首次进驻的品牌，体现了一定的差异化。
做综合还是要看不同功能、业态怎么有机连接，提供更好的整体体验，在这里办公、居住、消费，能给人一种不同的感觉。
林明彦：我补充一下，凯德在亚太地区有100多个商场，本身形成了一定的规模效应。规模效应引起什么变化？凯德有了丰富的管理经验、多元的商业组合和定位，有专业的团队跨国际、跨地域了解整体市场，当然也要和当地情况吻合，这样才能有更好、更准确的定位。
所以凯德从和资金伙伴合作，到项目的选址、开发、建设，到最后的布局、定位甚至管理，这是一条线的。如果说要把每个环节都做好，这需要有一定的规模效应以及协同效应，要能够吸引好的人才。这些就是凯德的核心竞争力。
现在市场上有些开发商，他们说这个地方很好，要做商场，这是非常孤立的做法。一个商场的运作，和一百多个商场的运作是不一样的。
现场提问：国内的同行学习的还有凯德的轻资产模式，公司在深圳来福士广场也会采用这种模式运作？
林明彦：凯德每个项目，或者说中国区和其它地区都会借助基金通道。比如在新加坡公司有相当多上市的房地产信托基金，前期把回报稳定的项目注入到上市的房地产信托资金，待资金回笼再投入到新项目，这样可以做大规模，也能够把规模效应体现出来。
现场提问：世茂、华侨城、万科等国内上市企业已经开始探索资产证券化，包括酒店资产证券化、还有尾款证券化、门票收入证券化及类REITs等，怎么评价这股轻资产潮流？您认为中国是否具备发行证券化的条件？
林明彦：任何一个物业，如果你要把它当成投资性物业，它将占用相当大的资金量。很多企业觉得在资产负债表里承担投资性物业的支出，是做不到的，也不能把规模做起来。所以，企业需要有其它的合作伙伴。
证券化可以做。目前中国上市企业的尝试主要集中在债券的证券化，这个渠道可以融资，但缺点是融资有个固定期限，在期限内把资金偿还给债券投资者。这是一种短中期的安排，而并非长期的安排。证券化长期安排，还是要和主要的股权投资者合作。
凯德在新加坡上市，已经取得良好的效果，它成为了企业的资金平台。包括养老基金等投资者，都是在寻求稳定的投资回报，它们觉得凯德提供的回报符合预期。从市场的角度看，这种模式促进了行业的发展。
从资本市场的角度考虑，如果条件允许，凯德可以考虑在中国境内发行上市信托基金。这个想法我们一直在观察。
现场提问：那您如何看待目前中国的商业地产的发展情况？
罗臻毓：中国国内的商业地产可能面临着需要更专业化的经营管理，主要是竞争更加激烈所导致的。在供应量上升时，懂得怎么在大量发展商朋友竞争情况下经营管理，这可能会倒逼经营理念等方面的创新，这是第一点。
第二，在中国国内可能也会受到其它因素，例如电商的冲击，商业地产的运作需要更上一层楼，线上线下的打通更能适应目前的操作。
第三，国内发展到商业地产的另外一个阶段，可以看到有发展商把项目切割成小产权进行散卖，从市场、政府、发展商的角度讲，这其实不是长远的做法。为什么呢？一个商场、一个办公楼，如果把它分割来卖，经营几年后这个商场和办公楼的价值一定会远比长期持有的商场或者办公楼低，因为一些业态搞的比较零乱，而且没有明确的定位。
种种冲击下，发展商如果要长期持有商业地产，整体成本不会像看起来那么低。像投资一个类似深圳来福士的综合体，至少也需要70亿甚至更多。要长期持有，证券化或者长期的资金安排是必须的，否则依靠租金回报可能需要15-20年才有办法收回成本，这将使发展商无法大规模发展。
希望中国国内金融政策继续开放，一些房地产金融产品在这里能操作，这样可能使商业地产发展上到另外一个台阶。
现场提问：现在很多上市房企通过从港股融资，以及在中国境内发债，获得了成本相对低的资金发展商业项目。凯德作为新加坡企业，有没有可能考虑在中国境内资本市场寻求融资渠道，比如IPO或借壳？
林明彦：这是罗总的主要工作。凯德在中国国内要继续发展，肯定需要一个良好的融资平台。目前凯德在运作上有很多不同的资金合作伙伴，还可以继续在中国国内开发，但是从长远的角度，最合适的方式就是在这里有一个上市的融资平台。在条件允许的情况之下，公司肯定会考虑的。
现场提问：这个想法现在落实到哪一步了？
林明彦：凯德可能会在中国境内上市一支房地产信托基金，现在暂时还不能考虑，因为现在条件不允许。公司会在条件允许的情况下考虑这个方案，什么时候条件会允许？这个问题最好是问证监会。
现场提问：有没有其它可能，比如和国内的基金公司合作？
罗臻毓：凯德也尝试和中国国内的基金公司合作私募基金，现在大量还是以国外投资者为主的基金管理平台。对于外资而言，目前中国国内从基金管理到做私募，还是有一定的限制，所以凯德还是在探讨不同的渠道进行操作。
林明彦：我补充一下，现在在中国国内，基金投资的年限一般比较短期，凯德的项目都是长期。
中国国内有些长期投资者，更关注的是中国以外的市场，即海外市场。凯德现在也会和它们接触，是不是有机会在海外市场一起投资？比如欧洲、美国或者是澳大利亚，甚至是在东南亚，凯德会考虑一起投资。目前有初步的接触，但暂时还没有更具体的方案或方向。
现场提问：凯德做信托基金需保持稳定收益率，而中国经济下行压力大，实体投资的回报率逐渐下降，这种情况会不会影响到公司的基金运营？
罗臻毓：整个世界经济都在放缓，从全球的角度看，中国是世界第二大经济体，6%-7%的增长率，比起美国、欧洲以及亚洲一些国家已经不算低了。
从全球投资回报的角度，尽管短期内中国的货币汇率或者投资回报可能下降，但是凯德接触到的长线投资者，还是看好中国的中长期发展。
林明彦：我补充一下，市场对中国未来的预期可能不像以前乐观，它还是会增长，但是增长的幅度没有以前高。过去中国GDP的增长是10%-11%，今年的GDP增长6%-7%，还是有增长。
增速放缓意味着要谨慎乐观。这种情况下，对物业本身的估值不能太过乐观。前阵子很多开发商在拿土地的价格越来越贵了，这种情况的出现就是对未来预期非常乐观，我希望市场更理性的看待这种机会。
现场提问：您之前多次提出“一个凯德”，从2015年的业绩看，公司的整合似乎取得了一定效果。能否透露目前的整合进度以及不同部门之间的开展情况？
林明彦：凯德作为一家跨国企业是有很大的优势的，本身在很多不同的区域和国家，有很好的业务正在进行。所以在这种情况下，把资源整合起来，就能够更好发挥整个集团的优势。比如建深圳来福士，有多种不同的业态，而且每个业态不只是借助本身项目的力量，它可以借助整个网络的力量来发挥业态的优势。
为什么凯德要做这样的资源整合？主要在这里，公司能够发挥出整个集团的优势。资源集中之后，可以建立一些平台。比如现在的服务公寓雅诗阁，现在建立的雅诗阁平台是希望把整个公寓业态规模化、全球化。
现场提问：凯德在中国有一个重要的战略叫“互联网战略”，在上海有这方面的尝试，公司在互联网产业方面目前的进展以及成果是什么？在深圳会不会有这方面的操作？
林明彦：这是凯德集团一个重要的方向，一定要能够借助新兴科技的发展来更好发挥物业本身的优势，具体要怎么做？凯德会有些试点进行探索，深圳来福士也会是试点之一，因为它2017年开业。
罗臻毓：科技的发展促使凯德的客户群也更加智慧，因为每个人都有智能手机。从做房地产的角度来讲，要更加了解客户，凯德也有几方面尝试：一是让楼更加的智慧，融入一些科技，让楼宇跟客户有更多的互动。二是打通线上线下，通过科技去了解客户，和进驻的商家一起为客户打造更完善的购物体验。
凯德也希望通过“互联网+”策略，减少客户到商场、到楼宇的阻力，例如更便利地预定停车位或寻找停车位，或者提供更好、更需要的优惠，这样更能吸引消费者。
在商业地产领域，凯德是中国国内开发商学习频率最高的企业之一。它长于房地产基金管理，通过资产证券化摆脱投资物业长期持有的沉淀压力，信心满满地涉足中国市场。其中“来福士”综合体被视为其开疆拓土的旗舰品牌，目前中国共有八座，每一座都必须保证成功率。
跨越大半个中国来到深圳，林明彦、罗臻毓两人坐在了观点地产新媒体等数家媒体面前，聊起宏观经济形势，“来福士”的发展规划，以及房地产市场兴起的资产证券化热。
他们自称谨慎的乐观者，为中国作为世界第二大经济体的长期发展格局感到乐观。尽管短期内中国的投资回报率面临下降压力，但凯德背后的基金投资者们仍长期看好。在这种情况下，供给侧结构性改革实际上更符合企业本身的发展。
他们用“发展商朋友”形容中国市场的同行，认为同一区域有几个综合体能提振商业氛围。不过他们也直言，中国的开发商暂时仍主要集中于债券层面的证券化，这种融资手段并非长期安排。未来若境内政策条件允许，未来凯德也计划在此筹备融资平台，发行上市房地产信托基金。
持有物业需证券化
“中国国内的商业地产可能面临着需要更专业化的经营管理，主要是竞争更加激烈所导致的。”被问及对中国的商业地产看法时，罗臻毓现场发表了他的看法。
他表示，商业地产供应量增加，以及电商带来的冲击，会倒逼开发商在竞争格局下进行经营理念的创新，包括打通线上线下等。包括凯德目前也制定“互联网战略”，推出凯德购物星2.0等产品。
同时从长远来看，物业大量散售带来的风险是巨大的，因为不符合商业提高经营水准资金需求的支撑，由此带来的商业地产风险比住宅更高，在未来也不可持续。
长期持有物业则引发老生常谈的问题，商业地产具备投资大、回报周期长等特点，对资金高度依赖。罗臻毓坦承，长期持有意味着整体成本过高，诸如深圳来福士的投资也在70亿以上，靠租金回报收回成本需要耗时15-20年。
而开发商若要大举拓展规模，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个语境下轻资产也成为过去数年来开发商的探索路径。
林明彦以凯德为例介绍称，凯德在新加坡拥有多支房地产信托基金，将旗下回报稳定的项目进行资产打包，回笼的资金则用于投入新的发展项目，以此实现规模效应。
具体而言，观点地产新媒体了解，“凯德模式”通过“投资管理+房地产金融平台+招商运营”，将项目打包装入私募基金或信托基金（REITs）。待项目运营稳定并实现资产增值，凯德以REITs的方式退出，获得基础管理费及额外收入等收益的同时，实现循环投资。
2015年，凯德集团营业利润约合人民币38.3亿，同比增长16.8%；税后净利约合49.8亿，这其中，营业利润占比高达77%。该公司称，在过去四年间，营业利润稳步提升且每年都占到全年净利2/3以上。
截止目前，凯德旗下共管理5支房地产信托（REITs）和15支私募基金，管理资产总值逾3000亿。其中注资中国业务的房地产投资信托有2支，资产总值297亿。
盼在华拥有融资平台
“凯德们”的成功，让中国开发商开始陆续探索解决资金压力的轻资产运作模式，并降低商业地产风险。
这方面典型的案例是，2015年万科与鹏华基金合作推行前海万科REITs，华侨城成立“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以及近期世茂、保利也尝试非住宅业务资产证券化。
对此林明彦直言，目前中国上市企业的尝试主要集中于债券方向的证券化，国内基金的投资倾向短期，债券到期后向债券投资者偿还金额，无法完全满足周期较长的商业地产需求。“证券化做长期安排，还是要和长期投资者合作。”
实际上，尽管万科等开发商在商业地产资产证券化方面做了探索，由于中国没有标准的REITs可以推行，高品质且定价合理的基础资产相对稀缺，风险利率较高，税收的优惠和税制的设计上吸引力不足等因素，都是客观存在的障碍。
不过，林明彦仍表达了在中国境内拥有融资平台的渴望。他表示，凯德要在中国继续发展，长期而言最合适的方式是在此有上市的融资平台。
观点地产新媒体了解，截止2015年，凯德在中国的资产增至人民币1026亿，占集团总资产47%。以来福士为例，目前北京、上海、深圳等八座来福士价值逾620亿。中国作为凯德最重要的战略市场之一，寻求最合理的证券化渠道也被提上日程。
“凯德可能在中国境内上市一支房地产信托基金，现在暂时还不能考虑，因为现在条件不允许。公司会在条件允许的情况下考虑这个方案。”
根据林明彦的观点，中国作为世界第二大经济体，GDP增速6%-7%较欧美一些国家为高。目前中国宏观经济增速放缓，需要谨慎乐观。而供给侧结构性改革方向的制定，将倒逼开发商反思是否供应了优质的产品，从而提高经营水平。
因此他的结论是，未来无论是从资金的需求看，还是投资的需求看，中国的商业市场仍有相当不错的前景。
基于长期看好，罗臻毓还透露，目前凯德在广州、深圳都有拿地的计划，计划通过不同渠道获取合适的收购机会。
以下是凯德集团总裁兼首席执行官林明彦、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受采访的文字实录：
现场提问：中国不同城市间出现房地产市场分化，对于开发商有怎样的影响？现在中国大力推行供给侧结构性改革，站在开发商的角度看这有什么利弊？
林明彦：中国市场很大，不能完全当作一个整体来看待，所以分化是必然的。有些城市的供给和需求关系平衡，市场的表现可能为上扬。有些城市供给多于需求，这种情况下，市场一般会开始往下走。
供给侧结构性改革方向的制定，其实对房地产乃至对整个中国经济的发展，我觉得也是必要的。为什么这样讲？我们现在看需求，以前可能更多的是关注大量供应，政策支持以及需求提高。现在也要关心到供给本身是否能提供优质的产品，或者更满足客户需求的产品。
在这种情况下，供给侧结构性改革实际上更符合企业本身的发展，因为企业发展到一定程度需要提高产品质量、产品功能，更好地符合市场需求。
现场提问：说到城市分化，凯德来福士广场除了广州外，目前在其它一线城市均有布局，这种布局出于什么考量？怎么看待广州市场？
罗臻毓：“来福士”综合体品牌重点在一线城市以及主要二线城市打造。在华现有的八个来福士，两个在上海，一个在北京、一个在深圳，其它包括杭州、宁波、成都和重庆。广州的确是例外，其实凯德也在寻找适合的地段来做来福士。从数据来看，广州是适合做来福士的。
现场提问：未来3-5年，凯德在中国的规划是怎样的？
罗臻毓：凯德专注于“五大城市群”，包括以北京、天津为主华北城市群，以上海、苏州、宁波、杭州为主的华东城市群，以深圳、广州为主的华南城市群，西南以成都、重庆为主，中部则以武汉为主。公司资产超过90%是在一线和主要二线城市，往前走，还是这样的战略布局。
当然，凯德也倡导“一个凯德、综合体开发”的策略，可以更好地利用核心力量。公司既能盖办公楼、商场、住宅，也做服务公寓，而且不只是建造，也运营这些项目。如果做综合体项目，更能带出核心竞争力，在市场上更能占一席之地。
现场提问：深圳市场去年供不应求，对于它以后发展的前景怎么看？接下来凯德在深圳市场有没有继续拿地或收购的计划？
罗臻毓：肯定有的。深圳也就是凯德“五大城市群”的主要城市之一，在华南主要就是深圳和广州。公司一直以来都是看好深圳的，近期也看到深圳因为房价上升有点快，所以政府也出台了一些政策。
深圳也是全国排名靠前的创新城市，发展到现在，转型聚集很多科技型企业，凯德看好整个城市的发展。具体到南山区域，有很多创新科技企业驻扎，这些企业是带动整个深圳特别是南山区经济发展的主要因素。另外，南山区有很多大学，深圳11所大学有8座在这里，每年都有很多毕业生留在深圳。从房地产的角度来讲，这批人对住宅、商场、办公楼肯定有需求。
有没有计划增加项目？答案是有的，凯德会通过不同渠道拿比较好的项目。公司在深圳的几大区域在寻找机会，包括龙岗、大鹏都有关注。不只是商业项目，住宅或者综合体也在考量之中。但在一个区域里，公司还是要看比较好的地段，不能贸然地选择。
现场提问：目前有哪些项目在谈，可否透露一下？
罗臻毓：我一透露了，明天就没得谈了。在适当的时候公司肯定会让你们知道的。
现场提问：在深圳，包括万象天地等项目也属于城市级别的综合体，和凯德来福士也同处于南山区，市场竞争不可避免。您怎么看待这个问题？
罗臻毓：一个人有时也太孤独。南山区已经发展成深圳人比较向往的居住地，从区域整体商业的布局来讲，有几个综合体带动发展，更能够使这里成为商业和消费的中心。
南山区的市场需求是可以容纳几个综合体同时存在的，这里周边3公里就有百万人口的居住规模。当然，也希望深圳的朋友会从罗湖、福田搭便利的地铁过来购物，这里的商圈达到一定规模，更能吸引其它区域的消费者。
现场提问：包括保利、万达、万科等国内大型房企陆续涉足商业地产，和它们的产品相比，凯德来福士的核心竞争力在哪里？
罗臻毓：企业各有不同的管理理念和定位。来福士定位是中高端商场和甲级办公楼，可能配套雅诗阁服务公寓，有些项目还有酒店。可能凯德的竞争力和运作模式跟其它发展商是有分别的，比如深圳万象城，它定位以奢侈品牌为主，深圳来福士广场则引进一批首次进驻的品牌，体现了一定的差异化。
做综合还是要看不同功能、业态怎么有机连接，提供更好的整体体验，在这里办公、居住、消费，能给人一种不同的感觉。
林明彦：我补充一下，凯德在亚太地区有100多个商场，本身形成了一定的规模效应。规模效应引起什么变化？凯德有了丰富的管理经验、多元的商业组合和定位，有专业的团队跨国际、跨地域了解整体市场，当然也要和当地情况吻合，这样才能有更好、更准确的定位。
所以凯德从和资金伙伴合作，到项目的选址、开发、建设，到最后的布局、定位甚至管理，这是一条线的。如果说要把每个环节都做好，这需要有一定的规模效应以及协同效应，要能够吸引好的人才。这些就是凯德的核心竞争力。
现在市场上有些开发商，他们说这个地方很好，要做商场，这是非常孤立的做法。一个商场的运作，和一百多个商场的运作是不一样的。
现场提问：国内的同行学习的还有凯德的轻资产模式，公司在深圳来福士广场也会采用这种模式运作？
林明彦：凯德每个项目，或者说中国区和其它地区都会借助基金通道。比如在新加坡公司有相当多上市的房地产信托基金，前期把回报稳定的项目注入到上市的房地产信托资金，待资金回笼再投入到新项目，这样可以做大规模，也能够把规模效应体现出来。
现场提问：世茂、华侨城、万科等国内上市企业已经开始探索资产证券化，包括酒店资产证券化、还有尾款证券化、门票收入证券化及类REITs等，怎么评价这股轻资产潮流？您认为中国是否具备发行证券化的条件？
林明彦：任何一个物业，如果你要把它当成投资性物业，它将占用相当大的资金量。很多企业觉得在资产负债表里承担投资性物业的支出，是做不到的，也不能把规模做起来。所以，企业需要有其它的合作伙伴。
证券化可以做。目前中国上市企业的尝试主要集中在债券的证券化，这个渠道可以融资，但缺点是融资有个固定期限，在期限内把资金偿还给债券投资者。这是一种短中期的安排，而并非长期的安排。证券化长期安排，还是要和主要的股权投资者合作。
凯德在新加坡上市，已经取得良好的效果，它成为了企业的资金平台。包括养老基金等投资者，都是在寻求稳定的投资回报，它们觉得凯德提供的回报符合预期。从市场的角度看，这种模式促进了行业的发展。
从资本市场的角度考虑，如果条件允许，凯德可以考虑在中国境内发行上市信托基金。这个想法我们一直在观察。
现场提问：那您如何看待目前中国的商业地产的发展情况？
罗臻毓：中国国内的商业地产可能面临着需要更专业化的经营管理，主要是竞争更加激烈所导致的。在供应量上升时，懂得怎么在大量发展商朋友竞争情况下经营管理，这可能会倒逼经营理念等方面的创新，这是第一点。
第二，在中国国内可能也会受到其它因素，例如电商的冲击，商业地产的运作需要更上一层楼，线上线下的打通更能适应目前的操作。
第三，国内发展到商业地产的另外一个阶段，可以看到有发展商把项目切割成小产权进行散卖，从市场、政府、发展商的角度讲，这其实不是长远的做法。为什么呢？一个商场、一个办公楼，如果把它分割来卖，经营几年后这个商场和办公楼的价值一定会远比长期持有的商场或者办公楼低，因为一些业态搞的比较零乱，而且没有明确的定位。
种种冲击下，发展商如果要长期持有商业地产，整体成本不会像看起来那么低。像投资一个类似深圳来福士的综合体，至少也需要70亿甚至更多。要长期持有，证券化或者长期的资金安排是必须的，否则依靠租金回报可能需要15-20年才有办法收回成本，这将使发展商无法大规模发展。
希望中国国内金融政策继续开放，一些房地产金融产品在这里能操作，这样可能使商业地产发展上到另外一个台阶。
现场提问：现在很多上市房企通过从港股融资，以及在中国境内发债，获得了成本相对低的资金发展商业项目。凯德作为新加坡企业，有没有可能考虑在中国境内资本市场寻求融资渠道，比如IPO或借壳？
林明彦：这是罗总的主要工作。凯德在中国国内要继续发展，肯定需要一个良好的融资平台。目前凯德在运作上有很多不同的资金合作伙伴，还可以继续在中国国内开发，但是从长远的角度，最合适的方式就是在这里有一个上市的融资平台。在条件允许的情况之下，公司肯定会考虑的。
现场提问：这个想法现在落实到哪一步了？
林明彦：凯德可能会在中国境内上市一支房地产信托基金，现在暂时还不能考虑，因为现在条件不允许。公司会在条件允许的情况下考虑这个方案，什么时候条件会允许？这个问题最好是问证监会。
现场提问：有没有其它可能，比如和国内的基金公司合作？
罗臻毓：凯德也尝试和中国国内的基金公司合作私募基金，现在大量还是以国外投资者为主的基金管理平台。对于外资而言，目前中国国内从基金管理到做私募，还是有一定的限制，所以凯德还是在探讨不同的渠道进行操作。
林明彦：我补充一下，现在在中国国内，基金投资的年限一般比较短期，凯德的项目都是长期。
中国国内有些长期投资者，更关注的是中国以外的市场，即海外市场。凯德现在也会和它们接触，是不是有机会在海外市场一起投资？比如欧洲、美国或者是澳大利亚，甚至是在东南亚，凯德会考虑一起投资。目前有初步的接触，但暂时还没有更具体的方案或方向。
现场提问：凯德做信托基金需保持稳定收益率，而中国经济下行压力大，实体投资的回报率逐渐下降，这种情况会不会影响到公司的基金运营？
罗臻毓：整个世界经济都在放缓，从全球的角度看，中国是世界第二大经济体，6%-7%的增长率，比起美国、欧洲以及亚洲一些国家已经不算低了。
从全球投资回报的角度，尽管短期内中国的货币汇率或者投资回报可能下降，但是凯德接触到的长线投资者，还是看好中国的中长期发展。
林明彦：我补充一下，市场对中国未来的预期可能不像以前乐观，它还是会增长，但是增长的幅度没有以前高。过去中国GDP的增长是10%-11%，今年的GDP增长6%-7%，还是有增长。
增速放缓意味着要谨慎乐观。这种情况下，对物业本身的估值不能太过乐观。前阵子很多开发商在拿土地的价格越来越贵了，这种情况的出现就是对未来预期非常乐观，我希望市场更理性的看待这种机会。
现场提问：您之前多次提出“一个凯德”，从2015年的业绩看，公司的整合似乎取得了一定效果。能否透露目前的整合进度以及不同部门之间的开展情况？
林明彦：凯德作为一家跨国企业是有很大的优势的，本身在很多不同的区域和国家，有很好的业务正在进行。所以在这种情况下，把资源整合起来，就能够更好发挥整个集团的优势。比如建深圳来福士，有多种不同的业态，而且每个业态不只是借助本身项目的力量，它可以借助整个网络的力量来发挥业态的优势。
为什么凯德要做这样的资源整合？主要在这里，公司能够发挥出整个集团的优势。资源集中之后，可以建立一些平台。比如现在的服务公寓雅诗阁，现在建立的雅诗阁平台是希望把整个公寓业态规模化、全球化。
现场提问：凯德在中国有一个重要的战略叫“互联网战略”，在上海有这方面的尝试，公司在互联网产业方面目前的进展以及成果是什么？在深圳会不会有这方面的操作？
林明彦：这是凯德集团一个重要的方向，一定要能够借助新兴科技的发展来更好发挥物业本身的优势，具体要怎么做？凯德会有些试点进行探索，深圳来福士也会是试点之一，因为它2017年开业。
罗臻毓：科技的发展促使凯德的客户群也更加智慧，因为每个人都有智能手机。从做房地产的角度来讲，要更加了解客户，凯德也有几方面尝试：一是让楼更加的智慧，融入一些科技，让楼宇跟客户有更多的互动。二是打通线上线下，通过科技去了解客户，和进驻的商家一起为客户打造更完善的购物体验。
凯德也希望通过“互联网+”策略，减少客户到商场、到楼宇的阻力，例如更便利地预定停车位或寻找停车位，或者提供更好、更需要的优惠，这样更能吸引消费者。