央企掘金深圳楼市决心不含糊 龙华上塘地王单价已达12万！

　　关于龙华楼市，深圳的普通百姓已经彻底无语了。
　　
　　一种观点是龙华已经丫环穷小子逆天暴涨成了宇宙中心，即将盛极而衰。一种观点是龙华的大涨才刚刚起步，全面豪宅化之路仅仅走到半山腰。
　　
　　上周末，鸿荣源壹城中心和华业玫瑰四季开盘之后，全民撕逼龙华房价大有越演越烈之态势。
　　
　　昨日深夜，地产圈里的几位大牛人发帖说，龙华汇龙湾的二手房实际成交价已经突破9万元，并调侃谁还会瞎说龙华二手房遭遇两个跌停板吗？
　　
　　今日上午，业界深喉告诉楼兔子，中国电建今年6月份天价拿下的龙华上塘地王，已经开始找中原地产帮忙做项目前期策划了，中国电建的预期销售价格是每平方米均价12万元！
　　
　　没错，央企中国电建和中国金茂这个联合体，掘金深圳楼市的决心是一点也不含糊。深圳百姓预计他们两年后会卖到10万！我们已经在瞠目结舌啦，但人家直接就要干到单价12万！
　　
　　鸿荣源壹城中心低价卖房了吗？
　　

　　还是先来回答一下近期龙华楼市最棘手的问题吧。
　　
　　上周末，龙华老城区地铁4号线龙华站附近的鸿荣源壹城中心以及龙华北站附近的华业玫瑰四季两个楼盘开盘销售。业界消息是，鸿荣源壹城中心本次毛坯均价每平方米5.85万，华业没有赠送面积均价6.1万元。
　　
　　项目开盘之后，很多人说这两大楼盘的开盘都是明显的超低价入市。说明开发商信心不足，龙华楼市甚至是整个深圳楼市都有可能因此拐头向下。
　　
　　媒体报道说，鸿荣源和华业两大楼盘的开盘，让周边二手房直接遭遇两个跌停板，让中介和小业主哭了。
　　
　　那么鸿荣源的开盘，究竟算不算是低价跑量呢？
　　
　　壹城中心是一个楼盘挑起了一个片区的楼市发展，如果不是鸿荣源和项目超体规模的刺激，换做别的任何一家开发商来说，绝对不可能卖到如今接近6万的价格。这个楼盘，也不足以引发全市百姓的关注。
　　
　　然而，即使是鸿荣源来操盘，也不能不考虑到超体大盘的营销节奏。楼兔子得到的消息是，鸿荣源壹城中心今年下半年的销售任务是2000套房，这次开盘已经售出了718套，年内还有大约1300套房要在推售。
　　
　　鸿荣源地产如今还有宝安中心区的豪宅盘壹方中心在销售，但那个盘是不能够奢望快速走量的。下半年，鸿荣源地产还有龙华红山站附近一个旧城改造楼盘——鸿荣源尚郡要上市。
　　
　　换句话来说，鸿荣源需要通过壹城中心的销售回笼资金来充盈滚动开发资金！对于经历过2008年生死涅槃的房企来说，鸿荣源太知道房企现金流的重要性了。因此，鸿荣源壹城中心的开盘，重心并不在于高价的短期项目利润。
　　
　　鸿荣源追求的是稳定的销售，以市场可以接受的价格逐步推售房源。这种心理，应该是鸿荣源壹城中心这次房价没有冲破6万的根本原因！
　　
　　不是不能破，而是留有余力不想破。真实的龙华楼市用家，大家可不要会错意了。
　　
　　龙华上塘地王的目标：单价12万！
　　

　　政府在北站附近投资了2000亿
　　
　　再回头来说龙华上塘的地王。
　　
　　今年6月份，中国电建和中国金茂的央企联合体以83亿的天价拿下龙华上塘地王，楼面地价每平方米56781元。面粉贵过面包的拍卖结果出来后，业界惊呼天价，都在说两年后上塘地王如果不卖到单价8万元，绝对要亏钱！
　　
　　更理性一些的预测是，在中国金茂的操盘下，龙华上塘地王会卖到单价9万元，甚至10万元。
　　
　　其实在6月份的土地拍卖之前，包括中国金茂在内，一大批从北方南下的房企已经找过中原地产来做地块价值评估。中原地产二级市场总经理玉家雄在一次论坛上透露，这些房企几乎都是从未在深圳做过项目，但拿地的欲望极其强烈，必定会出天价。
　　
　　事实证明，中国电建和中国金茂联合体出天价了！楼面地价56781元，比当时龙华的一些在售楼盘单价还高。面粉贵过面包，这里面有中原地产给出的信心吗？当然有。
　　
　　业界深喉今日爆料给楼兔子，中国电建和中国金茂联合体拿下龙华上塘地王后，已经开始让中原地产研究前期策划案了，甲方的预期目标是均价至少12万元！
　　
　　中国电建和中国金茂联合体，以及在背后出谋划策的深圳中原，可以实现这个目标吗？两年后见分晓。但以下案例值得参考。
　　
　　2013年9月，中海地产38.2亿拿下中海锦城地块，楼面地价是2.41万。当时，媒体的预判是现货卖不到单价4万绝对亏钱。结果，中海锦城后期产品直接干到了单价5万以上。
　　
　　2014年10月龙光地产46.8亿拿下的白石龙地块更绝！地块楼面地价是每平方米2.5万元，媒体的预判是现货卖不到5万元绝对亏钱！结果，龙光玖龙玺第一期开盘就直接杀到了6万，目前在售的尾货已经杀到了每平方米8.2万至8.5万！
　　
　　开发商和大资金的预判，往往比百姓更大胆。事实证明，也更精准。
　　

　　汇隆中心：北站罕见的高拓展项目
　　
　　不只是开发商，大的投资资金和地产圈内的大咖企业高层其实也很看重龙华北站红山一带。
　　
　　第一个消息是，就在8月17日上海静安区拍卖出楼面地价14万元的天价之后，有一批北方系的资金悄悄前来龙华北站附近的万科深圳地铁HBC汇隆中心，意图很清楚：大概投资2亿多元洽购HBC汇隆中心整层的物业。纯粹的财务投资，认同龙华北站相比于上海北京一线城市核心区的楼市补涨空间。
　　
　　第二消息是，龙华二手房又创新高了。据圈内人士@龙华开心他爸透露，今年7月24日，汇龙湾的一套89平米高拓户型带学位，成交价是770万。上周，同样户型已经实际成交价达到了825万，单价每平方米约9.3万元！HBC汇隆中心附近的金亨利首府花园，目前多数二手房成交价在每平方米8万至9万间，甚至有一些业主报价已经超过了单价10万元。
　　
　　第三个消息是，传闻一大批地产企业高管在HBC汇隆中心表达了强烈购买意愿。据说，项目即将在9月初开盘，目前统计的意向客户超过了1200个。大批业内人士认准预购同一个楼盘，这种现象在深圳楼市并不多见。楼兔子了解到的原因有两个，一个是HBC汇隆中心的拓展面积比较大，60平米两房两厅可以拓展37平米，80平米三房两厅户型可以拓展42平米。LOFT产品精装修销售，有空中别墅的居家感受。第二个原因是，很多圈内人士已经听到风声，金亨利首府二期可能在今年年底上市销售，89平米高拓户型起价每平方米10万元！还不如早点下手买HBC汇隆中心。
　　
　　有一批业内人士认准预购HBC汇隆中心
　　

　　龙华北站至红山站将全面豪宅化
　　

　　那么问题来了：龙华真的有那么好吗？让这些知道内幕消息的一线人士也痴情不改。
　　
　　楼兔子也认真研究过龙华北站附近的城市规划，对照宝安中心区、后海南山中心以及龙岗大运新城的规划看，龙华北站至红山站一带还真的依然在不断成熟中。
　　
　　首先是商业配套。北站附近，有龙光玖龙荟和龙华九方的商业中心，更有龙光地产红山站的112亿地王商业旗舰项目，最快今年年底就会上市第一批产品。隔壁还有招商联合体的6979项目，目标是打造上海新天地复刻版，建筑面积17.58万平米，其中包含1个小型展览馆和演艺馆，其余为商业、酒店、办公、商务公寓，商业面积与海岸城相当。
　　

　　其次是市政配套。龙华新区已经投入了2000亿，将在北站至红山站一带修建新图书馆、美术馆、医院和学校。龙华两馆占地约4万平米，总建筑面积7万平米，定位深圳第二个市级文化配套集中地，比肩福田cbd配套打造深圳新城市和文化地标。
　　
　　再次是高铁地铁。龙华北站是深圳罕见的高铁与地铁集中的枢纽，这里每年接送旅客人数是5200万次，集高铁、地铁、公交、长途为一体，未来更会形成首个高铁＋口岸的交通枢纽，半小时直抵香港西九龙。
　　
　　国家近期还公布了十三五期间的国家《中长期铁路网规划》，提出了八横八纵高铁铁路设计蓝图，到2030年我们要实现省会通高铁、市县通铁路，更要实现外联互通。也就是说，到2030年我们真可以坐高铁出国了！深圳北站的交通枢纽地位会更加明显。
　　
　　最后解读一下这个规划的意义。
　　
　　商业配套兴盛繁荣的核心城区，房价从来不低。罗湖万象城边上的华润幸福里是地标。如今在售的深业上城，配备大型地铁商业，公寓卖出福田最高的天价。上海新天地旁的房子更是天价。
　　
　　文体馆附近的房子价格从来不低。在南山，春茧体育馆附近的华润深圳湾悦府目前单价在15万以上，深圳湾一号单价20万以上。在宝安中心区，宝安体育馆附近的福中福花园第五大道等二手房在8万以上，新房鸿荣源壹方中心更是在10万以上。在龙岗，大运中心附近的绿景大公馆和中森双子座、阳光天健城等可以说是整个龙岗最贵的楼盘，目前售价已经在7万左右。
　　
　　香港的房地产历史更是证明，地铁物业从来就不便宜。
　　
　　如今，龙华的这些基础市政配套商业配套依然在路上，这恰恰是房价上涨的潜力所在！一旦利好兑现，显然还有一波强劲的上涨，北站附近将全面豪宅化。那么，上涨空间有多大呢？经济学家吴晓波的说法是，上海房价会在5年内翻番。楼兔子预言，如果上海5年翻番，那深圳也会翻番。有朋友说，龙华房价还在半山腰，也许是对的。