集体土地建设租赁住房再获政策加持 业内人士怎么看？

集体土地建设租赁住房再获政策加持。

据《证券日报》报道，1月29日，国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，明确将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受记者采访时表示，将集体土地用于建设租赁住房，这既是“房住不炒”的要求，又是提高乡村居民收入的重要手段。另外，集体土地相对成本较低，有利于降低租赁住房的建设成本，进而降低租房成本。

值得关注的是，在2018年底召开的住建部会议上，就提出要补齐租赁住房短板、增加租赁供应量的要求，并明确会继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。稍早前，自然资源部发布消息称，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体土地建设租赁住房试点实施方案，至此，集体土地建设租房试点增至18城。

58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示，当前，租赁住房建设来源更多聚焦在集体土地的原因主要出于以下几个方面：一是可以在增加租赁住房的供应量基础上，盘活集体土地；二是可以快速增租赁房源的有效供给；目前从租赁房源的供给端来看，单依靠土地出让的方式，很难使得房源增长速度和覆盖面提升完全满足市场需求，集体土地进入租赁市场可以很好地填补供应空挡；三是集体用地大量进入租赁市场，将推动投资性购房预期大幅降温。在需求端“去投资”可以促进土价稳定、房价稳定以及未来预期稳定。

“总体来看，集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给，加速住房租赁市场有序发展具有重要作用，同时也兼顾了社会公平，保障了农民合法收入。”张波如是说。

其实对于集体用地建设租赁住房，外界始终疑惑，此举是否会造成新的小产权房问题?

对此，张波认为，虽然小产权房和集体土地建设租赁房从表面上看，都表现在农村集体土地上建设的房屋，差别似乎只是一个出售、一个出租，但其实两者本质完全不同。小产权房并未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，因此不受法律保护，而试点城市集体土地上的租赁房则是有政策支持，并受相关法规保护。通过试点方式在集体土地上建租赁房，其实是保障了开发集体土地有法可依，杜绝出现“以租代售”、“小产权房”等潜在问题。

当前，随着第一批13个城市和第二批5个城市相继获批利用集体土地建设租赁住房试点，上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从人口净流入规模较大、房价过快上涨以及住房租赁市场发展相对不发达这三个角度进行综合考虑的话，预计未来试点城市数量有望增至50个。

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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。