2020乡镇商业综合体投资环境及市场供需分析

2020乡镇商业综合体投资环境及市场供需分析

随着我国发展转型的加快，经济引擎下移已是不争事实，资本市场开始从市县进入许多有发展前景的乡镇。小城镇需要拥有多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、演艺、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。

不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，乡镇商业综合体既有区域级商业功能，也有完善集镇配套的功能，符合统筹城乡发展的政策导向，可有效提高乡镇和社区群众生活质量。乡镇商业综合体是新的开发模式，不同于城市综合体，不同于MALL，不是专业市场，更非社区商业。新市镇商业综合体，是为了改变新市镇原有商业散、乱、差的低端形象，满足新市镇居民生活与文化需要，集餐饮、娱乐、休闲、演艺、购物、宾馆等多种功能于一体的新型商业平台。

不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，乡镇商业综合体既有区域级商业功能，也有完善集镇配套的功能，符合统筹城乡发展的政策导向，可有效提高乡镇和社区群众生活质量。

据中研普华研究咨询报告《2018-2023年中国乡镇商业综合体市场现状调查及供需格局分析预测报告》分析：

2018-2023年乡镇商业综合体行业投资价值评估分析

第一节 商圈等级和规模的影响分析

一、商圈理论及其作用分析

1、零售引力规律分析

具有零售中心的两个城市，从位于他们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口数成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘结果数成反比例。

“雷利零售引力法则”对城市商圈研究的贡献 “雷利零售引力法则”是最原始最基本的商圈理论法则，以后的众多法则均源于该法则关于零售引力的核心思想之上，这个法则对研究城市商圈的贡献在于：如果企业无法在投资地获得更为详尽的资料，只能通过官方资料大概知道该地人口和地理情况，那么就可以利用雷利法则对该地点进行初步的吸引力判断，雷利法则运算方法简单，数据获得容易，是企业在决策早期经常使用的方法。

“雷利零售引力法则”仅只适合用于单一的市场竞争环境里，在雷利法则中，有这样一种简单的逻辑推理关系：如果其中一个地方人口多，那么他的商业设施就会好，顾客因此就很愿意前往设施齐全的区域消费，如果该地距离远，那么他的交通就不会很方便，顾客前往该地的时间就会很长，所以就不太愿意前往消费。这种逻辑关系抛却了城市规划、交通网络建设、企业经营能力及商品本身的影响力因素，而这些因素有可能导致人口多的地方商业并不一定就发达，人们到距离远的地方或者会比到距离近的地方更方便。企业如果据此去判断一个地方的投资价值显然过于片面。这种片面性决定了“雷利法则”只适合在一些市场竞争环境较为单纯的情况下应用。

对于地产的开发来讲，最通俗、最根本的价值决定论是“地段、地段、还是地段”。因此，地段在地产价值评定中是最重要的一个因素。对于商业地产来讲，所处的商圈对“城市综合体”项目来说，是评定其价值的较为成熟的工具。

二、商圈等级及规模的影响

多个相邻商业体(包括商铺、酒店、写字楼等)组成的区域

商业服务所能够覆盖的地域商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。

对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。 主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。

随着我国发展转型的加快，经济引擎下移已是不争事实，资本市场开始从市县进入许多有发展前景的乡镇。资本关注的是新型城镇化带来的乡镇商业价值的提升，而商业综合体是提升乡镇商业价值的有效途径，也是提升新型城镇化内在承载力的好办法。

中研普华研究院乡镇商业综合体行业报告依据全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息等公布和提供的大量资料和数据，客观、多角度地对市场进行了分析研究。报告在总结中国乡镇商业综合体行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。

未来乡镇商业综合体行业将如何发展?请关注中研普华研究院报告《2018-2023年中国乡镇商业综合体市场现状调查及供需格局分析预测报告》。