养老产业
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养老产业是什么

一、养老产业定义

养老产业，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品（货物和服务）的生产活动集合，包括专门为养老或老年人提供产品的活动，以及适合老年人的养老用品和相关产品制造活动。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》，养老产业的统计范围包含以下12个大类等：
养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业。

二、养老产业的内涵

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三、养老产业的特征

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四、国内养老事业规划
的三个阶段

五、中央政府养老产业政策

人口老龄化趋势背景下，中央层面持续出台相关政策推进智能养老，2011年9月17日，国务院发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出：加快居家养老服务信息系统建设，做好居家养老服务信息平台试点工作，并逐步扩大试点范围。此后在《关于加快发展养老服务业的若干意见》《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》等多个政策中提到“养老服务信息化 ......
中央政府养老产业政策

六、国内主要省市养老产业
政策汇总

十四五”期间，我国主要省份也提出了智能养老行业的发展目标。其中，浙江、福建、陕西和四川均提出了智能养老发展规模目标，福建提出到2022年，打造100家以上满足养老院管理和养老服务需求、具有智能化管理系统的“智慧养老院”;陕西省提出到2022年建立3-5个智慧健康养老应用示范基地，引进和培育8-10家具有示范引领作用的行业领军企业。此外，安徽、云南 ......
主要省市政策汇总

七、养老产业发展的必要性

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八、养老产业服务体系

根据国家统计局产业分类
标准，养老产业共包含以下12个大类、51个中类
和242个小类：
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九、养老产业细分市场

十、养老产业链

养老产业链覆盖了老年人的基本生活需求、娱乐享受需求和理财规划需求及其关联关系，养老产业能否长效发展取决于养老产业链能否合理衔接。产业链上游为养老产品/服务设计供应商，中游为提供养老用品和提供养老场所的养老用品供应商、养老房地产商和养老服务提供商，下游是个人和机构消费者，其中养老机构通常跟养老服务提供商重叠，为个人用户提供服务，养老支持产业 ......
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十一、养老产业市场痛点

八大痛点
1、养老项目融资难
虽然有多项金融扶持政策出台，但养老服务仍存在融资难的情况，主要表现在如下 ......
2、养老社区项目会员制的法律风险问题
老年群体通过购买养老会员，享有入住养老社区的权利，该模式下的养老会员费用 ......
3、相关利好政策落地的区别对待问题
一方面，对于营利性与非营利性养老服务机构，现有的养老服务相关补贴、优惠 ......
4、行政管理标准单一化与产品多样化相矛盾的问题
养老产业领域的投资以市场需求为导向、以企业发展战略为根本，最后向市场呈现 ......
5、闲置资源改造养老实施困难重重
虽然政策方向上起到了积极作用，但在具体实施“鼓励”及“支持”政策方面，从企业 ......
6、医养结合难以落地的问题
自2015年起，针对医养结合出台了多达15项专项政策，但对于养老机构而言，提供 ......
7、政策落地细则缺乏问题
围绕养老产业发展，虽然国家出台了很多的政策措施，但没有执行细则的文件出台 ......
8、针对养老企业的税收优惠政策不足问题
目前养老服务领域的税收优惠政策，多是针对于养老服务类设施，针对于养老服务企 ......
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养老地产怎样做

一、养老地产开发模式

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二、养老地产项目的投资模式

不同的养老地产项目根据
立项目的，服务对象，盈利模式采用不同的投融资
模式。目前主要有政府投资、政府联合社会资本、
社会资本自主投资三大类。
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三、养老地产项目的融资模式

为了推进养老服务，我国
相继出台了一系列关于促进养老产业发展的鼓励性政
策，希望能进一步激发金融资本等社会力量投入到我
国养老产业的发展中，主要政策包括银行信贷、企业
债券、上市融资、抵押融资等。
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四、养老地产项目的运营模式

养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快；投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型：

五、养老地产项目的盈利模式

盈利模式是在给定业务
系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提
下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的
表现；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，
通过怎样的模式和渠道来赚钱。
五种盈利模式
土地盈利模式
在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。
服务盈利模式
养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
设施盈利模式
为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
商业盈利模式
当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
定制盈利模式
细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

六、养老地产项目的商业模式

七种商业模式
销售模式——出售产权
销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种商业模式。优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
持有模式——只租不售
开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。优势：有利于后期运营的持续收入。劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。
销售+持有模式——租售并举
这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分养老地产开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。优势：这种模式可以缓解开发商的资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。
会员制模式
会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。
逆抵押贷款购房
即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。
转让使用权模式
在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。
分散租赁模式
采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

七、养老地产项目发展机遇

养老产业相关产品

一、养老行业常规分析报告

二、养老行业专项定制报告

三、养老行业市场调研服务

四、养老项目商业计划书

五、养老项目可行性论证报告

六、养老地产项目规划服务

七、养老项目规划流程

中研普华已累计帮助近7000家企业
顺利规划养老产业项目，在为客户提供相关服务时已
形成较为成熟和科学的业务流程，这一方面为双方之
间的沟通提供了保障，另一方面也为项目规划服务的
时效性、针对性和适用性奠定了基础。中研普华
养老产业项目规划业务流程：

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