深圳房价同比大涨81.9% 住宅成交将难大幅增长

　　2016年7月12日下午，戴德梁行发布2016年上半年深圳房地产市场总结报告，并对深圳接下来市场走向进行预判。

　　报告显示，2016年深圳新房市场价升量跌。新供应豪宅化带动住宅新房价格同比大幅增长81.9%至每平方米51,006元;而另一方面，政策收紧下需求受抑，上半年住宅新房成交量同比下降22.8%。二手房方面，评估价上调及325新政导致2季度二手住宅成交量环比减少了58.8%，进而令到上半年全市二手住宅成交面积同比减少2.8%至493.76万平方米。地王效应一定程度上提振了片区市场，但成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变，预计年内成交量或远低于去年同期水平，房价料将高位盘整。

　　新供应豪宅化助力住宅新房价格同比大涨81.9%

　　在深圳楼市持续高热的背景下，325新政和评估价上调的举措令成交迅速退热，政策出台后的4月住宅新房成交量环比骤降46%，尽管6月成交量有所回升，但仍处于较低水平。在供应减少和需求端受抑的双重影响下，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米。尽管如此，受新供应豪宅化的影响，全市住宅新房成交均价却同比大幅增长81.9%至每平方米51,006元，其中，福田、南山分别以每平方米79,770元和77,452元的成交均价笑傲全市;龙华地王和光明地王的横空出世为处于调整期的市场注入了一针强心剂，显著提振了片区市场，受地王效应及高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价创下每平方米45,625元新高;尽管楼市西强东弱的局面依旧明显，但在“东进战略”规划布局下，龙岗和盐田两个东部区域房价应声走高，上半年两区住宅新房均价同比增幅分别达到了82.8%和88.0%，领涨全市。

　　政策收紧对二手住宅市场影响同样显著。1季度，受成交惯性以及过户潮影响，全市二手住宅成交面积达349.75万平方米;而新政后的4月和5月，全市二手住宅成交面积呈现断崖式下滑，尽管6月地王效应下全市二手房市场热度有所回升，但2季度全市二手住宅成交面积仍环比下滑了58.8%，仅为144.01万平方米。据此，全市二手住宅共成交493.76万平方米，同比减少2.8%。尽管二手房价格仍然在小幅走高，但价格季度涨幅持续回落。戴德梁行住宅价格指数显示，第2季度深圳中高端住宅售价指数环比上升7.8%，较第1季度回落了3个百分点;租金价格指数仅环比上升0.8%，回落了1.7个百分点。

　　对于上半年深圳楼市的表现，戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生表示，325新政的出台成为深圳楼市分水岭，调控收紧叠加供应减少令住宅成交量在新政后呈现腰斩式下滑，市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点，市场热度仍然较低。但作为滞后于成交量表现的指标，成交均价在中高端住宅成交放量的支撑下仍在持续走高。

　　针对下半年房地产走势，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端女士认为，年内宏观环境料将维持当前相对宽松的状态，而上半年出台的楼市调控政策仍将继续抑制投资及投机性需求的释放，预计下半年住宅成交量难有大幅度增长。年中地王效应在一定程度上提升了房价上涨预期，显著提振了片区市场。但考虑到快速上涨后楼市价格已处于高位，合并325新政的影响，投资门槛及风险已显著提高，预计成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变，成交量或远低于去年同期水平。结合市场发展规律，在投资需求受到政策抑制、成交量大幅削减的背景下，自2014年末开始的深圳住宅价格的快速上涨并不具备可持续性。考虑到市场仍处于调整期，新政后已经呈现出来的房价涨幅放缓的趋势也将在下半年延续，房价高位盘整将是大概率事件。

　　需求疲软合并供应放量，明年写字楼租金高位回落风险加大

　　2016年上半年，24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%;福田区空置率上升至9.1%。除受新项目入市影响外，网贷平台监管收紧导致的P2P企业退租潮也对甲级写字楼市场带来较为明显的影响。因持续无新项目入市，罗湖区甲级写字楼空置率维持在5.5%的较低水平。

　　需求回落迫使多个项目租金出现回调，从上半年市场表现来看，全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，罗湖区和南山区分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元;福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响，甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元。

　　从需求行业来看，尽管P2P网贷平台监管收紧的影响正逐渐走弱，但余威仍存。小额贷款、融资担保等新型金融服务业需求依旧疲软;基金、证券、信托等传统金融机构依然表现出稳定的需求。值得关注的是，百度、阿里巴巴、腾 讯三大科技巨头已在南山区建设总部大楼;此外高端研发办公物业在高新园片区大量兴起，且不惜通过租金优惠的方式来吸引优质科技类企业进驻，令片区内产业集聚效应愈发凸显。出于成本控制和产业集聚的考量，科技类企业也越来越多的将目光聚焦在高新园区及其周边的研发办公物业，由科技类企业带来的高端办公物业的需求被持续分流。

　　交投市场方面，考虑到住宅价格高企带来的投资风险不断积累，部分资金充裕的机构或个人投资者转向商业市场，同时“营改增”的实施也对写字楼市场构成间接利好，上半年深圳一二手写字楼共成交30.86万平方米，同比增长15.32%，同时大宗交易依然频繁。

　　对于接下来的市场走势，张晓端女士认为，第三季度开始至明年底，大量已建成项目将逐步形成有效供应，可见供应量或将达到198万平方米;同时经济层面的风险令市场需求短期内难有显著改观，伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流，新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑，明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。而买卖市场，鉴于优质办公物业的产权单一化趋势，散售型优质办公物业未来供应有限，仍将吸引企业及投资者的关注。

　　成熟购物中心租金继续维稳，新增项目面临招商压力

　　尽管面临经济下行压力，基于良好的商业氛围支撑以及积极主动的品牌调整，多数成熟的优质购物中心并未出现明显的租金波动。罗湖区和南山区优质购物中心平均租金分别维持在每月每平方米1,583.3元和857.1元的水平;受新入市项目影响，福田区优质购物中心平均租金被拉低3.0%至每月每平方米921.4元。整体而言，全市优质购物中心平均租金比去年底小幅下滑1.2%至每月每平方米916.7元，空置率则维持在4.0%的较低水平。

　　另一方面，实体商业所面临的压力在新项目中得到集中体现，不仅奢侈品牌延续暂停扩张的策略，此前迅速扩张的快时尚品牌在拓展方面也表现谨慎，优秀商业品牌的引入变得更加困难。新增购物中心项目普遍呈现招商压力大、招商期拉长的状况。与此同时新项目为寻求差异化发展，不惜通过降租、贴补装修、加长免租期等举措积极引入特色优质品牌。

　　张晓端女士表示，下半年，卓悦汇、中洲π·mall等位于非核心商圈的项目将投入市场，经过相对充分的招商准备，商家入驻情况良好，全市空置率预计并不会被显著拉升。但明年开始全市优质购物中心的供应将显著加大，未来三年可见供应量将达到286.2万平方米，其中外围区域的供应项目增多且体量较大，占比超过四成，预计拉高全市空置率的同时，也有望进一步提升外围区域商业氛围，并进而加速新兴商圈的形成。与此同时，外围商业项目的放量料将结构性拉低全市租金水平。

　　程家龙先生认为，在电子商务及新兴业态的双面夹击下，传统零售打造全渠道战略成为其谋求发展的方向，与此同时用户线下体验需求也在倒逼电商从线上走到线下，开设实体店来弥补自己的短板。于购物中心而言，为避免同质化竞争，通过大力引进儿童早教、医疗卫生、生活服务、VR科技体验馆等业态来营造差异化、增强客户黏性成为趋势;而包括全息影像技术、增强现实技术、智能停车场、数字交互等一系列信息技术也逐渐渗透到实体商业中，以优化和丰富客户的购物体验。相信随着供应高峰期的来临，精细化运营管理对深圳购物中心而言将显得愈加重要。