增城打响广州11月拍地大战第一枪 刚需买家最爱“东边买楼”

　　作为目前广州一手住宅成交量最大的区域，增城在11月打响了广州拍地大战的第一枪，在本月推出的两宗土地再度刺激了市场神经。同时，也随着交通布局的完善，特别是地铁线路规划的加速，一直被认为属于价格地洼的增城已经成为刚需买家的一大置业宝地。

　　增城今年拍地溢价超100%

　　11月4日，增城两宗宅地——朱村街山田村地块和增江街西山村地块正式进行竞拍。两宗地起拍楼面价为4000多元，但这两宗地都是没有设置最高限价。经过激烈的竞价，绿地最终以总价16.85亿元拿下增江街西山村地块，折合楼面价11893元/平方米，溢价率179.9%。而朱村街山田村地块吸引了广东合汇、荔富、华强、合景、世贸、绿地、保利等多家房企竞争。最终万科以总价15.7亿元拿下朱村街田村地块块，折合楼面价12089元/平方米，溢价率175%。两宗土地的成交均创下了增城地价新高。

　　今年5月，同为朱村板块的两宗宅地拍出，整整拉锯三小时，溢价率分别高达177%-181%。但最终其楼面地价也仅为5800元/平方米左右。而今次的拍地，最终价格已经翻了一倍。最值得关注的是，增城今年以成功出让10宗宅地，总出让金额超过60亿元，总出让土地面积达67.7万平方米，其中除了碧桂园和增电电力两宗宅地以底价成交外，其余六宗的溢价率均超过了100%。由此可见，增城房地产市场受到的关注度的确较高。

　　交通规划成发展优势

　　增城自撤市设区以来一直是舆论关注的焦点。事实上，增城也确实处于高速发展的快车道。据增城区政府工作报告显示，未来五年，增城将全力推动广州东部交通枢纽中心、广州新东站2个客运枢纽和增城货运站等三大交通枢纽建设，以及11条轨道交通、3条高速公路，形成“四面八方、四通八达”的城市交通布局。

　　未来5年，增城区将继续推动广州东部交通枢纽中心、增城火车站、增城货运站三大交通枢纽建设，建设其产业商圈。除此之外，通过其自身土地资源丰富，生态保护良好，打造宜商宜居的产业中心。预计到2020年，增城的人口规模将达到210万，成为承接广州中心城区的人口外溢及产业转移的主力城市。

　　广州华南城市研究会(智库)会长、暨南大学教授胡刚曾提到，三大交通枢纽建设助力增城步入快速发展期。如今增城正在加快交通基础设施建设，增强城市综合服务功能，吸纳中心城区外溢人口，进一步拓展发展空间、优化资源配置，在未来的城市竞争中形成新的发展优势。

　　在交通当中，地铁的规划无疑最让购房者所关注。如今，刚需置业无一不是跟着地铁走。而现时，增城的地铁配建无疑也是最为亮眼的。记者了解到，增城在建的地铁13号线和地铁21号线都预计在明年建成。2017年将是增城的地铁大年。

　　广州地铁发布的最新消息显示，13号线首期土建工程完成75%，正式开始铺轨。地铁集团表示，将加快铺轨进度。为保证工期目标实现，在官湖铺轨基地尚未具备机铺条件的情况下，先行进行人工散铺施工，实现轨行区条件成熟一段，铺轨作业就迅速推进一段。全线力争2017年底前建成。

　　而地铁21号线目前土建工程亦已累计完成50%，预计2017年底竣工。另外，规划中将有16号线连接13号线和21号线的首末两端，形成广州东部的“U”形地铁大回环。同时，增城区政府还在日前的补短板行动计划中，明确发文提到要积极推动地铁16号线、23号线、19号线延长线加快实施。这表明19号线延长线已确定纳入增城。值得一提的是，上个月，黄埔区政协、开发区规划局、发改局等相关单位负责人联名上书，提请19号线东延至新塘陈家林，以解决周边一众业主的出行需求。

　　增城楼市不会疯狂

　　增城作为广州的不限购区域之一，房价仍处于低洼区。在房企看来，增城是兵家必争之地，目前保利、碧桂园、金地、时代、中铁建等品牌，均在此布局。2012-2015年的广州一手住宅网签套数发现，4年间，增城的成交套数均为全市第一。

　　阳光家缘数据显示，今年10月广州一手楼网签成交14570套，同比2015年10月的8306套增加6264套，上升75.42%;增城区以成交3754套的成绩在各区中排名第一，同比上涨77.66%，成交价为12391元/平方米，同比上涨33.28%。有业内人士指出，增城楼市配套规划逐步完善升级，这是其备受购房者青睐的重要原因之一。

　　对于未来，有专家指出，广州楼市进入冷静期间，未来价格或许有小幅度的下跌。而增城卖地较多，供应量大，在开发商融资收紧的情况下，未来走势不会那么疯狂。

　　增城房价低洼现状或改变

　　◆专家观点

　　一直以来，增城和从化一样，在广州一手住宅市场当中扮演着“价格地洼”的角色。然而随着近日土地的创纪录成交，这种状况将有可能被打破。随着11月4日两宗土地成交，增城的部分楼盘已经纷纷放出风声要涨价。而有分析更是认为在地铁沿线的楼价两年内会单价突破2万元。增城房价或许就此结束低洼现状。

　　房地产市场研究专家赵卓文觉得增城的机遇难得。首先从政策层面来看，广东省供给侧改革的重要文件和广州“去库存”文件中，至少有六七条对增城这个区域的发展起重要作用。“其中有一条提到鼓励跨区购房，而且大力发展轨道交通，利用这些交通推动这个区域购房。”其次，增城具有的自然资源、城市空间、物业等一系列的东西都是广州老市区没有的。赵卓文认为，未来三年对增城来说是一个重大机遇，增城房价将改变低价位状态，楼市进入快速发展期。

　　对于未来增城的楼市走势，合富房地产研究院顾问黎文江也认为比较乐观。按照他的分析，地铁将是增城楼市最直接的支撑。“广州地铁21号线地铁开通后，沿线物业升值是可以预计的。而增城13号和21号沿线的楼价预计后年会上到2万元/平方米。”

　　尽管业内乐观的声音比较普遍，但同时也有警示之声。中原地产项目部总经理黄韬就目前增城的地价以及房价走势分析认为，增城在11月拍出的两宗地，12万元/平方米的楼面价让人意外。黄韬认为，“开发商的预期可能过于乐观，没有充分想到此轮楼市调整期会持续多长时间。”

　　黄韬预计，12万元/平方米的楼面单价，开发商想要盈利的话，需要加上10000元/平方米的成本，预计销售价格要去到22000元/平方米。但现实是，“增城高价楼盘价格为15000元/平方米，外围区域按照每年10%的增幅上涨，2年后价格为18000元/平方米，开发商距离盈利存在较大压力。”

　　“萝岗工作住在增城”

　　——碧桂园凤凰城米小姐

　　我们选择在增城买房，有两大原因。一个是便宜，一个就是距离工作地方萝岗比较近。我先生是在广州科学城上班，距离增城也就是十多公里的距离。平时开车一般都不会塞车，半个小时以内就可以到达。

　　关键是增城的房价的确便宜，当时买房的时候也就是几千块一平方米。相比起广州市区的房价来说，这里真是算是豆腐价。

　　现在很多在萝岗上班的朋友都选择在增城买房，最重要的也是因为便宜。明年地铁就要开通了，出行就会更方便。

　　“要住就要住得舒适点”

　　——侨建御溪谷郑先生

　　我觉得住的地方一定要舒适一点。以前我是在广州市区住的，房子面积也不小，但是感觉不好。一个是人多车多地方小，另一个就是绿化不够。后来才选择在这里买别墅。我认为只要有车，现在去哪里都是比较方便的。而且商业配套肯定未来也会完善的，但是房子是自己住的，一定要感觉舒服才行。

　　有人说增城偏远，其实我没觉得有多偏。这些都是对比出来的，有些人喜欢逛街，喜欢到商业旺的地方去，就会觉得增城偏。但是如果喜欢环境好、绿化好的，如果住市区，反而会觉得市区距离大自然远，那才是真正的“偏”。

　　“地铁在决策当中很关键”

　　——荔富湖畔钟先生

　　房子是前两个月才定下来买的，当时考虑了很多地方，选择在增城买是综合了很多因素，其中价格和地铁是最重要的。

　　事实上，今年初就有买房的打算，但增城一开始是不在考虑范围之内的。我在广州天河上班，总感觉增城太远很不方便。但随着房价的上涨，最终也只能要周边去看看。在决定买荔富湖畔的时候，地铁在决定之中是很关键的。思考了很久，只要地铁一开通，其实出行时间也不会差得太远。只要在一个小时以来，我觉得还是可以接受的。而且这里地铁就在门口。