美联储加息对房价的影响有多大？中国房地产会受影响吗？

北京时间3月22日凌晨2点，美联储货币政策会议宣布，加息25个基点，将联邦基金目标利率区间上调至1.50%-1.75%。美联储自2015年12月启动本轮加息周期，至今已经加息6次。

香港金管局22日也宣布将基准利率上调25个基点，从1.75%上调至2%。当日早间，中国人民银行也上调公开市场7天逆回购中标利率至2.55%，比此前小幅上行5个基点。

这是否会对国内房地产市场带来影响?

中原地产首席分析师张大伟认为，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求增加会拉高房价。流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨幅度会更大。预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。”

他指出，当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。而一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

房地产影响几何?

在银行利率上调的背景下，加息预期恐将形成对楼市进一步利空影响。

从历史经验，张大伟注意到，美元加息对中国房地产会带来负面影响，但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响。

他认为，同理，当前美元加息对我国房地产市场影响仍然较小。在2015年12月美联储宣布加息后，可以看到，中国进行了大规模的信贷刺激，也带来中国房地产市场最火热的2016年，全年房地产销售额历史首次超过10万亿。

但此次加息背景，加之国内房地产政策持续收紧的情况下，房地产市场走势如何?

张大伟认为，中国的货币投放方式主要有两种：外汇占款(美元换人民币)、逆回购和MLF(国债换人民币)。2015年开始，前者的比重正在下降，而后者比重在增加，这样一来逆回购和MLF利率的重要性越来越大。在过去1年时间里，事实上中国已经多次加息，但对于存量来说，短期加息可能性也会出现。

张大伟注意到，2007-2008年美国实施量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥，美元贬值，创造了大宗商品的牛市。美元加息，必然会导致资金回流美国，带来大宗商品陷入熊市，全球出现通缩迹象，多数货币出现贬值。

美联储加息犹如一柄“达摩克利斯之剑”，悬于全球金融市场之上，人民币也不例外。资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中，资金的投资方向发生转移，极有可能导致中国楼市及股市的动荡。

另外，张大伟认为，整体资金价格上行趋势还在持续。2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产变现能力偏低，买房(特别是非核心城市)已不再是稳妥的投资选项。

张波也认为，受美国金融市场影响，中国加息的预期不断提升。

一方面美国自身加息预期在强化，在美国税改刺激、需求扩张的大背景下，美国近期开始实施的贸易战一定程序上会加速美国本土的通胀效应，从而进一步推升联储货币收紧的速度以及加息预期;另一方面中国和美国加息往往密切相关，美国2015年底开始加息后，中国在2016年开始同步进入加息通道，中美的加息周期呈现一定的同向性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，加息本身是一个信号，可能意味着后续全球加息周期的加快到来，对于中国货币政策等都会有影响。当然必须承认，中国市场的加息也会积极考虑通货膨胀等因素，所以货币政策的稳健性特点也会决定此类加息政策的推迟出现。所以预计短期内还不能说有加息政策，但市场预期会综合考虑此类因素，所以对于资金成本提高的市场预期和判断肯定会形成。

不过，从楼市角度看，严跃进认为，当前如上海等都有类似二季度减少折扣等做法，类似房贷政策微调，也体现了银根收紧的导向。同时从实际情况看，当前楼市潜在的供求关系和矛盾没有实质性改变，所以不能说房价真的会受类似加息预期等影响，因为大趋势还是要看新型城镇化的指标。而对于类似贷款政策，反过来可能会鞭策部分购房者加快入市，因为潜在成本还会提高，所以可能预计部分营销领域人员会不断强调类似加息、加成本、需要加快入市等营销宣传内容。