2019年楼市调控怎么走？住房发展规划要求“一城一策”

楼市调控，指围绕房地产市场进行调控。据悉，相关部委已开始准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。知情人士称，楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。2012年7月24日，国务院办公厅决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示，估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。

2018年是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，进入2019年，房地产市场将如何演变?企业又该如何发展和转变?

3月19日，观点年度论坛在深圳举行。会上，中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示，估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。

在业内人士看来,2019年房地产调控政策会以 “稳”为主基调，但各地会根据自身状况，实行“一城一策”将获得更多调控自主权。此外，朱中一还表示，“展望未来，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期。”原因包括城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展;城市的更新改造，包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造，任务很重;新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房企在产业园区地产、物流配送中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。

朱中一指出，中国房地产市场的未来，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，供需双方会更加理性，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

对于市场热议的房产税，英大证券首席经济学家李大霄表示，“很多人被房地产税吓到，但减税才是方向。”

中国金茂高级副总裁、华南区域经理魏浙表示，从投资大趋势来看，改变是肯定的，必须改变。房地产走到今天，已经进入到第二个阶段。此外，楼市不具备暴涨的空间。“首先国家的政策也好，还有资金量也好，虽然跟以前相比资金量还会维持，但是资金的导向性和政策的流向要改变，因为我们现在还是要有房住不炒的政策，房价不能疯狂上涨。”

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示，中国经济面临的最大问题是高债务所带来的还本付息的压力，债务的证券化、资产的证券化可能会成为国家化解这个问题的最重要的选项。“从这个意义上来说，我们可以预期中国的资本市场在未来将扮演越来越重要的作用。”

观点指数研究院也正式发布“中国房地产卓越100榜”，其中上市企业30强 (地产G30)评选的是30家位于行业顶尖位置的房地产上市企业，榜单显示中海重登榜首而万科跌至榜眼。

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国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，针对有关通知精神以及房地产调控的成效，国土资源部有关负责人回答了记者提问。

今年上半年，国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求各地采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。此后，特别是土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。

这次两部委联合下发通知是为巩固房地产市场调控成果，进一步加大贯彻落实国务院有关文件要求，坚定不移地加强和改善房地产市场调控，坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策措施，确保保障性住房用地供应，加强住房建设销售管理。

尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文，对遏制高房价、稳定房地产市场提出明确要求，但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。

因此，两部联合下发的《通知》，从统一思想，提高认识，坚定信心，加强协作，形成合力等方面，提出了明确要求。在内容上更加注重政策可操作性，相关政策措施更加细化、实化，便于地方执行。《通知》第一部分就是要求提高认识，加强部门协调配合。

地产调控未有穷期

在房地产市场的博弈中，随着国家调控措施持续发力，购房人观望情绪浓厚，房价真的开始松动了。房价至少在以下几个方面显出了变化：

第一，火箭式上蹿的价格走向不见了;

第二，低价房越来越多，可供选择的余地越来越多;

第三，房地产商的“特价房”越来越多，且已经成为常态。

但这也许只是一个开始，或者说是一个表象，因为房地产商的小幅价格变化更像是一种价格战术或者权宜之计，他们并没有把房价调整到普通百姓能够接受的范围之内。

揣摩一下他们的心态，或者寄希望于调控政策的松动，或者寄希望于政府的再次救市，总之，没有几个房地产商甘心就此“缴械投诚”.正如业内人士指出的那样，从房地产投资来看，房地产投资仍是超过30%的投资增幅，处于高位表现;从全国整体房价来看，房价涨幅仍高于去年，而且降价仅限于北京、上海、广州等一线城市的郊区，二三线城市甚至涨幅超过了一倍。对现阶段的一些房地产项目的价格调整，更多的只是房地产商营销上的一种策略。

如今，房价虽然有一定的松动，但距离老百姓真正买得起的地步还有多少呢?还有很远。国家统计局公布的数据显示：10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。而某房地产评估机构给出更为具体信托网的数据：在 70个指标城市数据中，限购的几十个城市平均跌幅为0.215%,非限购城市跌幅为0.047%,特别是京沪广深4大城市的新建商品住宅价格环比出现了全面下调，北京下调0.1%,上海下调0.3%,广州下调0.2%,深圳下调0.1%。

面对这种微幅调整，有房地产研究学者认为，“以房价收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍。也就是说，房产商的调价幅度是微不足道的，既改变不了房地产价格虚高的现状，更增加不了消费者的购买能力。

所以，中央政府的调控态度是明确的：尽管房价已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，调控目标是要使房价回归到合理的价格。为此，房地产商应该认清形势，不可再给自己制造幻想的肥皂泡了，因为肥皂泡的基础已经消失。

首先，中央政府的调控政策不可能松动，地方政府依赖房地产发展经济的利得财富格局必须要作出。就在几天前，有的房地产商还寄希望于政府出手救市，声称“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市”。但银监会前主席刘明康表示，“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”.关于房价跌多少对于银行业影响的判断，更多影响到未来调控政策的取向。如果房价大幅下跌对于银行业影响不大的判断成立，决策层对房地产调控的力度就不会放松。

其次，保障房建设可以让相当一部分老百姓不再需要高价房源了。住建部部长姜伟新不久前透露，“截至9月底，今年1000万套保障性住房开工986万套，占年度计划的98%,预计在11月底前全部开工”。

据媒体报道，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，只有到开盘当日才会对外公布。为何迟迟不公布价格?这说明开发商的内心很纠结，也许他们还在期待，也许他们想维持现状。但是，让房价回归到理性的水平，应该是房地产商的聪明抉择。