房地产行业集中度加速提升 杨国强：长远看好三四五线城市楼市

3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布《2019中国房地产百强企业研究报告》。数据显示，截至2018年底，房地产百强企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%；百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点，行业集中度加速提升。

报告显示，2018年百强企业积极进行规模化扩张，通过精准把握市场需求，销售再创佳绩，销售总额、销售面积增长率分别高于同期全国增幅，持续跑赢大势。从增速来看，百强企业规模优势进一步扩大。

2018年，全国楼市调控政策持续偏紧，百强企业通过抢抓三四线城市放量机会，实现了销售业绩的快速增长，三四线城市销售额占比提升至45.2%。从百强前50企业重点项目销售情况来看，一线城市在政策严控背景下，销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%；二线城市占比为42.9%，较上年下降2.5个百分点；三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响，销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%。

从百强企业的产品类型来看，改善类产品结构比例加大。2018年，百强企业通过调整产品结构，实现了企业销售业绩的快速增长。另外，百强企业着眼“美好生活”，围绕客户需求，从文化、科技、健康等方面入手，提高产品附加值，提升产品品质，以差异化的产品优势抢占市场份额。

“2018年，百强企业放缓补仓速度的同时加大去化力度，总资产周转率与存货周转率均出现小幅上升，但不同层级企业分化显着。”中指院相关负责人分析指出，2018年下半年以来，房地产行业调控力度不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策持续施行，棚改政策的调整也让火热的三四线城市市场预期降温，住宅市场供需两端均承压。百强企业放缓补仓的同时加快去化，促进企业整体周转率延续上升趋势。

在此基础上，2018年百强的销售业绩带动企业规模持续扩张，全年百强企业总资产均值为2079.1亿元，同比增长22%，营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。上述负责人分析表示，“部分企业土地成本控制合理，产生较大盈利空间，因此净利润增速高于营业收入增速。2018年百强企业三项费用率均值为9.8%，较上年增加0.4个百分点。”

业内人士分析认为，2019年中国房地产行业在需求升级和文化更迭中将迎来新的竞争格局，其商业模式、业务重心、金融工具及产品理念将发生重大变化，推动行业走向新时代。随着规模化竞争深度持续，百强企业市场份额和集中度也有望进一步提升。

碧桂园杨国强：长远看好三四五线城市楼市

3月18日，碧桂园于香港举办2018年度业绩发布会。碧桂园董事会主席杨国强在业绩发布会上直言，长远看好三四五线城市的房地产市场。

杨国强给出的理由是，随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。

碧桂园是房地产行业前三强中首个公布全年业绩的房企。截至2018年12月31日，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.25%；归属于公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比增长23.06%；权益销售去化率达76.4%。同时，碧桂园在营收、毛利、净利润等核心财务指标上也均有大幅增长。财报显示，2018年，碧桂园实现总收入约3790.8亿元，同比增长67.1%；毛利同比增长74.3%至1024.8亿元，净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别为346.2亿元、341.3亿元。

报告期内，碧桂园取得房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率达91%，连续第三年实现正的净经营性现金流。在2018年全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下，公司净借贷比率为49.6%，同比下降7.3个百分点。

2018年，碧桂园完成进驻中国内地所有省份的布局。截至2018年末，公司已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个，分布于31个省（自治区、直辖市）的269个地级市，总计覆盖1156个区（县）。

土储方面，截至2018年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌的权益土地储备达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。2018年获取的土地中，一二线与三四线的地块按金额划分的比例为40：60。

得益于前瞻性布局，碧桂园在粤港澳大湾区储备了大量的优质土地。碧桂园总裁莫斌表示，截至2018年末，碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备为2544.5万平方米，权益可售货值达3721.1亿元。另外，碧桂园在粤港澳大湾区潜在权益可售资源约5554亿元，与已获取的权益可售资源合计9275亿元。