2019年第一季度龙头房地产企业业绩下跌 中小房企业绩平稳

截至4月9日，30家上市房企陆续公布今年一季度销售业绩。从之前一年多的房企普遍上涨，变为房企销售涨幅明显放缓。即便春节过后，在一二线城市房地产市场明显升温的情况下，也未改写今年一季度楼市格局。

今年一季度，龙头大型房企业绩上涨乏力的端倪开始显现，前三名企业一季度销售金额同比均现下跌。中小房企步步趋稳，个别房企趁势超车，销售金额同比上涨超六成，甚至两倍以上，房企业绩分化明显加剧。

三家龙头房企一季度销售业绩同比下调

截至4月9日，公布2019年一季度销售业绩的上市房企合计30家。数据显示，这30家房企合计销售业绩为10469亿元，与2018年同期的10096亿元相比，同比微涨3.7%。

虽然业绩上涨，但销售涨幅明显放缓，龙头房企销售规模出现同比下调。在克而瑞一季度中国房地产企业销售TOP200权益排行榜中，碧桂园、恒大、万科位居前三名的格局仍未打破。

其中，碧桂园公告的业绩数据显示，今年1月至3月分别实现权益合同销售金额约330.7亿元、418.1亿元及451.3亿元。按此累计，碧桂园第一季度实现权益销售金额约1200.1亿元，同比去年的1281亿元下降6.30%。

而作为龙头房企的恒大销售金额同比下调的比例则超过两位数。今年1月至3月，恒大累计实现合约销售金额约1196亿元，累计合约销售面积为1102.8万平方米。从销售金额来看，与去年的1618.7亿元相比下降26.1%。

在此前的2018年业绩会上，恒大宣布将2019年合约销售目标定为6000亿元。其也是前三名企业中唯一确定销售目标的房企。如此看来，今年一季度则完成目标的19.93%。

在前三名企业中销售金额跌幅最小的是万科。2019年1至3月份，万科累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比跌幅为3.13%，合同销售面积924.8万平方米，同比下降13.34%。

值得一提的是，今年一季度已有四家房企过千亿。除上述前三名企业外，今年1月至3月，保利发展实现签约金额1096.6亿元。不过，保利发展一季度的签约金额同比增长26.14%。

从单月数据来看，前三名企业3月销售业绩均好于前两个月，万科及恒大3月销售业绩均超过500亿。其中，恒大3月份实现合约销售金额约为549亿元，环比2月的215.3亿元增长155%，同比则上涨11%。

恒大3月的市场表现主要得益于3月份开启的全国楼盘降价促销活动，而且这一促销将延期至5月。此前有知情人士表示，延期的主要原因是促销活动效果良好，致使恒大3月销售业绩增速明显。

分化加剧，有中小房企销售业绩同比涨超六成

数据显示，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。对于这一下降现象，一方面是由于去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿;另一方面，自2018年下半年以来TOP3房企进行了提质控速的发展战略转向。

事实上，销售规模下调的不仅是三家龙头房企，中国金茂今年一年度销售283.28亿元，同比去年的386.66亿元降幅也达到26.70%。绿城今年一季度总合同销售金额255亿元，同比也有8.6%的降幅。

从百强房企一季度销售情况来看，根据克而瑞按照可比口径统计，TOP100房企今年1月-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。但在2018年第一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年是房地产行业刷新历史纪录的一年，与2018年一季度同比接近50%上涨相比，2019年一季度房企涨幅全面放缓。

对于房企整体销售额涨幅明显出现放缓的原因，张大伟则认为，除市场本身退烧外，与2018年一季度有2017年大量结转有关系。此外，春节期间返乡置业退烧，也影响到布局三四线城市的房企销售。其中，龙头房企销售业绩放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关。

在部分大房企业绩上涨乏力情况下，部分中小房企的业绩数据依然在上涨，有的小房企一季度销售业绩同比涨超六成，甚至个别小房企一季度销售业绩同比增长2倍以上。房企间的业绩分化继续加剧。

最为典型的是国瑞置业一季度销售76.57亿元，同比增长约277%。合生创展一季度销售40.8亿元，同比增长约141.80%。

建业地产一季度物业合同销售总额为128.36亿元，同比增加为69.8%。2019年其重资产合约销售目标是635亿元，已完成全年目标20.21%。首创置业一季度累计签约金额约139.1亿元，同比增长63.2%。2019年销售目标800亿元，完成目标的17.38%。

此外，中国奥园一季度合同销售金额187.3亿，同比增长约38%。佳源国际一季度销售36.63亿元，同比增长46%。

随着市场格局逐渐分化，张大伟认为，从2019年销售数据可以推断出，随着龙头房企退烧，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

土地市场转暖，销售“小年”高增长难持续

虽然今年一季度TOP100房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企的销售金额集中度较去年仍有提升。数据显示，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达70.5%。

事实上，“强者恒强”的竞争逻辑仍在主导房企的投资战略。春节过后，随着部分城市房地产市场的升温，作为楼市风向标的土地市场更现回暖迹象。今年3月，包括杭州、苏州、合肥、宁波等在内的部分城市出现房企抢地现象，土地溢价率甚至超过100%。

“对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”张大伟称，2018年，因为持续调控，市场明显降温，部分企业拿地较少。如今在融资压力有所缓解下，部分企业再次开始进入土地市场抢地。

万科公告显示，3月其分别于北京、佛山、天津、成都、长春、西安等地新增加项目11个，建筑面积289.2万平方米，权益建筑面积194.1万平方米，需支付权益地价98.93亿元。整体来看，万科第一季度共斥资近300亿元拿地。此外，其也在通过旧改的渠道增加土储。

同在3月份，保利发展共取得4宗地块，分别位于青岛、汕头、成都及澳大利亚布里斯班，总土地面积合计61.32万平方米。 中海在沈阳、石家庄、佛山、大连和香港收购了5幅地块，应付的土地出让金约为77.26亿元。

据不完全统计，融创3月斥资近200亿元在12个城市补充土地储备。同时，融创13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%股权。

“除了上述大型企业外，在房地产市场竞争中，中小型房企继续加大规模扩张，成为了最近拿地市场的主力。”张大伟这样表示。

对于2019年房地产市场，将是销售“小年”，预计一二线和部分强三线城市企稳反弹，而多数三四线城市仍将保持调整下行的走势。为此，企业高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。

另有业内人士预计，政策基本仍将保持比较紧的状态，随着楼市供应的增加，二季度的市场走势也难现大幅增长，求稳是大部分房企的心态。