2020年深圳租房市场现状分析 2020年房屋租赁行业未来面临的主要风险分析

据了解，深圳全市有约300房地产中介、开发商、保险机构、创业者等各类市场主体从事住房租赁经营业务，90%为中小企业，其中，各类长租公寓企业有近200家，收储经营各类租赁住房预计超过15万套，但仅约占市场化租赁住房总量的3%。5月26日，银保监会有关部门负责人表示，今年防范化解金融风险的工作重点包括：稳妥处置高风险机构，压实各方责任，全力做好协调、配合和政策指导。大力压降高风险影子银行业务，防止死灰复燃。持续加大不良资产处置力度，提高资产分类准确性。对于受疫情影响，风险可能上升的领域，银保监会将重点关注，审慎评估，提前做好应对准备，切实维护经济发展和社会稳定大局。据介绍，2019年，银行业共处置不良贷款2.3万亿元，商业银行逾期90天以上贷款全部纳入不良资产管理。问题金融机构得到有序处置，保险领域重点风险得到缓解。网络借贷风险大幅下降，机构数量、借贷余额及参与人数连续下降。

2020年深圳租房市场现状分析

2018年，深圳继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在持续深化之前各项调控政策的基础上，出台“三价合一”政策、棚户区改造意见、住房供应与保障体系意见等一系列新政，进一步规范了住宅交易市场，推进棚户区的改造与完善，构建多元化的住房供应与保障体系，推动房地产市场健康长远发展。

由于就业机会多，就业条件好，深圳一直是外来人口流入的大城市，每年大量涌入深圳的青年人口、宽松的人才引进政策、人才和保障性住房供应量的增加以及租赁和人才保障房用地供应的增加，都促进了深圳住房租赁市场规模的进一步扩大。2019年上半年深圳平均租金均价97.94元/㎡/月，其中3、4月份租金价格最高，均在98元/㎡/月以上，这主要因为春节过后，大量打工人群返回深圳，市场租赁需求的扩大，加大了租金的上涨。

从城区方面来看，南山区上半年租金均价最高，为128元/元/㎡/月，其次为福田区为121元/㎡/月。老城区罗湖，以97元/㎡/月，位居第三。这些城区都是经济和商业中心，高端商圈带动租金价格高。往关外看，宝安龙华区租金价格较高，主要源于这些城区离南山、福田等商业办公中心交通便利，大量白领出于租金性价比考虑，选择在此居住，市场需求大带动租金价格上涨。

在一线城市奋斗的青年，在享受着大城市带来的资源的同时，还要承受远高于全国平均水平的房价或租金。深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租赁成交中占比最大。随着房价越来越高，年轻人的买房意识也在向租房转变，乐有家研究中心统计的2019年上半年深圳租房人群画像，80后租房人群占比达到42.7%，90后和80后租房人群占比仅有2.6%的差距，70后租房人群占比为12.2%;租房客中女性占39%，男性占61%。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇!

2020年房屋租赁行业未来面临的主要风险分析

2019年12月底，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。同时，在发改委“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”的政策引导下，2019年10月以来，海口、昆明、郑州、开封、洛阳等城市相继发布了租房落户新政，带来新需求的同时刺激当地租房市场规范有序发展。

2019年12月，全国大中城市租金挂牌均价为43.70元/平方米/月，环比上涨0.14%，同比上涨0.12%。20城租金连续5月下跌后本月止跌回升，主要是受到热点二线城市租金涨幅较大带动，如苏州、武汉、南京、成都租金月度涨幅均超1%;一线城市受“返乡潮”影响，租金仍处在下降局面，北京租金下降更为明显，租金跌幅为1.1%，其次，深圳环比下降0.76%。12月深圳租金均价94.56元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.76%。

受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右。

90后成为租赁市场的主力军，新一线城市的租客平均年龄在30岁左右，而在一线城市中，由于较高的房价压力，大龄租房人群仍占较高比例。

租房市场租金走势

图表：2008-2016年我国部分城市房租租金上涨走势图

数据来源：中研普华

平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

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