商业地产市场分析 2020年商业地产行业发展前景趋势及现状分析

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

商业地产市场分析

近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。

2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

据中研研究院《2020-2025年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示

2020年商业地产行业发展前景趋势及现状分析

1.商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著

图表：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

图表：2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017 年，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开发投资额22401 亿元，同比增长0.1%，增幅较2016 年收窄7.4 个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013 年以来首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 个百分点至20.4%，其中商业营业用房的占比下降1.2 个百分点，明显高于办公楼。新开工方面，2017 年商业地产新开工面积26624 万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016 年扩大6.0 个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,为2013 年以来最低水平，较2016 年下降2.3 个百分点。其中，商业营业用房占比下降 1.91.9 个百分点，高于办公楼。

从需求端来看，商业地产销售面积同比 增长两成，幅与 2016 基本持平。在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017 年，全国 商业地产销售面积 17594 万平方米， 同比 增长 20.2%， 增幅与 2016 年基本持平 。商业地产销售面积占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 个百分点至 10.4%。

(2)商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加

图表：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%;较2016年收窄8.6个百分点;共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%;降幅较2016年收窄9.2个百分点;2017年，全国300城商用办公用地楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%，较2016年同期下降1.4个百分点。

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