2020-2025年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告
商铺地产指作为商业用途的地产，也叫商业地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，也属商业地产范畴。
商铺地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。
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据国家统计局数据，2019年第一季度，除办公楼施工面积和新开工面积同比增加外，办公楼和商业营业用地的房地产开发投资、竣工面积等均同比减少，供给趋紧;办公楼和商业营业用房销售面积和销售额均下降，需求减少;截止2019年3月末，商业地产待售存量较2018年末减少26万平方米，商业地产进入存量消化阶段。
2018年虽然是外资投资国内商业地产的爆发年，但这一年也是国内商业地产行业进入理性调整期的一年，由于地产企业融资渠道受限以及土地政策收紧等多因素影响，全国商办市场投资规模趋缓，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，2018年商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%。
以受资金追捧的写字楼为例，当前一方面是写字楼交易活跃，另一方面却面临着写字楼空置率高的困境。资料显示，2019年第一季度写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占商业地产投资总额的47%，较去年同期大幅提升21个百分点，特别是一线城市的核心增值型写字楼项目受投资者追捧。
写字楼交易活跃伴随着的是其空置率居高。目前一线城市的写字楼空置率最低，北京、上海、深圳、广州的甲级写字楼空置率都在10%以下;杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%;沈阳、重庆、长沙都超过30%;个别三线城市甲级写字楼市场的空置率超过了50%。
综合来看，全国写字楼平均空置率超过20%，商业营业用房空置率高达30%。尽管目前商业地产库存主要集中在二三线城市，但随着整个社会消费形态的变化与消费的升级，商业地产也面临着前所未有的挑战。
以购物中心为例，2018年各大购物中心普遍遭遇“招商难”，服务内容同质化以及大型连锁品牌拓展缓慢，加之电商冲击以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，运营精细化不足等因素，都成为行业发展的痛点。如何拓展新的商业地产业态也成为了业界共同探讨的话题。
近年来共享、智能、文化体验、多产业融合、大数据等概念逐步渗透到各行业各领域，商业地产也不例外。新型写字楼及商业园区模式受到关注，也给传统的商业地产的转型升级和去库存带来了新的视角和思路。
在房地产调控政策难以放松、住宅市场前景不明的前提下，商业地产异军突起。不少传统的房地产开发企业宣布进军商业地产，与此同时，写字楼和商铺市场发展势头良好。未来商业地产发展持续走向多元化、细分化，以购物中心为核心的城市综合体发展尤其迅猛。
未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。
商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。
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2020-2025年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告
