中国中央商务区行业市场前瞻 中央商务区未来投资战略分析

中央商务区(简称CBD)是指一个国家或城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。

根据中国社科院和中国商务区联盟联合发布的蓝皮书显示，香港中环CBD为世界级CBD，我国三大国家级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州CBD(即广州天河中央商务区)。

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中国中央商务区的发展

在CBD的建设上，国内一般采取了两种途径，一种是对城市原来的商业街区加以改造和扩建，如沈阳的沈河区等;另一种途径就是择地新建，如上海的陆家嘴、武汉的王家墩、成都的大源、南昌的红谷滩、郑州的郑东新区。两种方式各有千秋，至于到底选择哪种，则主要根据当地建设过程中的投入产出比加以确定。深圳的福田CBD、广州的天河CBD、北京的朝阳CBD、上海的陆家嘴CBD已经规模很大了。

CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，一方面它是一个国际大都会必不可少的标志，另一方面，众多城市能够大规模地兴建CBD。我国城市的现代化、国际化进程正逐渐加快，城市经济实力得到了一个质的提高，城市建设和经济发展后劲十足。

中央商务区的等级

一级CBD：包括高端服务业(如银行业、保险业、政府和总部等)集聚形成的传统CBD，主要位于城市中心区的公交枢纽地区，其中以大阪最为突出。

二级CBD：新型的服务业(如公司总部、媒体、广告业、公共关系和设计业等)在距离核心区5-8公里范围内集聚形成的新型CBD。

三级CBD：由特定的专门化功能(如教育、娱乐和运动、展览和会议等)在距离核心区35-65公里范围内集聚形成的专门化CBD。

中央商务区的未来发展趋势

中央商务区是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓“寸土寸金”，区内高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种服务。

中央商务区汇集了众多超高建筑并拥有便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字楼要占到总面积的50%，商业餐饮面积占20%，住宅公寓面积占20%，其他服务设施以及必要配套设施约占10%。

中央商务区建设和房地产企业具有较强的相关性，因此近几年国内具有较大实力的房地产商纷纷进入中央商务区建设行业。数据显示，虽然2011年受国家房地产调控政策影响，国内房地产行业惨淡经营，但是中央商务区投资仍然火热。以深圳中央商务区、广州中央商务区、成都中央商务区、杭州中央商务区为例，2011年上半年分别为各自城市写字楼价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。受当前中央商务区建设利好以及国内宏观政策调控综合影响，国内大批具有实力的房地产开发商将会将部分资金抽离住宅楼开发转而投资中央商务区建设，中央商务区建设行业竞争将趋于激烈。

从国内中央商务区建设的主要城市经济发展状况看，中央商务区确实逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着区域整体实力地提升。但是不容忽视的是由于我国中央商务区建设开发及运营刚处于起步阶段，地方政府以及开发企业和运营商的经验不足，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、产业发展重心出现偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、带动作用不明显等诸多问题。

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