中国商业物业行业市场前瞻 商业物业未来投资战略分析

根据第三产业的部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可分为办公物业和酒店物业。办公物业：指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。酒店物业：酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。

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中国商业物业行业发展历程

商业物业是指用于商业用途或者具备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等，商业物业大致可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业等。以下为商业物业发展现状分析。

目前，商业物业有两种说法，即广义和狭义之分。广义的商业物业是指用于商业用途或者具备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等。而狭义的商业物业是指用于商业服务的物业形式，主要有零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态，它们在开发模式、经营模式和功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼、酒店等物业类型。所以说，商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性的市场等，其中，集商业购物、餐饮、娱乐、金融等各种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性的商业物业。

随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，现在各大城市涌现了一大批商业物业。因此，对商业物业建设得是否合理化的要求也越来越高，对商业物业的布局、规模、功能、档次等方面都要求更加合理，更加适合经济发展的要求。受到城市进程加速的因素驱动，中国城市规模和建设面临新的需求，未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。

通过对商业物业发展现状分析，伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。

从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%;2017年1-10月全国办公楼新开工施工面积进行监测统计显示：2017年1-10月全国办公楼新开工施工面积(累计值)为4943.41万平方米，累计增长-9.1%。2017年1-12月全国办公楼销售面积进行监测统计显示：2017年1-12月全国办公楼销售面积(累计值)为4756.21万平方米，累计增长24.3%。

图表：2017年全国办公楼销售面积

数据来源：中研普华产业研究院

图表：2017年1-12月全国办公楼销售面积统计分析图

数据来源：中研普华产业研究院

2009-2014年，商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积进行监测统计显示：2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积(累计值)为1820.75万平方米，累计增长-15.8%。

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